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??在經(jīng)歷了一整年的銷售低迷之后，2023年上半年的房?jī)r(jià)走向備受關(guān)注。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2023年2月份以來(lái)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。

??但從購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)的“體感”來(lái)看，對(duì)各城市房?jī)r(jià)的走向仍然沒(méi)有形成清晰且一致的共識(shí)。

??成交主力板塊作為城市交易的重要組成部分，其房?jī)r(jià)動(dòng)向具有極強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，也是業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者“經(jīng)驗(yàn)”判斷的主要來(lái)源和討論依據(jù)。

??我們重點(diǎn)分析了典型城市主力板塊房?jī)r(jià)的變化情況，找出各類板塊價(jià)格動(dòng)向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影響因素，以便更好地理解當(dāng)前房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)和未來(lái)走向。

??主要觀點(diǎn)如下：

??1、整體動(dòng)向：主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增，但仍低于前期高點(diǎn)。

??2、城市表現(xiàn)：成都、杭州、深圳主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠(yuǎn)超其余7城。

??3、區(qū)域板塊動(dòng)向：遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊復(fù)蘇乏力，近郊優(yōu)質(zhì)板塊漲幅居前。

??4、成都、廣州主力板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)尚穩(wěn)，北京、深圳 “技術(shù)性”上漲。

??5、杭州、南京、重慶、西安多空膠著，板塊房?jī)r(jià)走向持續(xù)分化。

??6、上海、武漢均有過(guò)半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢(shì)將分道而行。

??2022年以來(lái)，隨著大多數(shù)城市整體房?jī)r(jià)由增轉(zhuǎn)降，各城市內(nèi)部細(xì)分區(qū)域乃至板塊的差異也進(jìn)一步加劇。

??2023年2月份以來(lái)全國(guó)70城大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)雖然連續(xù)3個(gè)月上漲，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，鑒于城市內(nèi)冷熱分化的進(jìn)一步加劇，更關(guān)心的還是哪些具體區(qū)域或細(xì)分板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回升。

??根據(jù)統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)，可以看到，2023年前四月各城市房?jī)r(jià)累計(jì)變動(dòng)均在-2%至3%之間。但根據(jù)各地房管局發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，計(jì)算得出的平均房?jī)r(jià)變動(dòng)卻在-20%至20%之間。

??由于各地商品住宅的平均價(jià)格在很大程度上會(huì)受到成交結(jié)構(gòu)的影響，并不一定能夠“科學(xué)”地反應(yīng)實(shí)際房?jī)r(jià)漲跌的平均情況，但成交均價(jià)能夠明確的反應(yīng)一個(gè)城市“便宜的房子”成交占比的變化，可以幫助決策者通過(guò)總量數(shù)據(jù)迅速判斷當(dāng)月成交結(jié)構(gòu)變化對(duì)交易規(guī)模的影響。

??至于70城房?jī)r(jià)指數(shù)方面，數(shù)值的常態(tài)為“微漲微跌”，現(xiàn)階段更大的意義在于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期穩(wěn)定，從指標(biāo)發(fā)布情況也可以看到，2023年以來(lái)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中不再公布漲幅較大的房?jī)r(jià)定基指數(shù)，轉(zhuǎn)而發(fā)布累計(jì)同比。

??在目前各板塊量?jī)r(jià)走向分化的情況下，若想形成觀點(diǎn)鮮明的分析結(jié)論，“平穩(wěn)”的房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)難以作為充分依據(jù)。

??房?jī)r(jià)指數(shù)的作用在于反映不同類型產(chǎn)品成交價(jià)格變動(dòng)的“平均值”，而城市成交均價(jià)變動(dòng)在短期內(nèi)更多的是在反映成交結(jié)構(gòu)變化，二者對(duì)于熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)變動(dòng)的探尋均力有不逮，均難以匹配當(dāng)下各城市內(nèi)部板塊研究的需要。再加上目前城市各板塊量?jī)r(jià)動(dòng)向的加劇分化，市場(chǎng)研究也更有必要從細(xì)分板塊進(jìn)行下沉式研究。

