??新房銷售短期面臨較大下行壓力，商品房銷售面積同比降13%，金九失色。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??10月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-9月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。前三季度全國(guó)GDP同比增長(zhǎng)9.8%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增8.8%。新房銷售短期面臨較大下行壓力，商品房銷售面積同比降13%，金九失色。房企資金緊繃下施工與拿地雙雙再度降溫，房屋竣工面積同比驟降至1%，受此影響下開(kāi)發(fā)投資單月同比自2020年2月后首次負(fù)增長(zhǎng)，同比降3.5%。

??1 9月銷售面積、金額同比跌幅收窄至13%和16%
部分以價(jià)換量部分“躺平跌無(wú)可跌”

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1—9月增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%；比2019年1—9月份增長(zhǎng)20.9%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。1—9月商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別較1—8月收窄4.6pcts和6.2pcts，已連續(xù)9個(gè)月增速回落。

??單月來(lái)看，9月全國(guó)商品房?jī)H銷售16129萬(wàn)平方米和15748億元，環(huán)比分別增加29%和25%，同比分別下降13.2%和15.8%，跌幅較8月分別收窄2.9pct和5.6pct。其中商品房銷售面積較2019年同期下降6.9%，相比上月跌幅擴(kuò)大2.9pct。

??受居民按揭貸款額度持續(xù)緊張制約，各地區(qū)新房市場(chǎng)銷售表現(xiàn)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)下行。前9月東中西部商品房銷售面積累計(jì)同比增幅分別收窄至13.4%、15.6%和6.2%。東北地區(qū)更是首次同比由正轉(zhuǎn)負(fù)下降2%，較前8月擴(kuò)大3.8pct。

??值得注意的是，9月全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比降3%至9764元/平方米，新房平均價(jià)再度降至萬(wàn)元以內(nèi)。結(jié)合事實(shí)來(lái)看，新房銷售全國(guó)整體累計(jì)同比增速進(jìn)一步收窄、單月環(huán)比跳增。可見(jiàn)部分城市、部分企業(yè)“以價(jià)換量”的銷售策略在部分購(gòu)房需求旺盛的城市收效明顯，帶來(lái)成交規(guī)模回升。

??但與此同時(shí)，東中西部和東北地區(qū)單月銷售表現(xiàn)不及往年同期，且截止至10月上旬已有包括二線城市昆明、沈陽(yáng)以及張家口、菏澤、南通等10余個(gè)三四線城市發(fā)布“限跌令”，更有包括桂林等城市通過(guò)房協(xié)、房企公約等“隱性限跌”。可見(jiàn)仍有相當(dāng)大比例城市，新房?jī)r(jià)格體系依然紊亂，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)變或者需求嚴(yán)重透支，當(dāng)前的項(xiàng)目促銷措施效用邊際遞減，愈發(fā)難以換得銷售量上的有效增長(zhǎng)，市場(chǎng)雙方主體選擇“躺平”，市場(chǎng)處于“跌無(wú)可跌的平臺(tái)焦灼期”，故而跌幅沒(méi)能繼續(xù)大幅擴(kuò)大，反而出現(xiàn)了收窄的情況。

??2 9月新開(kāi)工、拿地面積雙雙再降
停工緩工潮下竣工面積同比增速驟降至1%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積152944萬(wàn)平方米，下降4.5%。房屋竣工面積51013萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.4%。兩者增速較1-8月分別降低1.3pcts和2.6pcts。

??房企資金和融資情況愈發(fā)嚴(yán)峻下項(xiàng)目新開(kāi)工繼續(xù)減緩。9月全國(guó)新開(kāi)工面積17442萬(wàn)平方米，較2019年和2020年同期分別降15.2%和13.5%。各地區(qū)新房銷售陸續(xù)需要“以價(jià)換量”的現(xiàn)狀下，房企難再積極引用資金投入新項(xiàng)目開(kāi)工。

