??國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)最低1037億，近期授信激增但仍要看實(shí)際落地。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??11月以來(lái)房企融資端連續(xù)出現(xiàn)利好，11月8日交易商協(xié)會(huì)宣布推進(jìn)擴(kuò)大“第二支箭”，支持民營(yíng)企業(yè)債券融資2500億；11日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”；28日，證監(jiān)會(huì)又公布了“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，幫助房企打通股權(quán)融資渠道。至此信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。在政策的連續(xù)利好下，又能否有效緩解房企未來(lái)的到位資金壓力？

??11月到位資金同比下降35%至10833億
近期政策利好效果仍需時(shí)間傳導(dǎo)

??12月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-11月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，11月新房銷售面積和金額環(huán)比分別上漲3%和4%，但同比降幅再度擴(kuò)大，同比分別下降33.3%和32.2%。2022年前11月，商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%；兩者同比降幅相比前10月分別擴(kuò)大1pct和0.6pct。可見(jiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)已完成規(guī)模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場(chǎng)情緒仍然萎靡。

??由于商品房銷售疲軟仍未改善，房企到位資金壓力依舊較大。11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比繼續(xù)下滑3%，達(dá)10833億元；同比降幅為35%，相較于10月同比降幅擴(kuò)大了9.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為136313億元，同比下降25.7%，比前10月的24.7%繼續(xù)擴(kuò)大。雖然11月房企融資端連續(xù)出現(xiàn)利好，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)，但政策的發(fā)力未有立即帶來(lái)行業(yè)面的回暖，政策效果仍需時(shí)間慢慢顯現(xiàn)。

??單月銷售回款同比下降35%
防疫政策調(diào)整影響市場(chǎng)節(jié)奏

??從銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來(lái)看，2022年前11月銷售回款為66471億元，同比下降了31.3%。單11月銷售回款為5280億元，環(huán)比下降了3%，同比下降了34.6%，其中個(gè)人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比分別下降了1.9%和3.6%，同比分別下降41.8%和30.4%。

??11月銷售回款繼續(xù)回落，一方面由于疫情管控全面解禁，民眾對(duì)于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽(yáng)性病例有增無(wú)減，實(shí)則處于疫后恐慌期，客觀上也會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生消極影響。另一方面，核心一二線限制性政策局部松動(dòng)釋放了一定利好消息，但對(duì)于廣大弱二線和三四線城市而言，基本進(jìn)入了紓困政策的“失效期”，短期政策難以改善。

??但從中長(zhǎng)期來(lái)看，11月11日央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的16條措施中，明確提出支持個(gè)人住房貸款合理需求，重點(diǎn)支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或?qū)⒁虺鞘小y行優(yōu)化調(diào)整。此后12月多個(gè)重點(diǎn)城市限購(gòu)“松綁”，佛山全域放開(kāi)了限購(gòu)、武漢限購(gòu)范圍限時(shí)縮小至二環(huán)內(nèi)，鄭州適度調(diào)整住房限購(gòu)政策等。相信隨著政策出臺(tái)、需求釋放，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步復(fù)蘇。

??國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)最低1037億
近期授信激增但仍要看實(shí)際落地

??國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）方面，前11月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款為15823億元，同比下降26.9%，降幅較前10月略擴(kuò)大0.3pcts。單月來(lái)看，11月國(guó)內(nèi)貸款為1037億元，環(huán)比下降了7.8%，同比下降了30.5%。注意的是，11月國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)的歷史最低位。

??11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，特別要求“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求；支持國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等開(kāi)發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項(xiàng)借款；銀行“兩道紅線”松綁，延長(zhǎng)政策過(guò)渡期等等。

??從政策出臺(tái)到12月16日，銀行紛紛與房企簽訂合作協(xié)議，已披露的銀行意向性授信額度已超3萬(wàn)億，其中碧桂園、龍湖、萬(wàn)科等成為多家銀行的合作對(duì)象。雖然近期房企接收銀行信貸額度較多，但仍要看最終實(shí)際落地規(guī)模，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)貸款或于12月起有所改觀。

??其他到位資金同比下降12%
2500億支持資金有望緩解流動(dòng)性壓力

??從自籌資金來(lái)看，前11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）48994億元，同比下降17.5%，降幅較前10月擴(kuò)大2.7pcts。單月來(lái)看，11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4138億元，同比下降38.8%，降幅較10月擴(kuò)大18.1pcts；環(huán)比下降3.5%。

??此外，包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前11月同比下降9.3%至4959億元，降幅較前10月繼續(xù)擴(kuò)大了0.2pct。其中單11月為374億元，環(huán)比上升16.1%，同比下降11.6%。雖然近期房企債券融資環(huán)境不斷利好，但受惠對(duì)象集中少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%；境內(nèi)發(fā)債主體主要集中招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及龍湖、萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)民企。

??11月8日，交易商協(xié)會(huì)宣布推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(第二支箭)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。此后龍湖、中海、新城、保利、美的等一批房企均申請(qǐng)了大額債券注冊(cè)額度，截至2022年12月16日已知涉及規(guī)模超1600億。預(yù)計(jì)隨著相應(yīng)債券分期發(fā)行，未來(lái)境內(nèi)債規(guī)模也將觸底回升。

??總體來(lái)看，2022年11月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金壓力依舊，環(huán)比繼續(xù)下滑了3%。11月銷售回款繼續(xù)回落，主要由于疫情管控全面解禁后短期陽(yáng)性病例增加，客觀上對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生消極影響。雖然11月政策連續(xù)出臺(tái)利好政策，從“第二支箭” 2500億到“金融16條”，再到“股權(quán)融資優(yōu)化5條”，近期房企也注冊(cè)獲批了較高的信用額度及債券額度。但至今為止，債券及銀行貸款實(shí)際落地規(guī)模依然不多，不僅11月國(guó)內(nèi)貸款處于年內(nèi)最低，其他到位資金仍處于同比下滑狀態(tài)，近期的政策利好仍需一段時(shí)間傳導(dǎo)。但可以期許的是，房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問(wèn)題房企也將有序出清。