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??本期關注

??32省市出臺或修訂政府代建制管理辦法

??2024年政府代建制度的相關法規落地、修訂持續推進，全年共有32個省市（含區縣）出臺了政府投資項目代建制度規范，以及代建招標規范的細化的通知。從出臺節奏來看，三季度相較于一二季度，政策出臺的節奏有所加快，四季度政策出臺力度略有放緩，回到一二季度的均值。

??2024年Top30企業代建新拓面積突破2億平方米

??2024年代建新拓規模創下歷年新高，全年新增代建規模30強企業總計獲得委托項目達到2.05億平方米，同比增長17%，規模較2020年增長兩倍由余。部分“后入局”的代建企業在2024年擴張迅猛，新拓代建面積同比增速遠超行業平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

??2024年城投拿地建面占比達60%

??2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比為60%，較2023年增加7個百分點，創下自2021年以來的拿地建面占比新高，由此可見城投公司仍在土地市場中扮演重要角色。

??Top30企業中半數推出合伙人計劃

??在代建市場增量收縮的外部壓力下，2024年代建房企合伙人計劃出現“井噴”。據克而瑞不完全統計，至今為止共有14家企業發布過合伙人計劃，其中11家都發生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共創）、綠地智慧也發布了合伙人計劃。

??全年中標項目同比增43%

??2024年全年代建中標項目512個，同比增長43%，第四季度代建中標項目146個，同比增加103%，全年中標項目量持續走高，第四季度呈現翹尾。從能級分布來看，2024年全年中標項目中，一線城市占13%，二線城市占34%，三四線城市則占54%。

??01 行業政策

??政府代建制持續推進
保障房催生的代建空間仍廣闊

??1、32省市出臺或修訂政府代建制管理辦法，代建招標愈發細化和規范

??2024年政府代建制度的相關法規落地、修訂持續推進，全年共有32個省市（含區縣）出臺了政府投資項目代建制度規范，以及代建招標規范的細化的通知。 

??一方面隨著代建行業快速發展，過去出臺較早的規范制度已經不符合當前政府代建發展的進程，因此多個省市重新明確政府投資項目的范圍、規則，并按照一定的投資額鼓勵實行項目代建制，持續推進政府代建規范、高效管理；另一方面，獎懲監督機制成為政府代建制的重中之重，多地在《管理辦法》中均進一步完善了相關政策法規。 

??從出臺節奏來看，三季度相較于一二季度，政策出臺的節奏有所加快，四季度政策出臺力度略有放緩，回到一二季度的均值。 

??從城市范圍來看，2024年修訂或出臺政府代建制政策的既包含了一線城市，如深圳的大鵬新區、龍崗區、廣州的從化區，也包括部分核心二線城市，如廈門、南京、鄭州等。值得一提的是，四五線城市乃至下轄縣依然是政府代建制出臺的“核心區”，諸如滑縣、新山縣、新野縣、始興縣等。、

??從出臺政策內容而言，主要分為三個方面： 

??第一是代建團購的政策支持。洛陽、駐馬店、輝縣等地先后提出支持開展代建團購，支持相關單位與房地產開發企業協調代建、團購職工住房，且團購達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍，以助力維穩房地產市場；第二是出臺或修訂了省級或市級政府投資項目代建管理辦法。比如四季度深圳龍崗將代建項目的一般投資規模要求降低至 5000 萬元以上（含 5000 萬元）。代建管理費執行《基本建設項目建設成本管理規定》標準。明確了 5000 萬元以上及以下政府投資項目代建意向的提出流程和審批程序，增強了委托單位對代建單位的監管力度等。此外，四季度新鄉市出臺《新鄉市市級政府投資項目代建管理辦法》，表明市政府采取直接投資方式進行固定資產投資建設的項目。其中，估算總投資在1000萬元及以上的非經營性項目原則上均應實行代建。第三是對于投資中細分領域的細則也在進一步的優化和修訂。例如廣東省，為全面推進代建項目管理局（簡稱“代建局”）BIM 應用和信息化工作，推動建筑信息模型的應用，印發《廣東省代建項目管理局BIM實施管理標準2023修訂版》《廣東省代建項目管理局BIM實施導則2023修訂版》。而上半年廈門出臺《廈門市政府投資項目代建單位行業信用評價辦法》，周期內對代建單位的代建業務主要發展指標、良好行為和不良行為的量化評分，反映企業具備的綜合技術力量和遵守政策法規、履行社會責任等情況。 

??綜合而言，就2024年已出臺的政府代建制度政策呈現三個特征： 

??第一，招投標管理更規范科學，綜合評標辦法不斷優化。如湖南省將評標專家抽取專業類別由單一的項目管理類擴大為建設項目管理類、工程施工類、工程造價類、監理類、設計類等五類，并明確對專家抽取重復率較高的地區，經主管部門同意后還可適當擴大抽取專業范圍，使評標專家的專業構成更加多元化，有助于更全面、客觀地評估代建單位的能力和方案。 

