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??導語

??通過企業(yè)的存貨總量及占比、現(xiàn)房庫存及在建存貨，并結合存貨周轉率、存貨預收比等指標看分析企業(yè)狀況，預判未來去化壓力和增長可能性。

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??在“兩集中”、“三道紅線”等政策因素的影響下，2022年房企轉型進入新階段，如何緩解流動性壓力成為“危險”房企亟待解決的問題。一方面，在疫情反復的背景下，開工、竣工速度以及結轉周期也受到不同程度影響，另一方面，下半年“停工停貸”事件集中爆發(fā)，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，在這種情況下對房企“降庫存、促回款”提出了更高的要求。面對有待復蘇的市場以及不樂觀的市場預期，如何維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，調節(jié)存貨結構、存貨效率來提高整體運營水平，是房企無法繞開的課題。 

??本文將通過對典型企業(yè)存貨相關指標解讀，探究運營管理過程中遇到的挑戰(zhàn)，并結合當下的政策和市場環(huán)境給出建議。為此，我們篩選了80家典型房企1，通過企業(yè)的存貨總量及占比、現(xiàn)房庫存及在建存貨，并結合存貨周轉率、存貨預收比等指標看分析企業(yè)狀況，預判未來去化壓力和增長可能性。

??PART.01

??房企存貨首次負增長
但存貨占總資產比重持續(xù)攀升

??房企的存貨一般包含地產開發(fā)產品和非地產開發(fā)產品兩個分類，其中地產開發(fā)產品占比最高，一般包括擬開發(fā)產品、在建開發(fā)產品和已完工開發(fā)產品，這些產品價值以及狀態(tài)可以最為直觀地反應房企的未來開發(fā)資源、開發(fā)節(jié)奏、以及現(xiàn)房規(guī)模等情況。在近年來整體市場下行、銷售遇阻的情況下，房企的存貨也呈現(xiàn)出下降的趨勢，一方面房企加快現(xiàn)房庫存去化，減少資金占用成本；另一方面審慎投資，減少資金流出。此外，由于市場持續(xù)下行，2022年企業(yè)加大了存貨減值的力度，存貨價值有所下調。整體來看，市場回暖情況不明朗，房企開工、竣工、投資等均存在較大的不確定性，也為房企存貨去化帶來較大的波動，同時行業(yè)競爭格局變化，企業(yè)存貨價值、存貨去化等也存在較大的分化。

??1、存貨總量五年來首次負增長，近七成房企存貨同比下降

??新開工和施工面積持續(xù)下滑，典型企業(yè)存貨首次負增長（部分略）

??2022年房企的新開工以及施工面積都同比負增長。根據統(tǒng)計局數據，2022年累計新開工面積120587萬平方米，同比增速為-39.4%，而2021年該值分別為（198895萬平方米，-11.4%），企業(yè)新開工力度持續(xù)下滑。從施工面積來看，2022年累計施工面積為904999萬平方米，同比增速為-7.2%，而2021年該值分別為（975387萬平方米，+5.2%），房地產年度累計施工面積增速近五年來首次出現(xiàn)負增長。伴隨著新開工面積持續(xù)下滑，加之年內“停工停貸潮”的影響，企業(yè)聚焦項目的竣工交付等多重原因，導致整體的施工面積也出現(xiàn)了下滑。在房企投資意愿下滑、新開工、施工面積下降的背景下，未來短期內房企整體存貨規(guī)模增長乏力。

??典型房企存貨總量五年來首次負增長，近七成房企存貨同比下降。從存貨總量來看，在市場下行，企業(yè)暴雷頻發(fā)的情況下，房企的投資收縮明顯：截止至2022年底，55家典型企業(yè)的存貨總量9.68萬億元，同比2021年末下降3.4%，是近五年來首次負增長。

??近七成房企存貨規(guī)模下降，30強房企降幅最低（部分略）30強房企存貨騰挪空間更大、拿地投資更為活躍，存貨總量降幅最低。存貨總量較高的房企是碧桂園、萬科，存貨總量唯二達到9萬億以上。從梯隊的存貨總量增速來看，各個梯隊房企的增速均為負。其中，TOP10房企和TOP11-31的存貨總量增速降幅相對較小，分別為-2.9%和-1.6%，銷售規(guī)模大的房企其存貨質量相對高抗跌性強，同時本輪逆勢擠進30強的房企大部分是國央企或者資金實力較強的民企，有較強的資金實力保證投資力度，存貨降幅較小。而30強之后的房企梯隊降幅均在5%以上，中小型房企投資態(tài)度普遍收縮，導致存貨總量下降。