??如武漢2023年4月商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了1.8萬(wàn)元/平方米，較2022年12月增長(zhǎng)了17%，遠(yuǎn)高于期間2.8%的房?jī)r(jià)指數(shù)增幅，聯(lián)系其成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，平均房?jī)r(jià)的上漲，主要還是高房?jī)r(jià)板塊的成交占比上升所致。

??2023年4月，武漢平均成交均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米以上的板塊，成交占比較2022年12月上升了12個(gè)百分點(diǎn)至28%。同時(shí)，這些板塊的成交價(jià)格平均變動(dòng)僅為2.2%，反而小于全市房?jī)r(jià)指數(shù)。

??另一方面，從成交面積TOP10板塊的價(jià)格變動(dòng)中位數(shù)來(lái)看，2.8%的價(jià)格漲幅與房?jī)r(jià)指數(shù)雖然恰好相近，但考慮到取樣范圍的差距，簡(jiǎn)單地將70城房?jī)r(jià)指數(shù)變化與市場(chǎng)關(guān)心的頭部板塊價(jià)格變動(dòng)劃等號(hào)并不可取。

??典型如武漢，成交面積TOP10板塊在2023年3月房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)3%，遠(yuǎn)高于70大中城市1%的房?jī)r(jià)漲幅，在市場(chǎng)“小陽(yáng)春”中顯示出了更強(qiáng)的上升動(dòng)力。

??還有杭州，2023年前4月房?jī)r(jià)指數(shù)微漲0.9%，但是從板塊漲跌幅變化來(lái)看，有近四成板塊的房?jī)r(jià)漲跌幅超過(guò)5%，這些板塊的合計(jì)成交面積占比達(dá)到35%。并且其中不乏江灣新城、閑林、未來(lái)科技城等交易量居于前列的主力板塊。

??這意味著即便指數(shù)算法得到了平穩(wěn)的全市房?jī)r(jià)走勢(shì)，但內(nèi)部各板塊房?jī)r(jià)的實(shí)際表現(xiàn)依然有可能波濤洶涌，2023年新年以來(lái)大中城市房?jī)r(jià)的三連增更多的還是城市內(nèi)多空劇烈博弈后的“平均式”穩(wěn)定。

??2023年春節(jié)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2、3月份的市場(chǎng)回暖之后，二季度各地市場(chǎng)熱度多有反復(fù)，不少熱點(diǎn)項(xiàng)目在3月份取消的折扣，在近期又再度回歸。

??但是就全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，4月份新房?jī)r(jià)格依舊環(huán)比上漲，究其原因，還是統(tǒng)計(jì)樣本數(shù)量差異和單一漲跌幅提供的信息不足所導(dǎo)致。

??為了更準(zhǔn)確地認(rèn)知近期房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性變化，本文選取了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、重慶、西安、杭州、南京等10個(gè)城市作為研究樣本，每個(gè)城市選擇2023年成交規(guī)模前10的主力板塊作為研究樣本，以此考察典型城市2023年初春節(jié)以來(lái)的房?jī)r(jià)真實(shí)動(dòng)向。

??疫情管控全面放開(kāi)之后，2023年上半年的房?jī)r(jià)走向備受關(guān)注?？紤]到城市內(nèi)部量?jī)r(jià)存在較大差異，我們研究了典型城市主力板塊前5個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)后發(fā)現(xiàn)，主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增。

??城市方面，與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)相比，深、杭、蓉主力板塊房?jī)r(jià)漲幅超全市平均，分別高3、4、3個(gè)百分點(diǎn)。按照各自城市房?jī)r(jià)區(qū)間和板塊均價(jià)中位數(shù)將其進(jìn)行分類，可見(jiàn)中低價(jià)位板塊復(fù)蘇乏力，中高價(jià)位漲幅居前。