??第二，職責劃分更細致合理。如周口市的《周口市市級政府投資項目代建管理暫行辦法》明確了各相關單位在項目實施程序、財務管理與監督、獎懲等方面的具體職責，建立了多部門協同管理的機制，提高了項目管理的效率和效果。 

??第三，財務管理更嚴謹規范，使用范圍更廣。部分地區降低了代建項目的投資門檻，擴大了代建制度的覆蓋范圍，使更多中小規模的政府投資項目能夠受益于代建模式的專業化管理，提高項目的建設效率和質量。

??2、政府代建仍是基本盤，“保障+市場”模式下代建空間依舊廣闊（略）

??02 行業規模

??新拓面積創新高
“新進”企業保持強勁

??2024年代建新拓規模創下歷年新高，全年新增代建規模30強企業總計獲得委托項目達到2.05億平方米，同比增長17%，規模較2020年增長兩倍由余。

??由此可見，一方面“地產冷、代建熱”的發展趨勢仍在延續，各代建企業繼續保持擴張態勢；但另一方面，代建行業在企業逐步“飽和”之后，也迎來增速放緩、競爭加劇、企業分化的新階段，2024年新拓面積同比增速較2023年下降22個pcts。

??2024年有4家企業代建新拓規模破千萬平方米，分別是綠城管理、旭輝建管、藍城集團和潤地管理，數量較2023年減少一家。其中綠城管理穩居行業榜首，2024年新拓代建面積達到3649萬平方米，領先第二名多達一倍。

??與去年相比，實際上大多數代建企業新拓面積仍保持正增長，但分化顯著。布局代建業務較早且規模較大的企業增長相對穩健，不斷聚焦細分領域來夯實行業地位。而部分“后入局”的代建企業在2024年擴張迅猛，新拓代建面積同比增速遠超行業平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

??值得注意的是，部分央國企代建布局也在逐步加速，招商建管2024年新拓代建面積接近900萬平方米，遠洋建管代建項目拓展同比增速也達到218%。

??隨著諸多企業入局代建賽道，代建項目的新拓難度持續加碼，這一點從代建行業集中度下降也可見一斑。

??行業新拓面積TOP3企業2024年拓展面積總計6807萬平方米，占30強企業比重達33%，較2023年下降3個pcts。相應的，TOP5、TOP10企業新拓面積占30強比重為44%和64%，均較2023年下降2個pcts和6個pcts。由此可見，頭部房企穩健發展，但市場份額逐漸被中型代建愜意和新入局的企業所分食，行業競爭也愈發白熱化。

??03 土地成交

??全年城投拿地占比60%
創2021年以來新高

??2024年全年，城投在核心城市拿地建面占比為60%，較2023年增加7個百分點，創下自2021年以來的拿地建面占比新高，由此可見城投公司仍在土地市場中扮演重要角色。

??分季度來看，連續四年城投拿地均呈現“先低后高”的走勢，2024年各季度城投拿地建面的占比持續提升，第一季度拿地建面占比為47%，至第四季度則攀升至66%，較第一季度提升19個百分點，主要是由于優質地塊出讓較早，國央企等也為了在年內開盤而選擇盡早投資。

??04 企業洞察

??半數企業開啟合伙人計劃
項目拓展競爭愈發激烈

??1、全年共11家企業發布代建合伙人計劃，國央企相對審慎

??在代建市場增量收縮的外部壓力下，2024年代建房企合伙人計劃出現“井噴”。據克而瑞不完全統計，至今為止共有14家企業發布過合伙人計劃，其中11家都發生在2024年，在第四季度中，金地管理和而今管理（原融者共創）、綠地智慧也發布了合伙人計劃。

??金地管理10月17日發布“星辰計劃”，優先珠三角、長三角、京津冀城市群和其他省會及強地級市。合作流程為：合伙人觸達——合伙類別分辨——合伙確認——融入——拓展——利益共享。

??而今管理則于10月22日發布“引擎計劃”，誠邀各界具有業務信息和屬地資源、愿意共謀發展的合作伙伴，全國范圍內均可。合作流程為：接洽——融入——拓展——落地——服務——分利。

圖：金地管理、而今管理第四季度發布合伙人招募計劃

數據來源：企業官微、CRIC整理

??從2024年新增代建面積TOP30企業來看，目前已有14家開展了合伙人計劃，包括綠城管理、旭輝建管、金地管理、融者共創、新城建管等，多數集中在民企以及近兩年“新”入局的企業當中。

??實際上，代建賽道增速逐漸趨于平穩、競爭激烈已經成為諸多企業共識。

??代建保障房受“以購代建”影響短期承壓、城投拿地開工意愿持續降低、以及紓困代建需求收縮，導致諸多企業拓展項目面臨瓶頸，也需要通過更多渠道來尋找項目，支撐業績。

??同時，可以看到仍有一部分企業目前尚未開展合伙人計劃，我們認為主要有兩個原因：

??其一，以藍城集團、藍綠雙城、潤地管理為代表的企業，業務來源以政府機關、公建配套代建為主，對私營企業的委托依賴度較低，例如潤地管理前三季度新增建面中，來自政府代建的比例高達九成以上；

