??2022年是樓市深度調整、房企風險加速出清的一年。2023年樓市怎么走，備受市場關注。
??12月15日至16日，一年一度的中央經濟工作會議在北京召開，對2023年經濟工作作出全面部署。
??會議提到：“當前我國經濟恢復的基礎尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大”，在此背景下，“明年要堅持穩字當頭，穩中求進”，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。
??對于2023年樓市調控方向，中央經濟工作會議再次定調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調“房住不炒”，說明投資投機性需求仍是被遏制對象。
??但在這個大前提下，房地產管理基調發生了明顯變化，穩定和支持的調性更濃。
??會議強調，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
??12月15日，國務院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調的變化。他表示：“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”
??支持住房改善
??住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴內需的重要抓手。
??此次會議指出，著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置，多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。
??事實上，支持住房改善，不只是2023年的工作重點，這也是未來十幾年政策支持方向。
??12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，明確提到，堅定實施擴大內需戰略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。
??近年來改善性需求一直是購房主力。據克而瑞統計，新建商品住房中，一線城市2021年三房戶型成交套數占比達到約49%，較2020年占比進一步提升2.11個百分點；二線城市和三線城市三房戶型成交套數占比均在55%以上，且比例均較去年有增長趨勢。未來，三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續提升。
??根據《中國人口普查年鑒2020》，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2個，平均每戶居住面積達到111.18平方米。
??這意味著，在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會逐步向改善性需求過渡，這是一個必然趨勢。
??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來商品房市場要想短期內企穩，對內需和消費有帶動，改善性需求釋放是關鍵。在高房價背景下，加上疫情沖擊，居民收入難以在短時期內提升，新市民為主的剛需需求還很難啟動，唯有依賴換房需求、改善需求。他預計，限購政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費等，可能都要調整。
??植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，時隔多年后首次明確提出要支持住房需求，預計明年將有望加大對改善性住房需求的政策支持力度。地方政府也將積極發力，有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，推動存量房去庫存，支持房地產行業健康發展。
??此次會議還提出，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。去年中央經濟工作會議上，首次提出“探索房地產業新發展模式”。此次“平穩過渡”的提法，意味著2023年有望出臺新發展模式相關重磅政策。
??關于新發展模式，此次中央經濟工作會議著墨不多。但在《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》中作出詳細部署，即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制；完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給；因地制宜發展共有產權住房；完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。
??防范化解優質頭部房企風險
??本次中央經濟工作會議再次強調“有效防范化解重大經濟金融風險”，這是對二十大精神的進一步貫徹落實。在重大經濟金融風險中，房地產風險依然是重點內容之一。
??會議強調，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。
??中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜解讀道，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產政策出臺的重要著力點之一，預計2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續加快落地，“保交樓”有望取得更多實質性進展，以促進房地產市場預期修復。
??與此同時，本次會議明確提出要“有效防范化解優質頭部房企風險”，說明優質頭部房企風險已經得到中央及監管部門的高度重視。
??李宇嘉表示，化解存量已經爆發的風險，是2023年房地產工作重點之一。但到現在，幾家頭部暴雷企業的風險處置并未完成，在推進資產重組、收并購等方面進展不及預期。2023年風險處置要有明確結果，以消除市場擔憂，緩解市場信心和預期每況愈下的狀態。留下來的企業，要改善其資產負債狀況，才能從根本上建立抵擋風險的防火墻，才能實現轉型和未來發展。
??值得注意的是，當下，缺錢依然是大多數房企共同痛點之一，尤其是在債務違約風險攀升下，部分房企短期和中長期兌付壓力仍在持續。盡管11月以來，監管部門出臺多項舉措穩定房地產市場，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地，但房企資金面依然疲弱。
??國家統計局數據顯示，1～11月份，房地產開發企業到位資金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月擴大了1個百分點。其中，國內貸款同比下降26.9%，跌幅比1-10月擴大0.3個百分點；自籌資金同比下降17.5%，跌幅擴大了2.7個百分點；定金及預收款同比下降33.6%，個人按揭貸款同比下降26.2%。
??與此同時，房地產市場仍在下滑，距離“平穩發展”目標仍有距離。1-11月份，全國商品房銷售面積同比下跌22.3%；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴大0.5個百分點。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅，意味著新房價格還在下跌。
??市場信心亟待恢復。近日劉鶴副總理強調“房地產是國民經濟支柱行業”，“上次房地產行業被稱為支柱行業還是在2003年，20年之后又被看作支柱行業，這些毫無疑問對市場有正面作用。雖然市場壓力還是特別大，但政策面都在逐步向好，且政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象。”萬科臨時股東大會上，萬科集團董事會主席郁亮表示。
??房地產業面臨的困境是一時的。“未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。”劉鶴指出。