??就10個(gè)典型城市來(lái)看，主力板塊一二月環(huán)比均微漲0.1%、三月環(huán)比上漲2.8%、四月環(huán)比下降1.7%、5月止跌回正，環(huán)比上升1.3%。

??在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一年半的回調(diào)、2023年初房?jī)r(jià)水平降落至近年低位的基礎(chǔ)之上，5月較2023年初房?jī)r(jià)累計(jì)上漲2.5%，典型城市主力板塊的房?jī)r(jià)在低位波動(dòng)中略有微增。

??分城市來(lái)看，成都、杭州、深圳主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠(yuǎn)超其余7城。居于其后的是武漢和南京，同期房?jī)r(jià)漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動(dòng)力稍弱，其主力板塊房?jī)r(jià)漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。

??值得注意的是，上海樓市3、4月市場(chǎng)熱度明顯回溫，但5月又進(jìn)入盤整期，市場(chǎng)熱度明顯下行，5月主力板塊房?jī)r(jià)環(huán)比下降了1.6%，受此影響，上海主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月累計(jì)漲幅僅有1%，在10個(gè)典型城市中處于較低水平，僅略高于重慶和北京。

??重慶市場(chǎng)后勁略顯不足，其主力板塊房?jī)r(jià)在2和4月份均呈下降趨勢(shì)，5月房?jī)r(jià)較1月僅上漲0.4%。北京雖然在2、3和5月份表現(xiàn)均較佳，但受4月環(huán)比下降7%的影響，5月房?jī)r(jià)與1月基本持平，在10個(gè)典型城市中墊底。

??與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)相比，杭州、深圳、成都、南京、廣州和武漢等大部分城市主力板塊房?jī)r(jià)漲幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板塊房?jī)r(jià)漲幅較全市漲幅分別高出4、3、3百分點(diǎn)，主力板塊房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力尤為突出。

??此外，南京、廣州和武漢三城主力板塊房?jī)r(jià)漲幅也均高于全市漲幅。值得注意的是，北京、上海、重慶和西安等城市主力板塊的房?jī)r(jià)上漲情況沒(méi)有十分突出，其房?jī)r(jià)走勢(shì)甚至不及全市平均水平。

??將典型板塊根據(jù)區(qū)位劃分為主城、近郊、遠(yuǎn)郊三類進(jìn)一步測(cè)評(píng)不同區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)后，我們得出的結(jié)果顯示：主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月房?jī)r(jià)漲幅最高的是近郊，高達(dá)6%，其次是主城，約為3%，遠(yuǎn)郊基本未漲。這一結(jié)果與利用房?jī)r(jià)區(qū)間和中位數(shù)劃分得出的結(jié)論基本一致：遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊復(fù)蘇乏力，近郊中高價(jià)位漲幅居前。

??通過(guò)對(duì)典型主力板塊前5月的價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分類研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大多數(shù)典型板塊房?jī)r(jià)在3月達(dá)到高點(diǎn)，其后出現(xiàn)回落震蕩的趨勢(shì)。

??因此，我們分別測(cè)算主力板塊1-3月、3-5月兩個(gè)階段房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，將其作為兩個(gè)維度將主力板塊進(jìn)行分類劃分。結(jié)果顯示：出去房?jī)r(jià)累計(jì)浮動(dòng)較小的價(jià)格維穩(wěn)型板塊，有四類典型板塊的價(jià)格動(dòng)向值得重點(diǎn)關(guān)注：持續(xù)上漲、延續(xù)下行、先漲后跌和后程上漲。

??1） 持續(xù)上漲；典型板塊包含深圳龍崗、武漢漢陽(yáng)濱江、成都天回板塊等，這類板塊通常位于郊區(qū)的熱點(diǎn)板塊，通常具有較好的規(guī)劃前景，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能還是比較強(qiáng)的。