??2、房企整體投資縮表，存貨占總資產比重創(chuàng)新高（部分略）

??存貨作為房企資產的重要組成部分，其在總資產中的占比能體現(xiàn)出企業(yè)在成本控制和發(fā)展中平衡能力，過高的占比會導致成本和庫存去化壓力的增加，過少的存貨雖然不會占用大量資金，但抗風險能力降低，無法適應瞬息萬變的市場，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

??存貨占總資產的比重連續(xù)四年上升，2022年占比接近52%。根據CRIC監(jiān)測數據顯示，重點房企的存貨占總資產比重持續(xù)上升，2018-2020年房企拿地態(tài)度積極，存貨占總資產的比從47.8%提升至50.7%，三年間百強房企總土儲貨值門檻分別以12.7%、5.1%、11.1%的同比增速上升，在2020年存貨在總資產的占比超過50%。2021年開始房企投資力度明顯下降，2021年百強房企總土儲貨值、總土儲建面門檻分別同比下降14.2%、21.5%，但房企總資產規(guī)模收縮更加明顯，存貨占總資產的比繼續(xù)提升至51.9%的水平，從2020年下半年開始，在“兩集中”、“三道紅線”等因素影響下，2021-2022年百強房企拿地銷售比分別為0.25、0.18，與此同時房企通過縮減對外投資、降低杠桿水平、出售資產等緩解流動性壓力，2022年重點監(jiān)測房企總資產規(guī)模同比下降4.6%。

??PART.02

??現(xiàn)房庫存居高不下
庫存去化壓力不容小覷

??1、現(xiàn)貨庫存規(guī)模增速收窄，房企庫存去化能力差異大

??全國現(xiàn)房銷售占比不斷提升，重點房企現(xiàn)房庫存仍在增加

現(xiàn)房銷售占比近兩成，期房現(xiàn)房銷售價差達2100元/平方米。根據國家統(tǒng)計局數據顯示，2022年12月全國商品房現(xiàn)房累計銷售面積占比達到17.3%，同比提升4.3個百分點，處于近幾年的較高水平。同時現(xiàn)房均價較期房均價的差距也在逐漸拉大，2022年12月全國商品房期房累計銷售均價為1.02萬元/平方米，現(xiàn)房累計銷售均價為0.81萬元/平方米，現(xiàn)房較期房每平米均價低2111元，較2021年底的均價差值每平方米繼續(xù)擴大622元，從2022年6月開始，單月均價價差持續(xù)保持在超2100元的水平上，逐漸拉大的價位優(yōu)勢也在一定程度上加速現(xiàn)房去化。

??房企營銷“現(xiàn)房節(jié)”熱度依舊，現(xiàn)房規(guī)模仍在增加，但增速收窄。截止目前，已有47家重點企業(yè)披露2022年存貨明細，據統(tǒng)計重點企業(yè)的現(xiàn)房庫存總量為11512億元，同比增長8.8%，是5年來的最低增速。近年來房企受現(xiàn)貨庫存積壓影響，“現(xiàn)房節(jié)”成為房企營銷新熱點，尤其在停工停貸潮后，參與現(xiàn)房營銷的房企數量以及現(xiàn)房規(guī)模顯著增多，從2022年5月中海的“5月現(xiàn)房節(jié)”到7月時代中國的“安心現(xiàn)房節(jié)”，再到碧桂園、金地、旭輝、富力、弘陽等房企的加入，參與活動的現(xiàn)房項目從最初的零星分布到遍布全國現(xiàn)房樓盤，“現(xiàn)房節(jié)”房企的參與熱情和力度進一步加大，大力度的現(xiàn)房營銷活動一定程度上緩解庫存壓力。

