??熱點聚焦

??近期，爛尾樓停貸風波愈演愈烈，涉及城市已覆蓋河南、江西、山西、湖南、湖北、廣西、廣東、山東、四川、安徽、重慶等十余個省市。據網上流傳統計數據顯示，截至7月13日，全國已有超150個爛尾樓項目被業主宣布“強制停貸”。其中，河南就占據30余個。從牽涉開發商來看，多為恒大、富力、藍光、泰禾、綠地、融創、正榮、陽光城等已經出現債務違約的風險房企。

??熱點評析

??房地產行業深度調整下，爛尾樓風險仍在加劇

??自2021年起，隨著房地產調控政策收緊尤其是房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度監管等金融政策的實施，房地產行業高杠桿、高負債、高周轉的模式不可持續，加之疫情反復等因素對房地產銷售回款造成擾動，部分高負債、高周轉房企風險集中爆發，相繼出現債務危機甚至破產清算。其中，如恒大、藍光、泰禾、綠地、融創等百強房企也不例外。據人民法院公告網信息，2021年，全國有近400家房地產企業發布破產文書。隨著房企的接連爆雷，爛尾樓項目也在急劇增加。據CRIC不完全統計，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積的10%。其中，鄭州、長沙、重慶、武漢等地尚未交付問題項目總建面均超200萬平方米、總套數均超2萬套。

??進入2022年，房地產市場各項數據持續走弱。據國家統計局數據，1-5月，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，同比下降21.5%；房地產開發企業到位資金60404億元，同比下降25.8%。在房企融資方面，據CRIC統計，2022年上半年，100家典型房企融資總量為4126億元，環比減少19%，同比減少49%。銷售及融資端雙雙承壓，無疑使房企困境進一步加劇。這也就意味著，在此輪房地產行業深度調整過程中，爛尾樓等問題項目大概率仍在繼續增加，項目交付風險短期或持續加劇。此外，從目前輿情發展來看，“強制停貸”正向社會性事件演變，如不及時妥善處置，不僅可能對當前房地產行業維穩向好的發展勢頭造成沖擊，甚至將引發信用危機和系統性金融風險。對此，相關部門應給予足夠的重視，并果斷采取措施。

?? 滿足業主“促復工、保交付”合理訴求是解決停貸風波的核心

??爛尾樓等問題項目的出現，可能與房企經營不善主動或被迫擺爛、銀行及監管部門監管不力導致商品房預售資金被違規挪用、商品房預售制度弊端顯現等多種因素有關，具體樓盤需要具體分析。從目前網上流傳的停貸公告來看，大部分業主是因為無法按期收房而選擇主動停貸。這也就意味著，“促復工、保交付”仍是預防和解決停貸風波問題的核心。對此，我們認為：

??就項目而言，針對已停工項目，政府要主動做好摸排工作，了解項目停工原因，積極盤活問題項目。針對具備開發能力但短期資金周轉困難的企業，可牽頭組織金融機構、投資機構、施工方、供應商及開發商等多方協調工作，穩融資、緩債務，加快推動項目復工。針對已不具備開發能力、企業經營風險較大的企業，可鼓勵優質房企接盤，并在項目兼并購上給予融資貸款等適度支持。

??就房企而言，流動性壓力仍是擺在大多數房企面前的難題。這一方面要求政府及銀行業金融機構落實支持房企合理融資需求相關舉措，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，推動房企融資環境改善，另一方面要在調控政策層面繼續發力，強化支持和保障剛性和改善性住房需求，激活房地產市場發展活力，提振市場信心。與此同時，房企自身也應拒絕躺平、積極自救。

??就銀行及相關監管部門而言，政府應進一步強化其監管責任，要求嚴格落實全國及地方商品房預售資金監督管理辦法，加大監管力度和違法違規行為懲處力度。此外，對于銀行而言，在此過程中是否存在同時扮演“運動員”和“裁判員”，也將對監管的規范性和公正性提出挑戰。

??就購房者而言，強制停貸多為無法按期收房甚至遙遙無期之下的無奈之舉。因此，要以建設性的態度解決而不是以征信“恐嚇”。除加快協助滿足業主“促復工、保交付”的合理訴求外，政府應組織購房者與貸款銀行協商，對延期交付樓盤的業主住房貸款進行適當延期還款處理等。