??以武漢漢陽(yáng)濱江板塊為例，1-5月房?jī)r(jià)逐月上漲，5月房?jī)r(jià)增至21522元/平方米，較1月累計(jì)漲幅達(dá)11%。

??庫(kù)存方面，由于一直以來(lái)去化保持較快的速度，因此庫(kù)存整體處于較低位，截止5月，去化周期僅有7.6個(gè)月。受低庫(kù)存的影響，未來(lái)房?jī)r(jià)也是穩(wěn)中有升。

??2） 先漲后跌；典型板塊包含上海松江新城、重慶李家沱等，此類板塊常見(jiàn)于城市的新城發(fā)展區(qū)域，板塊房?jī)r(jià)排名多在城市中后位置。這些板塊2023年一季度的量升價(jià)漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。

??在進(jìn)入二季度之后，隨著需求規(guī)模的回落，其交易規(guī)模和熱度均明顯下滑，但是供應(yīng)規(guī)模卻在慣性下維持高位，再加上這些新城板塊本就是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的重災(zāi)區(qū)，價(jià)格回落在所難免。

??3） 延續(xù)下行；這一類型既涉及遠(yuǎn)郊區(qū)域板塊，又有部分高端改善板塊。兩者雖然在3月份均迎來(lái)一波成交小高峰，但受需求疲軟或高供應(yīng)的影響，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，因此4、5月延續(xù)了下行趨勢(shì)，這類板塊后期下行壓力依然很大。

??4） 后程上漲；4月份之后房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌為漲的板塊，常見(jiàn)于去化順利的高端板塊，房?jī)r(jià)排名均處于本市前30%之內(nèi)，且一季度的降價(jià)去化取得了較為理想的成效。

??對(duì)比年初行情來(lái)看，這些板塊或是庫(kù)存規(guī)模明顯下降，或是成交規(guī)模大幅上升，再加之高端板塊本身的稀缺性，大大推升了供求雙方對(duì)于板塊高價(jià)項(xiàng)目的信心。這類板塊短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力猶在，但受限價(jià)政策的影響，漲幅大概率在很小的區(qū)間。

??持續(xù)上漲板塊1-5月新房?jī)r(jià)格上漲超過(guò)5%，且與整體大趨勢(shì)不同，在3月之后房?jī)r(jià)仍維持上漲趨勢(shì)。

??聯(lián)系這些板塊的庫(kù)存指標(biāo)可以看到，在經(jīng)歷了春節(jié)后兩個(gè)月的價(jià)格上漲之后，這些板塊庫(kù)存規(guī)模較1月份出現(xiàn)明顯下探，其庫(kù)存降幅均大于樣本城市2%的平均值，進(jìn)一步夯實(shí)了供求雙方對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的信心。

??同時(shí)可以看到，3月庫(kù)存跌幅較大的板塊，4、5月的房?jī)r(jià)漲幅也明顯更高，如深圳龍崗3月末住宅庫(kù)存較年初下降20%，2023年5月份成交均價(jià)達(dá)到了4.1萬(wàn)元/平方米，較3月份上漲8%，板塊迎來(lái)了大量接受高價(jià)產(chǎn)品的購(gòu)房群體。

??從板塊的內(nèi)主力項(xiàng)目的價(jià)格實(shí)際變動(dòng)來(lái)看，龍崗大多數(shù)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)變動(dòng)是低于板塊均價(jià)波動(dòng)的，即板塊均價(jià)上升更多的是由于高價(jià)產(chǎn)品成交占比上升所致，深圳的龍城等板塊也是如此。

??值得關(guān)注的是，在房?jī)r(jià)位于各市前20%的樣本板塊中，無(wú)一可以歸入此類，即在本輪的價(jià)格上漲中，大成交量的高價(jià)板塊還是維持了價(jià)格指標(biāo)的相對(duì)穩(wěn)定。