??其二，國央企相對而言對開展合伙人計劃更為謹慎，例如潤地管理、建發建管、國貿地產等有國央企背景的企業暫未開展合伙人計劃。

??我們認為，除上文提到的以政府代建為主要來源、國央企性質所限這兩方面因素以外，其他企業（以商業代建為主要業務來源、民企背景）在增量空間收縮的壓力下，未來開展合伙人計劃的可能性較大。

??這樣積極擴張渠道、增加簽約項目的形式，在房地產行業快速上行周期中也常常以大規模收并購、增加渠道合伙人等方式出現。

??但是與房地產收并購相比，代建合伙人計劃的門檻和風險更低、起步更為簡單，尤其目前的代建企業基本均有房地產公司作為“前身”，啟動合伙人計劃難度更低。

??我們已梳理過綠城管理、旭輝建管和金科金建管三家企業的合伙人計劃推進成果：綠城管理、金科金建管新增有效信息超過千條，旭輝建管后續推進效果顯著，新簽項目已經達到16個。

??合伙人計劃確實加快了代建項目的獲取速度，效果顯著，也是目前仍有企業在持續入局開啟的主要原因。

??但在積極拓展項目的同時，風險也不容小覷。除需要謹慎研判可行性、明確權責劃分和警惕過度依賴外部合伙人以外，在目前開啟合伙人計劃企業逐漸增多的情況下，還需平衡需支付的居間費用和可收取的管理費用，避免為了獲取項目而獲取項目、居間費用過高、甚至犧牲管理費率的情況，最終給市場帶來“劣幣驅逐良幣”的影響。

??2、“合作”成為主旋律，四季度企業持續加大資源整合力度（略）

??05 重點項目

??招商建管廬州臻境項目首開告罄
旭輝建管持續深耕保障房代建

??1、招商建管廬州臻境項目首開告罄，打造合肥爆款標桿（略）

??2、旭輝建管交付寧波民生工程安置房金達名苑

??12月26日，旭輝建管官微發布，由旭輝建管代建的寧波金達名苑安置房項目正式交付。金達名苑是寧波鄞州區下應街道的重點民生工程，承載著提升區域居住品質、改善居民生活條件的重要使命。項目總用地面積約4.94萬㎡，總建筑面積約15.57萬㎡，包含17棟建筑單體，預計可安置住宅約1230戶。

??金達名苑作為鄞州區首個引入“建管企業代建+施工單位EPC”建設開發模式的安置房項目，為全區探索多元化安置房建設發包模式提供了“樣板”。EPC總承包的建設模式，使得旭輝建管能夠全權統籌，承攬整個建設工程的設計、采購、施工，無縫銜接施工工序，同時也將旭輝建管本身在高品質住宅領域積累的開發能力與專業代建優勢相結合，從源頭把控項目工期和品質，從而有效縮短施工工期，確保金達名苑項目成為寧波高標準、高品質安置小區的典范。

??從項目建造到交付全過程前中后三個階段梳理，形成區域統一標準體系，規范項目行為準則。前置風險梳理、過程交底、及時糾偏，嚴格把控成品；再通過統籌梳理項目關鍵工序節點計劃管控，及時反饋；管理人員牽頭梳理，明確困難卡點，現場協同作戰；驗收階段，前置梳理各項目驗收標準及卡點，制定有效應對措施。真正通過“體系建設、質量預控、計劃管控、管理協同、前置驗收”五維管控，嚴格把關，讓品質生活美好兌現。

??旭輝建管持續關注保障性住房建設，據克而瑞不完全統計，2024年旭輝建管在保障房項目代建賽道有以下三大項目，且未來還將持續深耕保障房代建賽道：

??2024年5月，旭輝建管代建的上海松江西部科技園柚米社區正式啟用，該項目是上海松江區當前最大的保租房項目，也是旭輝建管代建的首個保障性租賃住房；

??2024年10月，旭輝建管成功中標惠州新材料產業園（一期）保障性住房項目全過程代建管理；

??2024年12月，旭輝建管交付寧波民生工程安置房金達名苑。

??06 招投標

??全年中標項目同比增43%
一二線占比有所提升

??1、2024年代建項目中標量同比增43%，第四季度中呈現翹尾

??2024年全年代建中標項目512個，同比增長43%，第四季度代建中標項目146個，同比增加103%，全年中標項目量持續走高，第四季度更表現為翹尾。

??2、超九成項目招標方為國資，綠城管理、藍城集團、華潤置地中標數量領先（略）

??3、一二線城市項目占比提升，長、珠三角區域招標更活躍（略）