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??中房網訊 5月11日，由中國房地產業協會主辦、深圳市城市更新協會和中國房協城市更新委員會承辦的“2023中國城市更新創新發展（北京）峰會”在北京舉行。本次峰會以城市更新高質量發展為主題，住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍在會上發表了《新形勢下城市更新的工作重點》的主題演講。

??住房和城鄉建設部總經濟師 楊保軍

??楊保軍表示，對于穩步實施城市更新行動，首先要明確一個目的，也就是“一改善三提升”。“一改善”，就是要改善人民的生活。把城市更新視作一個民生工程，但又不止是民生工程，還是一項發展工程，因此要通過城市更新來做到三個提升。第一，提升城市的魅力。包含內在的氣質和外在的顏值都要提升。凡是更新成功的案例大體都能夠做到近者悅，遠者來，也就是當地的居民能夠獲益，對外來的游客和企業也構成了吸引力。第二，提升城市的活力。這一點尤其重要，也是目前經濟復蘇和振興的重要驅動力。城市更新后的功能要盡可能復合化而不要單一化，業態要盡量匹配好，空間要多樣化，要改變過去單一功能、單一用途，管控過死的問題。第三，提升城市的競爭力。通過城市更新，對吸引人才、吸引資金，對激發創新創業的能力熱情，進一步提高城市能力都能起到重要的作用。

??其次，城市更新要把握一個重要原則，不是簡單的推倒重來，而是要留改拆增并舉。“留”的不僅僅是經濟價值，還包括社會價值、文化價值、情感價值、記憶價值、歷史價值，讓城市留下成長的年輪。“改”是根據風貌特色的需要，對內外都進行修繕改造，賦予它新的功能。“拆”主要是針對的危房，還有違法的私搭亂建。“增”主要瞄準的是補短板、強弱項，注入新的動力，重新恢復活力。

??第三，城市更新要了解的幾個特點。一是，黨中央提出來的實施城市更新行動，不是權宜之計，也不是一項簡單的任務，其實是城市走向高質量發展的戰略部署，要從戰略的角度來理解和把握。過去城市拉大框架，大開發區、大園區、大樓盤這種時代劃句號了，現在要練內功，以全局的思維、系統的方法來推動城市更新。二是，不要把城市更新當成單一的工程，而應該作為系統工程，整合各部門和社會各界的力量，才能做的更好。三是，城市更新跟新區建設不一樣，存量時代的產權極其復雜，需要認真的整理。四是，要避免大刀闊斧，城市更新一定是一個慢工細活，也就是繡花工，繡出未來的希望和活力。五是，要把功夫放在后面的運營端。城市更新的時候，我們更關注使用價值，這個空間、房子、地段做什么用途最合適，把閑置變成有效，把低效變高效，而且要考慮持續性，要從建設端走向運營管理，并且要找到商業模式。六是，要建立起一個理念，放棄過去那種一談到城市更新就是算賬、拆遷、容積率，這種做法的機會已經不多了。現在要考慮的是場地增容、場景重塑，要把握需求的變化，現在人們對城市空間的青睞已逐步轉向對美和藝術的追求、對空間背后鮮活文化的情感共鳴、對個性化地方特色元素的追捧，對深度參與和互動的體驗需求。七是，城市更新過去是單一開發主體，現在要更加強調要多方的合作，要把各種力量動員起來。正因為大家都參與進來了，他們更珍惜這個成果，會自覺的維護。八是，從過去單一的看經濟價值，轉向多元價值。

??第四，城市更新的十個任務。從全國角度來看，城市更新面對著十個方面的任務，但不是所有城市都要做這十個方面，而是不同的城市有自己排序。1，實施城鎮危舊房改造和抗震加固；2，實施城鎮老舊小區改造工程；3，完整社區的建設；4，實施活力街區打造，把區位價值，歷史文化價值挖掘出來，形成品牌和亮點；5，實施城市生態修復；6，實施城市功能完善；7，基礎設施更新改造；8，新型城市基礎設施，主要講的數字化、網絡化、信息化；9，生命線工程；10，實施城市歷史文化保護和風貌修補工程。

??最后，城市更新要抓住幾個重點。城市更新最大的困難不是技術，也不完全是資金，而是針對城市更新缺少制度的供給，處處有路障。所以要在制度上進行大膽的改革，圍繞著推動高質量發展，要敢擔當、敢作為，要鼓勵各地方嘗試，通過試點穿越制度政策性的障礙。
　　一是，城市體檢評估制度要完善。體檢一定要堅持問題導向，堅持目標導向。
　　二是，要建立城市更新的規劃設計管理制度。希望各地要能夠編制實施城市更新的規劃和年度實施計劃。要統籌推進城市更新，要改革現行的詳細規劃，要建立起城市設計的管理制度，提出城市更新地塊建設改造的升級條件，要逐漸研究建立起適應城市更新要求的建設工程審批管理制度。
　　三是，要完善存量用地的政策。通過城市的試點，建立以需求定供給，以效益定供給，對建設用地進行優化，希望地方能鼓勵土地用戶的兼容，鼓勵建筑功能的混合，探索一種主導功能、混合用地，用負面清單的方式來管理。要推進低效用地再開發，完善閑置土地的使用權，包括回收機制，探索建設用地整理產權整合置換，容積率轉移或假定等激勵政策，希望地方能夠通過試點去創新。
　　四是，要建立房屋全生命周期安全管理長效機制。建立房屋的定期體檢制度，以市場化手段來推動完善工程質量和房屋安全監管機制，為房屋提供全生命周期的安全保障。
　　五是，要健全多元化投融資機制。這個確實是需要有創新，包括：希望國家能夠將城市更新作為專項的支持領域，加大中央預算內投資和中央財政預算資金的投入，采取以獎代補的方式來支持城市更新項目。鼓勵地方政府設立專項資金，以資本金注入投資補助、貸款貼息等方式來推進城市更新項目，在更大的尺度范圍來統籌資源。優化地方政府債務內的計算方式，支持通過發行地方政府專項債券為城市更新融資，還要進一步完善城市更新的相關稅費優惠政策。鼓勵銀行業金融機構，特別是開發性政策性金融機構加大中長期貸款的投放。要完善與城市更新相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理的時候予以差別化的對待。更要創新市場化投融資模式，推廣政府和社會資本合作的PPP，探索設計城市更新專項基金，推進發行城市更新不動產的投資信托基金REITs，支持符合條件的發行企業貸款融資拓寬渠道等。

　　（根據論壇講話整理，未經本人審閱）