??超四成房企現(xiàn)房庫存同比收縮，折扣讓利加速現(xiàn)房庫存出清（部分略）

??從2022年已公布存貨明細的47家重點企業(yè)數據來看，2022年末44.7%房企的現(xiàn)貨庫存規(guī)模較期初下降，其中現(xiàn)房庫存去化較多、現(xiàn)房庫存規(guī)模下降最快的10家房企的庫存規(guī)模平均降幅為27.7%；而10家現(xiàn)房庫存規(guī)模增速較大的房企平均增速達到47.9%，遠高于行業(yè)增幅的平均水平。

??部分房企的現(xiàn)房庫存規(guī)模大幅下降主要有以下兩個原因：

??第一，加速“僵尸庫存”出清，大量計提存貨減值準備。部分經過多年難以去化的存貨，房企會通過計提減值準備對沖成本，根據企業(yè)2022年公布的年報數據，11家A股房企計提存貨減值準備446億元，較去年同期增長61%，從期內現(xiàn)房庫存規(guī)模下降較快的3家A股房企看，新城控股、光明地產、信達地產3家A股房企存貨減值準備計提規(guī)模同比增長近三成至131億元，其中對現(xiàn)房庫存的計提規(guī)模24億元。

??第二，密集鋪排營銷活動，針對現(xiàn)房大力開展活動，加速現(xiàn)房去化。從CRIC監(jiān)測資訊看，一方面，房企通過多維度、高頻率的營銷活動努力提高在建項目去化水平，盡量減少現(xiàn)房庫存的生成，另一方面，房企積極推進現(xiàn)房庫存消耗，以較大的折扣優(yōu)惠促進現(xiàn)房庫存的去化。

??2、現(xiàn)房庫存去化壓力持續(xù)升高，積極營銷是關鍵

??現(xiàn)房庫存占比連續(xù)四年升高，去庫存壓力仍在

??現(xiàn)房庫存占比持續(xù)上升，房企去庫存壓力增大。截止目前，2022年已公布年報的55家重點企業(yè)中，共有47家重點企業(yè)披露了2022年現(xiàn)房庫存情況，他們的現(xiàn)房庫存占比為14.3%，同比提升1.8個百分點，處于歷史數據最高水平，房企庫存壓力進一步加大。

??

??積極造節(jié)著力去化現(xiàn)房庫存，高現(xiàn)房庫存壓縮資金流動性（略）

??PART.03

??交付收縮存貨周轉率微降
投資、開工下滑拉長存貨出清周期

??1、存貨周轉率下降至0.32，六成房企周轉效率下滑

??竣工面積增速創(chuàng)五年新低，存貨周轉率微降

2022年末典型房企的加權平均存貨周轉率為0.32次/年，同比下降0.03次/年。房企的整體存貨周轉率呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，到了2021年又有較大的上漲，同比上升了0.03次/年，在債務壓頂、降杠桿的迫切需求下，房企加大了周轉速度，回籠資金，但到了2022年整體市場持續(xù)下行，資金持續(xù)緊張，甚至部分房企面臨較大的停工潮，使得存貨周轉率有所回調，2022年存貨周轉率為0.32次/年，同比下降了0.03次/年，但促回款、保交付仍是當前房企的共識，存貨周轉率保持較高水平。

??究其原因，主要在于2022年整體市場未達預期實現(xiàn)明顯好轉，年內百強房企操盤銷售金額同比下滑41.6%，市場仍屬低位，政府對預售資金的監(jiān)管和提取條件依然嚴格，企業(yè)資金回籠持續(xù)受限，導致房企的竣工結轉也受到較大的影響，2022年累計房屋竣工面積86222萬平方米，累計同比下降15.0%，增速創(chuàng)近五年新低，2022年典型房企存貨和營業(yè)成本均首次出現(xiàn)同比負增長，分別下降了3.4%和6.5%，房企的整體存貨周轉率受到了較大的影響。

??超六成企業(yè)存貨周轉率下滑，10強房企同比上漲（部分略）

??從梯隊表現(xiàn)來看，銷售規(guī)模排名TOP10房企存貨周轉率最高達0.37次/年，同比增加0.01次/年，也是唯一一個實現(xiàn)同比上升的梯隊；TOP11-30和TOP51-100梯隊的房企均同比下降0.08次/年，降幅最大；值得注意的是，TOP51-100梯隊的房企存貨周轉率0.23次/年，居所有梯隊中最低。

