市場報告克而瑞研究中心 2023-07-24 09:19:30 來源：克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-24
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??鼓勵破產(chǎn)重整與民企合理融資，預(yù)防賬款拖欠利于行業(yè)快速出險。
??◎ 文 / 房玲、易天宇
??2023年7月19日中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》，其中圍繞民營經(jīng)濟發(fā)展共提出31條措施。事實上，三年疫情過后，民營企業(yè)遭遇嚴冬，不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。其中尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，面臨資本與市場信心不足，多數(shù)民營房企處境困難。在7月走向下半年的關(guān)鍵時點，政府出于穩(wěn)經(jīng)濟、去風(fēng)險的需要，提出促進民營經(jīng)濟可謂及時。
??01 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波不斷
民營經(jīng)濟31條出臺正當時
??近期，房地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)波不斷。7月17日，中國恒大發(fā)布了2021年、2022年及2022年中期業(yè)績?nèi)葚攬螅攬箫@示兩年虧損超8120億元，總負債超2.4萬億元。恒大的債務(wù)問題推進較慢，同時也波及外界對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心。除恒大外，此前7月12日富力地產(chǎn)被兩家債權(quán)人申請破產(chǎn)重整，雖然很快于14日被法院駁回，但受到市場關(guān)注。此外，萬達商管同樣陷于輿論風(fēng)波，17日市場消息萬達于7月23日到期的4億美元債券，仍有2億美元缺口。
??事實上，在經(jīng)歷了前些年土拍市場的國進民退，2022年的房企集中暴雷以及當前的退市潮，民營房企現(xiàn)狀不容樂觀。雖然政策面于2022年11月有所轉(zhuǎn)向，但具體推進效果不佳，2023年上半年大多數(shù)民營房企處境依然困難。
??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年前6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元，同比下降9.8%。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中民營房企融資僅為224億，同比下滑56%。不管是企業(yè)自身問題，還是受到行業(yè)波及，民營房企運營艱難的背后更多是信用問題也是信心問題。
??02 鼓勵破產(chǎn)重整與民企合理融資
預(yù)防賬款拖欠利于行業(yè)快速出險
??而從此次出臺的《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》內(nèi)容來看，共包括了關(guān)于民營經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、政策支持力度、法治保障、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、民營經(jīng)濟人士健康成長等多個方面共31條措施，可以發(fā)現(xiàn)的是，新政的出臺既是幫扶民營經(jīng)濟，更是樹立行業(yè)信心。
??從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，在31條促進民營經(jīng)濟措施中有以下三個方面值得關(guān)注：
??首先，是《意見》中的第四條——完善市場化重整機制。其中提及“鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金。堅持精準識別、分類施策，對陷入財務(wù)困境但仍具有發(fā)展前景和挽救價值的企業(yè)，按照市場化、法治化原則，積極適用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解程序。”
??從這一表態(tài)中可以發(fā)現(xiàn)，政策面更多希望困難企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)重組，而非簡單破產(chǎn)清算。通過破產(chǎn)重整，或債務(wù)展期或債轉(zhuǎn)股，對債務(wù)權(quán)益人的權(quán)益進行調(diào)整，盡快讓查封凍結(jié)的資產(chǎn)重新盤活運營，為陷入財務(wù)困境的企業(yè)提供寶貴現(xiàn)金流，同時恢復(fù)社會經(jīng)濟活力。隨著政策出臺，預(yù)計未來會有一批“加速出清”的民營房企。但同時，對于體量較大的房企而言，破產(chǎn)重整在現(xiàn)實中的推進仍有諸多難點和風(fēng)險，如破產(chǎn)制度不夠完善、信息披露不透明以及各方利益競爭等等。
??第二，支持符合條件民營企業(yè)合理融資。具體來看，其中第五條——完善融資支持政策制度。支持符合條件的民營中小微企業(yè)在債券市場融資，推動民營企業(yè)債券融資專項支持計劃擴大覆蓋面、提升增信力度。支持符合條件的民營企業(yè)上市融資和再融資。
??自2022年11月金融16條發(fā)布以來，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動。但從2023年上半年的實施結(jié)果來看，政策效果未有達到預(yù)期。值得關(guān)注的是，7月14日交易商協(xié)會就組織召開了12家民企在內(nèi)的融資座談會，推進“第二支箭”工作開展，針對民營房企融資困難的局面聽取意見和建議，參加的房企包括有新城控股、碧桂園以及新希望。而此次《意見》中再次提及支持符合條件的民營企業(yè)債券市場融資、上市融資和再融資，或許意味著未來民營房企融資難題會有所改觀。
??第三，設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機制。如其中第三條——完善政府誠信履約機制，建立健全政務(wù)失信記錄和懲戒制度，將機關(guān)、事業(yè)單位的違約毀約、拖欠賬款、拒不履行司法裁判等失信信息納入全國信用信息共享平臺。以及第六條——完善拖欠賬款常態(tài)化預(yù)防和清理機制。機關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)不得以內(nèi)部人員變更，履行內(nèi)部付款流程等為由，拒絕或延遲支付中小企業(yè)和個體工商戶款項。同時強化商業(yè)匯票信息披露，完善票據(jù)市場信用約束機制等。
??從這兩條來看，旨在讓行業(yè)三角債順利流轉(zhuǎn)，而不是卡在某一方，有利于維護行業(yè)健康運行。一方面，設(shè)立預(yù)防賬款拖欠機制，能夠降低民營房企的應(yīng)收賬款壞賬率，尤其是涉及到政府公共項目較多的企業(yè)。另一方面，完善票據(jù)市場信用約束機制，其實也是讓優(yōu)質(zhì)房企免受行業(yè)影響，讓出險房企與優(yōu)質(zhì)房企有所區(qū)分，緩解優(yōu)質(zhì)房企的流動資金緊張。
??除了以上三個方面外，民營經(jīng)濟31條更多積極的方面在于維護各方信心，如公平競爭、產(chǎn)權(quán)保護、法治保障，取消地方保護等字句均有出現(xiàn)。只有在政策環(huán)境的穩(wěn)定與可預(yù)期下，才會有健康營商的環(huán)境。
??整體來看，在當前節(jié)點中央出臺民營經(jīng)濟31條，有利于樹立各方對民營企業(yè)信心。此次《意見》出臺與2018年11月中央召開的首屆民營企業(yè)座談會頗有相似。彼時，也是中國經(jīng)濟處在重要發(fā)展節(jié)點，民企信心走弱。而經(jīng)此會議后，民營企業(yè)經(jīng)營預(yù)期和市場信心都得到了有效提振。而此次民營經(jīng)濟31條的出臺是否仍能取得相同效果，最后仍要看各方的執(zhí)行力度以及后續(xù)的具體配套措施，尤其是出險房企債務(wù)問題能否得到妥善處理。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