??單月項(xiàng)目竣工速度也出現(xiàn)較大下降，同比增速降至1%。9月全國(guó)竣工面積4274萬(wàn)平方米，環(huán)比降13.8%。同比增速則由8月29%驟降至1%。除卻2020年9月前置較高，需要關(guān)注的是單月竣工面積已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比回落。整體房屋竣工面積雖仍處于歷史高位，累計(jì)同比增23.4%；但單月已有乏力表現(xiàn)。

??隨著“三線四檔”融資管理的實(shí)行，“紅檔”房企難以獲得新增開(kāi)發(fā)貸款以進(jìn)行新開(kāi)工項(xiàng)目和項(xiàng)目竣工。部分房企屢遭資金問(wèn)題和新房銷售表現(xiàn)遇冷下，全社會(huì)以建筑業(yè)為代表的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)后市預(yù)期悲觀，擔(dān)心后續(xù)工程款項(xiàng)兌付問(wèn)題下部分在建項(xiàng)目已出現(xiàn)停工緩怠工現(xiàn)象，受此影響下竣工面積規(guī)模和交付下行壓力仍將不容樂(lè)觀。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%；土地成交價(jià)款9347億元，增長(zhǎng)0.3%。9月起廣州、合肥、蘇州等陸續(xù)開(kāi)始第二輪集中土拍。受此影響下9月房企土地成交價(jià)款累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正增1%。但由于核心城市第二輪集中土拍多以底價(jià)甚至流拍收?qǐng)觯山槐憩F(xiàn)較第一輪明顯降溫，同時(shí)三四線城市土地市場(chǎng)依舊處于下行通道內(nèi)，因此9月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比仍降8.5%。

??3 建安施工降速或拖累9月開(kāi)發(fā)投資額同比降3.5%
將影響宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)政策走向

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速降至兩位數(shù)以內(nèi)；比2019年1—9月增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%。兩年增速漲幅較1-8月分別再度收窄2.1pcts和1.1pcts。9月單月完成開(kāi)發(fā)投資額14508億元，同比下降3.5%，為2020年2月后首次進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??單月及累計(jì)投資規(guī)模增速雙雙收窄主要因是以施工和拿地為主的建安投資和土拓投資對(duì)整體規(guī)模的支撐進(jìn)一步失力。其中，受新開(kāi)工與竣工兩方影響全國(guó)房屋施工面積同比累計(jì)增速進(jìn)一步收窄至7.9%。結(jié)合部分項(xiàng)目停工緩工的實(shí)際情況，作為開(kāi)發(fā)投資主要支撐的建安投資面臨規(guī)模增長(zhǎng)乏力，后續(xù)投資增速在缺乏支撐下增速將承受更大收窄壓力。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：央行三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表明整體上“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)仍是各地區(qū)各部門堅(jiān)持的原則。四季度房地產(chǎn)不會(huì)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，僅會(huì)在一定程度上進(jìn)行糾偏。

??商品房銷售來(lái)看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進(jìn)，不合理購(gòu)房需求得到較好抑制，短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價(jià)換量”的效用邊際遞減，三四線城市新房銷售將面臨更大下行壓力。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入。從9月、10月部分核心城市第二輪集中土拍結(jié)果來(lái)看，政策管控和房企資金壓力下土拍熱度出現(xiàn)明顯降溫。熱點(diǎn)三四線城市也將加強(qiáng)對(duì)地價(jià)、溢價(jià)率的管控。四季度土地購(gòu)置面積仍將是開(kāi)發(fā)投資額的有力支撐，但整體拿地情緒將趨于理性冷靜。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企在四季度將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度。紅線房企融資情況或?qū)⒂兴纳疲敖桓洞竽辍焙唾Y金回款壓力下新到位資金將更多運(yùn)用于項(xiàng)目竣工的“保交付”，項(xiàng)目新開(kāi)工進(jìn)度與施工強(qiáng)度難有起色。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開(kāi)發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。基于房地產(chǎn)業(yè)占全社會(huì)GDP較大比重，四季度經(jīng)濟(jì)增速將面臨較大下行壓力。為保整體經(jīng)濟(jì)增速維持在合理區(qū)間，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和信貸政策或?qū)⑦m度調(diào)整。