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??盡管各類“救市”動作做了不少，且依然在繼續，但市場卻并不買賬，10月份的投資、新開工、新建商品房銷售面積等指標繼續回落。二手房市場方面，三四線城市早早進入寒冬，一二線城市同樣不樂觀，以上海為例，10月份成交108萬平方米，同比回落兩成，實際成交價格也出現較大回落。

??新房和二手房市場的雙重低迷，造成開發企業資金愈發緊張，近期開發企業經營遇險的報道又有加劇的趨勢，似乎第二輪集中爆雷已經在路上。房地產上市公司的股票表現更加慘烈。不僅大量公司被退市，即便能正常交易的上市公司，其股價也大部分跌去了八九成。

??無論是新房、二手房交易，還是上市房企的股票價格，出現了全盤的回落，這代表了市場對該行業的普遍悲觀預期。從央行發布的未來三個月購房支出調查看，居民購房意愿從2018年開始就逐步走低，且依然沒有探底。情緒主導意愿，意愿決定行為，但情緒也是時刻變換的。對房地產市場的發展而言，一定會受到消費者情緒的影響，但這種影響是短期的，從中長期而言，市場的走向更多是受到人口、經濟、城鎮化、更新周期等多方因素的作用。

??中國房地產市場在2021年實現18億平方米的銷售面積規模，創歷史新高，也是今后的頂峰，此后兩年新建商品房銷售面積開始回落。那么回落的底在哪個位置？這是很多人關心的問題，直接決定了地方政府的財政、人口承載規模、相關行業就業等。

??我們認為，房地產依然是國民經濟的支柱產業，即便市場規模有下降，且這種調整和下降還要持續幾年，但俗話說“瘦死的駱駝比馬大”，經過充分情緒的釋放和市場調整，房地產的規模有望依然能夠維持在十億平方米這個臺階上下，能夠繼續帶動或影響五六十個相關產業的發展，在國民經濟發展中依然有舉足輕重的地位。

??房地產業的新增市場規模是由需求決定的。就未來需求構成而言，大致由三部分構成：

??第一是老舊住房的拆除，也就是城市更新部分。據有關機構統計，未來10年住房拆除率在16%-18%，這部分住宅因為房齡久、功能差或規劃不合理等，陸續實現更新，從而帶來新的房地產建設與購買需求。

??第二是現有城鎮居民的住房條件改善，即人均住房面積增加。當前中國城鎮居民平均居住建筑面積38.6平方米，換算為使用面積大概是31平方米。而2020年時德國、日本、英國人居住宅使用面積是40.5、34和33平方米，美國則達到驚人的70平米。可見，我國與發達國家相比，在人均住房條件方面依然有一定的改善空間。

??第三是城鎮化帶來的新增人口住房需求。2021年我國城鎮化率為64.7%，2022年在65%左右，美日歐等發達國家相比，依然有10%以上的城鎮化空間，也就是說還有1.4億農村人口轉移到城鎮生活居住。未來城鎮化速度會放緩，周期會拉長，住房需求是一個緩慢釋放的過程。

??綜合看，未來十年，上述三方面需求是我國住房市場規模的主要構成部分，也是房地產市場能夠持續發展的核心動力。房地產市場的調整是可以預期，是行業大周期的必然，但對行業的未來，市場的發展，不能過于悲觀，人云亦云，甚至消極躺平。市場不會憑空消失，而是有著真實且堅實的發展基礎。只是規模沒有以前那么大了，或者不在全社會的聚光燈下了，從某種意義上說，這未嘗不是一件好事。行業回歸到一個普通行業，有穩定的政策架構，有正常的利潤和規模，解決人民群眾的正常住房和其他類別的房產需求，拉動相關產業鏈的發展，褪去過去金融化的浮躁與華麗，一定會迎來歷久彌堅、涅槃重生的行業發展新時期。