??從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年約有65%的企業(yè)存貨周轉率同比下滑。

??10家周轉較快的房企存貨周轉率皆在0.38及以上，9家都是民營企業(yè)。究其原因，主要在于2022年市場下行、行業(yè)信心，民營企業(yè)資金面受到影響較大，在投資方面也變得更加地審慎，遵循以銷定投的策略，存貨規(guī)模均有約10%以上幅度的下滑，疊加保證竣工結轉規(guī)模穩(wěn)定增長的原因，使得整體的存貨周轉率保持較高水平。

??部分房企存貨周轉速度較慢，29%的企業(yè)存貨周轉率不足0.25次/年，占比較2021年增加9個百分點。

??2、存貨預收比2.09，行業(yè)去化出清周期拉長

??銷售遇阻合同負債規(guī)模急速下滑，存貨預收比上升（部分略）

??由于存貨中包含已售未結轉部分，而這部分與預收賬款相對應，故我們用“存貨預收比”來推算存貨的出清周期，從而判斷一家房企的存貨能否滿足中長期穩(wěn)健的發(fā)展。2022年以來由于市場下行、企業(yè)資金受限、銷售遇阻等多重原因，房企在拿地投資以及竣工結轉方面受到較大的影響，企業(yè)的存貨、合同負債規(guī)模也出現(xiàn)較大的波動，也進一步影響到企業(yè)未來營收結轉。

??2022年55家典型房企的加權存貨預收比為2.10，較2021年末增加了0.09。

??快周轉資金承壓企業(yè)持續(xù)發(fā)展存疑，央國企持地時間更久（略）

??PART.04
資金受限開工施工下降
關注內效提升運營效率

??在當前的整體市場壓力下，房企的內生資金和外部融資都急劇收縮，相比于規(guī)模擴張，更關注企業(yè)的資金流健康穩(wěn)定，注重銷售回款以及保交付，拿地投資、新開工意愿下滑較為明顯，資金壓力承壓施工面積、竣工面積也出現(xiàn)下降，但在保交付結轉的要求下，竣工面積下滑幅度相對較小，使得房企的存貨增速逐步下滑，到2022年年末呈現(xiàn)負增長。此外，在融資規(guī)模下降，資金流速減緩的背景下，行業(yè)竣工面積增速創(chuàng)近五年新低，導致存貨周轉率有所下滑，企業(yè)仍面臨一定的去庫存壓力。在地產開發(fā)方式轉向以產品、以及長效運營的模式的情況下，未來企業(yè)需要保證資金健康的前提，持續(xù)提升運營效能，持有存貨規(guī)模也需重新考量，保持較為健康的周轉率，促進企業(yè)良性發(fā)展。

??值得注意的是，近兩年市場持續(xù)下行，也導致了企業(yè)的存貨的減值風險激增。55家重點房企中的11家A股房企2018年存貨跌價準備僅86億元，近幾年不斷增長，同比增速也進一步拉升，到了2022年在存貨總量負增長的背景下，存貨跌價準備為達到446億元，同比增長61.43%，增速較2021年增加20個百分點，2022年在于市場下行、銷售遇阻的情況下，企業(yè)對未來存貨的可變現(xiàn)凈值進行了審慎考量，存貨減值準備增加，也影響了期末存貨總量的規(guī)模。

??面對新房規(guī)模下滑、銷售增長乏力、融資受限等多重影響，企業(yè)應當注重存貨的結構調整，在保證資金健康、保交付等前提下，進行企業(yè)經營策略的變革。一方面通過多樣化的營銷舉措積極去去化去庫存，快速去化以及減輕持有壓力，回流資金；另一方面，通過房企通過審慎投資、調整存貨結構等方式，實現(xiàn)更為穩(wěn)健抗壓的高質量存貨結構；與此同時，面對新的變化形式，把控好新開工、施工以及竣工之間的節(jié)奏也是企業(yè)需重新思考的重要方向，通過加強企業(yè)內功修煉，提升運營效率，使得整體的營收結轉及盈利向“穩(wěn)”、向“好”發(fā)展。