市場報告 2023-07-24 09:31:52 來源：克而瑞地產研究
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- 發布時間:2023-07-24
- 報告類型:市場報告
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??隨著城市化進程的加快，城市人口數量不斷增長，汽車普及率加速攀升，人們對于車位的需求數量也日益走高，地下車庫已成為當前商品住宅項目中為必不可少的一部分。
??一方面，地下車庫的設置得以緩解地面車位供應不足問題；另一方面，將用車集中停放于地下，可以減少地面擁堵情況，提升建筑的整體美觀度；此外，還有利于避免車輛的風吹雨淋，并通過智能監控措施保障車輛的安全性。
??而隨著地下車庫成為商品住宅產品力的重要組成部分，開發商不再是只將其當初住宅的附屬品，對其重視度及投入成本比重也逐步上升，其通過品質感、科技感、人性化等方面表現的持續深化，力求與產品力同步升級迭代，為優秀產品加持。
??文/ 克而瑞產品力研究中心
??01地下車庫開始注重品質感的提升
??地下車庫的品質感營造，主要通過地面、墻面、頂面等部位用材的講究，以及形式多樣的藝術裝置點綴、適宜的燈光變換等，形成有設計感、品質感，與產品整體風格有機協調的觀感。同時，除了美觀性，亦要注重實用性，例如地面、墻面材質需根據地區氣候作出合理的選擇。
??1、地坪用材的考究
??地庫地面作為車輛行駛和停放的主要區域，其用材的選擇及質量一方面直接影響到地下車庫的使用感，另一方面對于地下車庫整體品質感的打造亦起到重要助推作用。由此，地下車庫地面用材的選擇頗為講究，需綜合考量材質的實用性、安全性、耐久性、可維護性、品質感、使用效果等。
??從克而瑞產品庫近年來的數據整理來看，環氧樹脂地坪幾乎占到一半，其次為金剛砂和混凝土，分別占比27%和14.9%。
??總體來看，環氧樹脂地坪基于耐久性好、安全性高、施工方便、環保性優、美觀、易清潔等特性，其在商品住宅產品中的受歡迎度、普及度不斷走高，成為市場主流。而金剛砂、混凝土等材質亦以其硬度高、承重性好、性價比高等特點，在市場中占得一席之地。
??值得注意的是，具體的地坪用材的選擇也與地域氣候環境、產品檔次等因素有一定關系。
??綜合來看，北京、上海、深圳、成都等城市超50%的項目地下車庫均采用了環氧樹脂地坪。
??（部分略）
??金剛砂地坪硬度高、不易磨損，因其表面顆粒較大，不易滑動，在南方濕潤氣候的地區使用較為廣泛；同時，其具備防塵、易清潔等優點，并同樣可以根據設計需要做成不同的顏色，盡管色彩鮮艷度略次于環氧地坪，但耐久性更優。
??（部分略）
??此外，混凝土地坪硬度高、使用壽命長，適用于承重要求較高的地區，例如長江流域、華南等區域。而普通水泥地坪施工簡單、費用低，適用于一些一般性、簡單的地下車庫。
??2、頂面、墻面用材及裝飾的講究
??地下車庫頂面及墻面的用材、裝飾對于地庫整體環境的構造、品質感的提升有著舉足輕重的作用，通過頂部美化管道、吊頂裝飾；墻面石材、石漆、瓷磚等材質的運用，以及彩繪的裝點，營造地庫更加時尚、舒適、美觀的環境。
??從克而瑞產品庫歷年數據梳理來看，隨著行業對產品力重視度的提升，項目地下車庫美化管道的比重也在不斷擴大，其占比已從2018年的35%提升至2022年的48.9%，接近五成。
??同時，設置地庫頂面吊頂的項目占比也有逐年小幅走高趨勢，用的較多的為鋁板，主要基于其透氣性、防火性、輕質化、易于清潔等特性，多樣化的形式進一步提升美觀度，諸如鋁格柵、鋁方通等。
??而墻面的用材通常聚焦于乳膠漆、瓷磚、防霉涂料等，相對高端一些的項目還會引入巖板、石材等。
??常州江左風華地下車庫頂部采用鋁方通吊頂，并嵌入燈帶，兼顧美觀與行車安全；同時，其墻面采用防霉涂料加局部的巖板裝飾，提升整體格調。
圖：常州江左風華地下車庫吊頂及墻面
??2、藝術裝置錦上添花
??除了用材的講究，藝術裝置的適當添置能夠增加地下車庫的藝術感和文化氛圍，對于提高車庫整體品質感起到錦上添花的作用。一方面，藝術裝置可以增加車庫的美觀度和特色，優化車主的停車體驗。另一方面，藝術裝置還能傳遞文化、歷史等信息，豐富車庫的文化內涵，增加車庫的社會價值和商業價值。
??在不同檔次的項目之間，對于地下車庫在藝術裝置方面的側重點顯露出差別。
圖：克而瑞產品庫不同項目檔次藝術裝置高頻詞云圖
