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仲量聯行深度解析全國物流地產綠色發展進程

??2023年6月27日，北京——2023年《政府工作報告》提出，今年的重點工作之一是建設高效順暢的物流體系，強化對中國現代化產業的供應鏈支撐。隨著物流領域蓬勃發展，中國物流地產綠色轉型蓄勢待發。

??基于此背景，仲量聯行從綠色認證、綠色溢價和綠色金融三個方面，對物流地產的綠色發展進程進行了梳理。

??物流資產綠色認證數量：井噴式增長后，成長空間仍巨大

??從過去幾年的實踐看，一系列綠色金融和投資政策的出臺，吸引了更多增量資金流入。豐富的融資渠道和金融產品的支持，極大地推動工業倉儲項目提升市場競爭力、順利踐行綠色轉型。與此同時，各國金融監管機構對上市公司ESG信息披露的要求在不斷提升，頭部物流集團因此加強在環境、社會和公司治理方面實施系統化運營戰略。預計未來擁有高級別綠色認證的項目將更具市場競爭力。

??全國物流資產的綠色認證數量在2017年開始顯著增長，增速逐年加快，并在2022年呈現井噴態勢。目前，全國已獲綠色認證的物流倉儲項目超過350個，覆蓋90多個城市，呈現多點發展態勢。即使是上海和天津這兩個獲得美國綠色建筑委員會能源與環境設計先鋒（LEED）綠色建筑認證的物流項目最多的城市，它們的項目總數也僅占全國獲得綠色認證物流項目總量的12%。

??在仲量聯行統計的全國物流地產總項目中，獲得綠色認證的項目數量僅占3.9%，未來提升空間巨大。此外，從開放商角度來看，外資開發商更加重視ESG理念，目前全國84.3%的LEED綠色建筑認證物流項目為外資持有。

??租金“綠色溢價”：短期尚不明顯，長期大有可為

??根據仲量聯行的統計，已獲綠色認證的物流項目租金較周邊市場平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項目的平均溢價更為顯著，達到5%至7%；而下沉城市的溢價低于2%。

??從具體城市的表現來看，天津獲得綠色認證的物流項目溢價高達12%；北京、廊坊和寧波的物流項目綠色溢價可以達到9%左右。

??根據仲量聯行此前發布的《可持續發展的價值》報告，中國一線城市甲級辦公樓市場的租金綠色溢價區間在2%至10%，其中高級別綠色認證（例如LEED金級、鉑金級）的資產溢價表現更為突出。

??對比辦公樓市場，物流地產項目的綠色溢價也相當可觀。但是，這更多的是由于獲批綠色認證的項目多為周邊市場和同類物業中條件最優質的標桿項目，并多由成熟開發商持有運營，租金表現在多種有利因素加持下本就優于市場均值。若控制這些有利因素，將獲得綠色認證的項目與區位相近、品質相等、條件相似但未獲綠色認證的優質項目對比，則租金差距并不顯著。不過，仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示：“隨著雙碳政策嚴格落實、租戶綠色租賃需求增強，綠色物流項目的租金溢價和市場表現將進一步提升，促使更多的資產持有方積極探索物流項目的綠色轉型方案，形成正向傳導、正向反饋、正向激勵的良性循環。”

??綠色金融：推動物流地產升級、社會環境共贏發展

??目前，我國綠色債券發行規模處于全球領先水平。2022年，我國綠色債券發行量高達1.76萬億元，同比增長32.8%，位列全球綠色債券市場發行規模排名前三。與此同時，對綠色金融的監管制度體系也日趨完善。2022年7月29日，綠色債券標準委員會發布《中國綠色債券原則》，標志著國內標準的進一步統一并與國際接軌，大幅度提升了綠色純度。

??伴隨著相關政策法規的不斷完善、投資規模的穩步上升、產品與業務的創新升級，預計綠色金融領域將在綠色轉型、“雙碳”環保的大背景下進一步有序發展、提速發展。通過適當的經濟激勵措施和制度安排，綠色金融政策工具也有望不斷增加企業和項目從事綠色經濟活動的收益、降低和補償其相關風險，推動企業資源環境成本內部化、企業市場價值精確化，引導企業自發減少具有負外部性行為、增加正外部行為，協助企業解決在綠色低碳化轉型、綠色融資和綠色運營過程中存在的增量成本與增量收益之間的時間錯配、權益錯配、技術錯配，促進綠色可持續發展，并反過來不斷推動形成和完善與綠色發展更為相容的綠色金融制度。

??在提前明確和充分契合境內外綠色項目的評估體系、評價目標、界定標準的基礎上，以ESG評價體系為導向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色物流項目提升融資優勢、拓寬融資渠道、降低融資成本、試錯成本與合規成本，使相關利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和隨之而來的良好的投資回報，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發展道路。