??房?jī)r(jià)延續(xù)下行的板塊主要可分為兩類，一類是意料之中的遠(yuǎn)郊板塊，如廣州永寧街道、深圳馬田、南京六合龍池等，均距離市中心30公里左右，至市區(qū)均為極限意義上的通勤距離。

??隨著春節(jié)后整體市場(chǎng)的回暖，再加之自身在價(jià)格上的積極調(diào)整，確實(shí)迎來(lái)了一波成交量的小高峰，但是在進(jìn)入4月份之后，這些板塊較“先漲后跌”的剛需板塊迎來(lái)了更大幅度的需求消退。

??4、5兩個(gè)月成交面積環(huán)比均持續(xù)下跌，5月成交面積較3月份高點(diǎn)下降均超過(guò)七成。在急劇的需求退潮之下，購(gòu)房者在選擇產(chǎn)品時(shí)更加謹(jǐn)慎，其成交價(jià)格也延續(xù)了繼續(xù)向下的勢(shì)頭。

??另一類則是部分高端改善板塊，一季度為促進(jìn)銷售降價(jià)去化，成交規(guī)模也如期大幅放量，但是無(wú)奈新增供應(yīng)更多，導(dǎo)致這些板塊3月份庫(kù)存面積較1月份不降反升，在供給側(cè)壓力之下，4月后這些板塊的成交價(jià)格仍處于震蕩下降通道。

??這些高單價(jià)板塊各項(xiàng)目同戶型產(chǎn)品的實(shí)際成交價(jià)格波動(dòng)不大，但是購(gòu)房客群的價(jià)格敏感性上升，更多地去選擇同板塊低單價(jià)產(chǎn)品，仍然在側(cè)面反映了板塊價(jià)值認(rèn)可度的下降。

??以北京東城某銷冠項(xiàng)目為例，進(jìn)入5月份后，180㎡以上產(chǎn)品的客群明顯更加關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，5月份成交均價(jià)較3月下降了1萬(wàn)元/平方米左右，降幅超過(guò)9%。

??先漲后跌板塊常見(jiàn)于城市的新城發(fā)展區(qū)域，板塊房?jī)r(jià)排名多在城市中后位置（不高于60%）。這些板塊2023年一季度的量升價(jià)漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。

??但在進(jìn)入二季度之后，隨著需求規(guī)模的回落，其交易規(guī)模和熱度均明顯下滑，供應(yīng)規(guī)模卻在慣性下維持高位，再加上這些新城板塊本就是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的重災(zāi)區(qū)，價(jià)格不可避免出現(xiàn)回落。

??以上海松江新城板塊為例，在3月末和4月初上市了大量樓盤，進(jìn)一步激化了在售項(xiàng)目的客群競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者更傾向于選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品，其5月板塊均價(jià)較3月份下降了3000元/平米左右。

??以該板塊某銷冠項(xiàng)目為例，120平米以下產(chǎn)品價(jià)格尚較為堅(jiān)挺，但120-140平米戶型的客群購(gòu)買力卻在快速下降，5月份該戶型的交易均價(jià)較3月份下降了3300元/平米左右，但得益于項(xiàng)目在營(yíng)銷上的積極調(diào)整，使得月成交量得以持續(xù)排在板塊前列。

??后程上漲板塊即4月份之后房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌為漲的板塊，常見(jiàn)于去化順利的高端板塊，房?jī)r(jià)排名均處于本市前30%之內(nèi)，且一季度的降價(jià)去化取得了較為理想的成效。

??對(duì)比年初行情來(lái)看，這些板塊或是庫(kù)存規(guī)模明顯下降，或是成交規(guī)模大幅上升，再加上高端板塊本身的稀缺性，大大推升了供求雙方對(duì)于板塊高價(jià)項(xiàng)目的信心。

