市場報告 2023-08-14 09:12:01 來源：中房網
- 城市:全國
- 發布時間:2023-08-14
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:中房研協
??中層原因一 ：貨幣供應量增速下降，貨幣政策更加偏緊，“水量”受控
??房價騰飛的2006-2016年間，貨幣供應量增幅保持在15%左右，兩倍于GDP增速，大量流動性進入樓市，推動房地產市場的繁榮。2016年之后，貨幣增速緩慢降低。
??在可預見的未來，中國依然保持貨幣政策定力，不會大幅放水。LPR降息是當下貨幣政策保持經濟活力的主要手段，貨幣增量將保持合理區間。
??中層原因二 ：經濟降速、收入減少等削弱了購房者購買力
??從統計數據看，城鎮居民可支配收入一直保持了正增長，但增速在不同階段呈現不同特點。2008年前，增幅保持在15%以上，2009-2018年這10年，平均增速在10%左右，2019年之后的疫情期間，收入增幅明顯回落，進入個位數增幅區間。
??收入兩極化更加明顯，高能級城市居民收入越來越高，相對應低能級城市居民收入增長較慢。不同階層收入分化也有加劇的趨勢。
??總體收入增幅降低，收入分配格局的分化，導致商品房購買力被削弱。
??中層原因三 ：企業高負債暴雷、投資信心不足削弱了市場供應能力
??根據公告信息整理，截至到2022年末，恒大、華夏幸福、富力、陽光城、藍光、佳兆業、奧園、新力、花樣年、當代置業、三盛宏業、福晟、泰禾、實地、陽光100、德潤創展、寶能地產、粵泰、光耀、中庚、卓達、正榮、融創、綠地、俊發、景瑞、中梁、祥生、禹洲、領地、榮盛、建業、龍光、大發等房企接連暴雷。
??人民公告網查詢結果顯示，2023年至今，全國已經有超過106家房地產企業宣布破產。
??大量企業暴雷或破產，拿地未建項目、在建停工項目、象征性施工項目等共同導致市場供應出問題，交房困難，進而影響了銷售端信心。
??深層原因一 ：人口總量減少，住房存量上升，基本需求得到滿足
??隨著住房制度的完善、人口規模和結構的變化，住房需求也隨之變化。從人均住房面積看，我國居民人均住房面積從2000年的22.77平方米到2020年41.76平方米，上漲83.4%；平均每戶住房建筑面積達到111.18平方米，戶均套數超過1。
??居民住房條件有很大改善，過去住房短缺的問題得到明顯改變，行業發展的主要任務也從數量擴張轉向質量提升。
??深層原因二 ：人口老齡化及負增長、超級城市化進程減緩、長周期行業觸頂、逆城市化動向、發展觀念轉變（低欲望、躺平族、不婚族）
??從人口結構看，15-59歲年齡段占比持續下降，60歲以上老年人口占比明顯上升。前者是住房消費的主要群體。
??從城鎮化率從快速上升階段，進入緩慢增長階段，今后甚至回穿插城市率的回調（即逆城鎮化），房地產市場需求趨于平穩釋放。
??深層原因三 ：房價收入比高企制約了改善需求釋放
??從統計數據看，一線城市長期保持高房價收入比，且在2017年達到峰值。2016年之后二、三線城市房價收入比逐漸走高。根據我國的實際情況，上海易居房地產研究院認為我國房價收入比保持在7.0-7.5內屬于合理區間，低于7.0屬于偏低區間，高于7.5屬于偏高區間。2017年之后，我國大部分城市，房價收入比都處于較高或過高區間。在相當程度上加重了購房者負擔，影響市場規模的持續擴大。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