數據來源：CRIC
??品質及輕奢項目更注重對于墻面的裝飾，通過將彩繪、掛畫、燈光等元素富有藝術設計感的合理搭配組合，營造藝術美感。
??寧波綠城·曉風印月的地下車庫在南北兩側坡道利用藝術漆+不銹鋼燈帶做出類似時光隧道的效果，同時在坡道下去盡頭做了兩個星空頂，藝術燈光不僅起到良好的照明作用，更提升車庫品質感。
圖：寧波綠城·曉風印月地下車庫
??而高端項目則進一步升華藝術的維度，除了基本藝術手段，還將山水、綠植等自然元素景觀融入到藝術設計中來，并與整體的設計理念相映襯。
??例如重慶·融創壹號院項目，其地下車庫以時空隧道式入庫，精裝落客區定制設計。同時，將山水元素融入整個項目當中，地庫也不缺席，頂部燈帶線條設計展現流水動感，并引入枯山水及綠植等藝術裝置，彰顯品質與舒適感。
圖：重慶·融創壹號院地下車庫
??02 地下車庫亦在“人性化”道路上
探索深耕
??1、地庫出入口細節彰顯品質，攻破第一道心理防線
??地下車庫出入口是開車歸家的必經之路，作為地面與地下過渡的空間節點，除了人車分流、無感通行等普遍設置，其細節的打磨、設計感及儀式感的營造一方面展現產品獨特的創意及理念，成為產品亮點；另一方面，提升業主歸家的第一觀感與體驗，擁抱心理愉悅感。
??（部分略）
圖：克而瑞產品庫2018-2022年地庫出入口亮點高頻詞云圖
數據來源：CRIC
??廈門旭輝天樾公館地下車場入庫坡道頂部也采用了旭輝高端產品系中特有的星空頂，進入地下停車場入口，抬頭便能看到星光點點。
圖：廈門旭輝天樾公館地庫出入口
??（部分略）
??2、尺度感的追求，給予舒適體驗
??在地下車庫空間內，尺度感最直接影響到戶主的停車體驗，舒適的尺度感成為地庫的重要加分項。
??尺度感包括多個方面因素，首先是車位的配比。隨著城市化的推進，汽車幾乎成為每戶人家的標配，同時配備2臺及以上車輛的家庭亦不在少數，由此對于商品住宅地下車庫的車位配比訴求愈發凸顯。
??通常而言，商品住宅地下車位配比應該根據當地的交通情況、住宅周邊的停車需求以及住宅類型等因素綜合判定，最大程度滿足業主的停車需求。合理的車位配比已成為購房者考量項目的重要因素之一。從克而瑞產品庫數據來看，產品檔次越高，其車位配比也相對充裕，高端產品的平均車位配比達到1.6左右。
??其次，在車庫空間內，亦處處涉及到尺度感的考量，例如車庫凈高、車位寬度、車道寬度等。
??（部分略）
圖：克而瑞產品庫2018-2022年地庫空間高頻詞云圖
數據來源：CRIC
??（部分略）
??重慶·融創壹號院地下車賦予庫奢華車位尺度，與其豪宅的定位相匹配。設有適合60W+的豪車尺寸，2.6mx5.6m的車位+6m寬的車道設計，豪車車位個數達到810輛，占比達到68%。
圖：重慶·融創壹號院地下車庫實景
??廈門聯發嘉和府將車位從常見的約2.4m，加寬到約2.5m，為業主出行預留舒適的距離。同時為豪車定制約1.8m高的第二后備箱，能收納高爾夫球桿、沙灘排球、野餐火爐等各種家庭使用頻率較低的用具。
圖：廈門聯發嘉和府地庫實景
??（部分略）
??3、便民設施的添置，多一份用戶關懷
??除了尺度感的把控，地下車庫適當添置一些便民設施，有助于為業主提供更多的便利，充分考慮使用者的需求和感受，同時體現出更多人性化關懷，提升產品整體競爭力及用戶滿意度。例如，預裝充電樁、手機信號全覆蓋、設置便民標識及樓棟指引牌、配備凹凸鏡、信報箱、垃圾桶、空間無障礙設施、抽/除濕機、墻柱分色分區指示等等。
圖：克而瑞產品庫2018-2022年地庫便民設施高頻詞云圖
數據來源：CRIC
??長沙中海閱麓山的地下車庫為避免回南天地下室潮濕，配置了抽濕機。同時，地庫設計采光井，引入自然光源，改善地庫采光條件；同樓棟區域的墻面及地面噴涂不同的色彩，不僅讓地下空間色彩更加豐富亮麗，更是利用顏色進行空間分區，一目了然，幫助業主輕松找到自家所在樓棟。
圖：長沙中海閱麓山地下車庫實景
??襄陽國投招商雍江國際按照12%車位比例配置充電樁，外形復古簡約時尚，采用立式及掛墻式滿足不同車位需求。此外，其地下大堂前做精裝前導區，地面采用棋盤格進行強化，地下標識系統均利用不銹鋼吊牌進行導視，同時保障了美觀度與便利性。
圖：襄陽國投招商雍江國際地下車庫實景
??重慶東原江山印月在地下車庫中貼心設置了網約車泊客站，便于業主使用網約車，乘坐過程避免淋雨。
圖：重慶東原江山印月地庫網約車泊客站