??其中唯一比較特殊的是深圳前海板塊，3月份成交規(guī)模與年初相近，庫(kù)存還上升了20%，但聯(lián)系指標(biāo)絕對(duì)值可以看到，前海板塊一季度的成交規(guī)模低位，主要還是由于板塊有效庫(kù)存過(guò)低所致，3月末庫(kù)存上升后，仍不足千套，并且這些增加的庫(kù)存在4、5月份迅速轉(zhuǎn)化為了實(shí)際成交。

??5月份前海板塊成交規(guī)模較3月上漲超過(guò)180%，其成交均價(jià)也在3月短暫低位之后迅速回升，至5月份再度回到10.2萬(wàn)元/平方米以上，超過(guò)年初1月份的價(jià)格水平。

??在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一年半的回調(diào)之后，2023年上半年，典型城市主力板塊的房?jī)r(jià)在低位波動(dòng)中略有微增，具體而言呈現(xiàn)出了3月上漲、4月回落、5月微漲的趨勢(shì)。

??考慮到各個(gè)城市典型板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)存在差異，單純比較2023年前5月房?jī)r(jià)變動(dòng)不足以完整描述城市房?jī)r(jià)動(dòng)向，分析不同城市之間主力板塊房?jī)r(jià)漲跌特征的個(gè)數(shù)，10個(gè)典型城市表面上可分為三類，如果進(jìn)一步聯(lián)系其市場(chǎng)供求表現(xiàn)來(lái)看，成都、北京、上海等或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)定，深圳、武漢的部分高庫(kù)存板塊或?qū)⒚媾R較大價(jià)格下行壓力。

??就2023年前5月的主力板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)來(lái)看，北京、深圳、廣州、成都均有較多板塊價(jià)格延續(xù)上行或在二季度轉(zhuǎn)跌為漲，但是聯(lián)系市場(chǎng)交易和成交結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，其驅(qū)動(dòng)內(nèi)因則有明顯差異：

??廣州、成都板塊房?jī)r(jià)上漲的“水分”較少。在進(jìn)入二季度后，廣州和成都雖然同樣經(jīng)歷了交易規(guī)模的下降，但是需求面的支撐仍較為堅(jiān)挺，廣州市區(qū)改善項(xiàng)目、市郊品質(zhì)項(xiàng)目仍能保持不錯(cuò)的熱度，成都更是繼續(xù)保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，5月份城市備案均價(jià)更是創(chuàng)下歷史新高。

??成都10個(gè)主力板塊中，有4個(gè)板塊房?jī)r(jià)2023年以來(lái)一直上漲，分別是天回板塊、新川板塊、科學(xué)城板塊和八里莊-二仙橋板塊，四板塊1-5月房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅均超過(guò)了6%。

??北京和深圳則更多的是由于主力板塊的改善性需求占比上升，導(dǎo)致部分主力板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的低位上漲。

??結(jié)合成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，進(jìn)入二季度后，北京、深圳供求規(guī)模均有所縮減，剛需產(chǎn)品和購(gòu)房者熱度明顯消退，改善性產(chǎn)品交易占比出現(xiàn)了“被動(dòng)式”的回升。

??典型如北京良鄉(xiāng)板塊，該板塊房?jī)r(jià)較2022年中的高點(diǎn)下降了8%，較年初低位的漲幅約為12%，但更多的是由于高品質(zhì)項(xiàng)目成交占比上升所致。

??就板塊內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格走向來(lái)看，高端項(xiàng)目主力戶型的均價(jià)仍與年初相近，而安置房片區(qū)的某剛需項(xiàng)目，其80-90平方米主力戶型房?jī)r(jià)更是較2023年1月下降了10%左右。

??基于四城房?jī)r(jià)上漲內(nèi)因和市場(chǎng)基本面巨大差異，我們認(rèn)為，三季度廣州、成都的房?jī)r(jià)仍有望保持穩(wěn)定，成都在新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的背景之下更有進(jìn)一步上行的可能。