??此外，亦有哈爾濱融創·觀瀾壹號于地下車庫提供專屬洗車區域，對業主24小時開放；重慶鉑悅濱江的地下車庫安裝了智能快遞柜，并預留電源，同時其地庫、電梯井做到手機信號全覆蓋。
??03
??科技賦能下
下車庫的未來感與使用體驗更佳
??隨著科技的不斷進步和智能化技術的加速發展，以及產品力競爭的白熱化，伴隨人們對于居住品質訴求的不斷提升，將技術、智能化手段介入地下車庫建設及落地應用階段的操作愈發普及，并日趨成熟。
??（部分略）
??1、BMI綜合管線規劃，讓地庫管線排布更美觀高效
??地下車庫的BMI綜合管線規劃是指在地庫建設或改造過程中，結合BIM技術，對于水、電、氣等管線進行規劃設計，對地下車庫的出入口、行車通道、停車位等停車標識系統進行合理設計，以滿足車庫的基礎設施需求以及消防安全、快捷、舒適的要求。
??通過BIM技術的應用，一方面得以提升地庫工程施工效率，縮短工期，并增進地庫基礎設施的完備性與安全性，有效規避傳統車庫因設計、施工和管理不當引起的車道寬度、轉彎半徑、出入口、車庫排水、層高設置、坡度計算、樓面及頂板與梁設計失誤等一系列問題，提升地庫的使用效率及靈活性，滿足車主各種需求和使用要求；另一方面，后期運營維護更方便，有效減少地庫的維護和管理成本，提高地庫管理效率。
圖：金地BIM技術建模演示
圖片來源：公開資料
??中海廈門東灣的地下車庫實現地下BIM疊圖，地上戶內BIM疊圖，總平BIM疊圖三大模塊，整合多重工序，前置協同發現并解決問題，利用數字化實現工程提效。最終呈現出整潔、美觀的管道排布，釋放出高度及車庫空間，實現建筑層高3.6米，車位凈高2.6米，車道凈高2.7米的舒闊空間，兼顧了施工優化、美觀性、經濟性。
圖：中海廈門東灣地下車庫BIM精益化設計
圖片來源：公開資料
圖：中海廈門東灣地下車庫最終呈現
??（部分略）
??2、智慧停車系統，實現無接觸通行
??智慧停車系統是智能化于地下車庫的典型應用，主要通過傳感器、攝像頭、計算機等設備實現對車輛的自動識別、定位和管理，同時還包括清晰的導視系統、動線指引、自動車位引導、提供實時車位信息、車輛位置查詢、繳費等服務，其提供的高效、便捷的無接觸通行體驗在后疫情時代的優勢尤為凸顯。
??此外，智慧停車系統還可以通過數據分析和智能預測，優化車位利用率，減少停車擁堵和空間浪費，提高停車場的管理效率和服務質量。
圖：智慧停車系統示意
圖片來源：公開資料
圖：深圳龍華金茂府社區智能停車演示
圖片來源：公開資料
??（部分略）
??3、智能安防系統，為“人、財”安全保駕護航
??除了智慧通行，智能化應用還在地下車庫的安防系統方面得以體現。當前，地下車庫的安防系統應用主要包括監控系統、照明系統、空氣質量監測系統、警報系統、滅火系統等。
??通過智能安防系統的應用，提升了地下車庫的管控效率，極大程度降低了安全隱患與風險，為住戶營造更加安全、放心、舒適的停車環境。
圖：地庫安防系統示意
智能照明系統
智能新風系統
圖片來源：公開資料
??昆明東原·啟城在地庫內設置了一氧化碳探測，在一氧化碳濃度達到一定值時，自動啟動通風設備，保持地庫空氣無害及清新。此外，還配備監控探頭，保障監控無死角，為保障業主財產不受損失，具有震懾作用。
??（部分略）
??可以看到，地下車庫通過引入BIM技術、智慧停車系統、智能安防系統等技術、智能手段，一方面使得地庫更具未來科技感，另一方面令地庫在使用體驗感、安全性保障方面有著質的提升。
??基于技術、成本等因素的考量，當前商品住宅地庫中，僅智慧通行系統相對普及，BIM技術以及智能安防等落地案例尚且涉及較少。未來，隨著技術的推進與智能化手段的加速普及，商品住宅中地庫的數字化建設、智能化應用或將逐步常態化。
??總結
??隨著城市化進程的推進以及商品住宅產品力的加速發展，地下車庫從原先最易被忽視的存在，也開始逐步被購房者及開發商所重視，亦同步“進化”，正朝著品質感提升、人性化深耕，科技感賦能的方向不斷邁進。對于購房者而言，地庫一方面是其日常歸家與出行的必經之地，影響生活品質與心情；另一方面也是商品房價值的重要組成部分，對資產的保值程度起到一定影響力。對于開發商而言，地下車庫已成為其提升產品競爭力的重要組成部分，優秀的地庫打造不僅能夠凸顯產品亮點，提升產品附加值，更有利于提升業主滿意度，塑造良好的口碑。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