??北京雖然市場(chǎng)熱度有所下滑，但鑒于二季度以來(lái)剛需首置、新城剛改項(xiàng)目持續(xù)優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，預(yù)計(jì)實(shí)際房?jī)r(jià)也有望保持穩(wěn)定。

??深圳在一手房庫(kù)存壓力增加，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進(jìn)一步提升，下半年或有更多板塊出現(xiàn)房?jī)r(jià)的名升實(shí)降。

??杭州、南京、重慶、西安等四市主力板塊房?jī)r(jià)漲跌明顯分化。以杭州為例，雖然2023年以來(lái)土地市場(chǎng)表現(xiàn)較佳，但是二季度以來(lái)新房市場(chǎng)疲態(tài)已現(xiàn)，主要還是依賴少數(shù)主流區(qū)域或熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)市場(chǎng)氛圍。

??如臨平經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊房?jī)r(jià)在1月調(diào)整到低位之后，2023年以來(lái)持續(xù)上漲，閑林、江灣新城、申花北、喬司等4個(gè)板塊后程發(fā)力，同時(shí)，富春、未來(lái)科技城等板塊房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了下跌，如富春某品質(zhì)項(xiàng)目尾盤的120-140㎡面積段產(chǎn)品，其2023年6月成交均價(jià)即較年初下降了1000元/平方米左右。

??聯(lián)系四城近期表現(xiàn)來(lái)看，重慶、西安新房市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，杭州、南京熱度亦明顯下滑，且各城市遠(yuǎn)郊剛需產(chǎn)品均面臨著更為嚴(yán)峻的需求側(cè)沖擊。

??再加上2023年以來(lái)這些城市二手房市場(chǎng)掛牌量均已超過(guò)10萬(wàn)套，且長(zhǎng)交易周期房源大多為剛需產(chǎn)品，嚴(yán)重影響著新房剛需客群的入場(chǎng)信心。

??由此來(lái)看，這些城市下半年改善板塊和剛需板塊之間的分化還將進(jìn)一步加大，能獲得消費(fèi)者青睞的剛需板塊項(xiàng)目將更為稀缺。但需要說(shuō)明的是，在整體交易熱度下降的情況下，目前的價(jià)格上行更多的是低位回升，大多數(shù)板塊均價(jià)仍難突破前期高點(diǎn)。

??進(jìn)入二季度后，上海、武漢均有過(guò)半主力板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了先漲后跌。但是結(jié)合具體板塊和城市供求表現(xiàn)來(lái)看，邏輯則明顯不同。

??上海市場(chǎng)二季度以來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)與北京類似，成交熱度有所下滑，古美、徐涇等外環(huán)線及新城軌交熱點(diǎn)板塊平均去化率仍可達(dá)到九成左右。

??在市場(chǎng)熱度仍處于城市領(lǐng)先梯隊(duì)的情況下，鑒于上海主力板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)至1月份附近，即便未來(lái)上海市場(chǎng)成交熱度再進(jìn)一步下探，主力板塊房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的可能不大。

??前期積壓了較多高品質(zhì)存貨的板塊，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板塊均價(jià)更有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回升。

??武漢在經(jīng)歷了3月末收折扣漲價(jià)、4月份量漲價(jià)跌之后，5月份項(xiàng)目果斷調(diào)整營(yíng)銷策略，在五一假期和房交會(huì)的價(jià)格折扣推動(dòng)下，過(guò)半主力板塊成交均價(jià)出現(xiàn)了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年內(nèi)高點(diǎn)。

??就當(dāng)前武漢市場(chǎng)需求側(cè)情緒來(lái)看，若想維持相對(duì)高位的交易規(guī)模，其新房?jī)r(jià)格仍需保持在相對(duì)低位，但考慮到以價(jià)換量必然面臨的長(zhǎng)期效果遞減，未來(lái)武漢高庫(kù)存板塊房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下行。