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??《2024年阿聯酋房地產市場住宅白皮書》重磅發布！

??前 言

??《2024 年阿聯酋房地產市場住宅白皮書》由 CRIC 克而瑞研究中心撰寫，Asia Bankers Club提供技術支持。這份白皮書對阿聯酋房地產住宅市場進行了全面剖析，涵蓋阿聯酋整體分析、重點市場分析、行業競爭格局分析、高價值區域總結與建議以及趨勢與風險等多方面內容，為投資者、從業者和關注者提供了極具價值的市場洞察與決策依據。 

??在整體分析部分，深入探討了阿聯酋的經濟、人口、購房政策法規及未來發展潛力。經濟上，疫情后復蘇顯著，2024 年 GDP 創下新高，經濟多元化成果顯現，非石油經濟比重逐年增加，房地產業對 GDP 貢獻率也不斷攀升。人口方面，規模高速增長，年輕群體消費力強，外籍人口占比近九成，寬松的投資移民政策持續吸引海外高凈值人群。購房政策法規以零稅費為核心，對全球投資者極具吸引力，同時房地產相關政策友好，保障了外籍投資者和租房人群權益。 

??重點市場分析聚焦迪拜和阿布扎比。迪拜作為國際化大都市，經濟多元化發展，旅游和房地產業蓬勃發展，城市發展規劃明確，房地產市場新房和租賃市場活躍。阿布扎比是阿聯酋的政治、經濟和文化核心，疫情后經濟強勢反彈，非石油經濟占比逐年提高，房地產市場也有其獨特的發展態勢。 

??行業競爭格局分析指出，阿聯酋住宅開發市場集中度高，龍頭企業優勢明顯。分別對迪拜和阿布扎比的典型開發企業進行深入分析，展示了這些企業的核心優勢和市場表現。 

??高價值區域總結與建議詳細梳理了迪拜和阿布扎比的熱點區域和潛力區域，分析了各區域的核心定位、規劃重點、房地產特征以及代表性項目，為投資者指明了高價值投資區域。 

??趨勢與風險部分，總結了迪拜和阿布扎比房地產市場的發展趨勢，并給出投資建議和風險提示，幫助投資者更好地把握市場機遇，規避潛在風險。

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??阿聯酋整體分析

??阿拉伯聯合酋長國，簡稱阿聯酋，首都阿布扎比。位于阿拉伯半島東部，西和南與沙特阿拉伯交界，東和東北與阿曼毗連，北臨波斯灣，與伊朗隔海相望，屬熱帶沙漠氣候，主要由平原、山地和洼地組成，石油和天然氣資源非常豐富。總面積83600平方千米，海岸線長734千米，由7個酋長國組成，分別為阿布扎比、迪拜、沙迦、哈伊馬角、阿治曼、富查伊拉、烏姆蓋萬。截至2024年，阿聯酋總人口為1250萬，外籍人占88%，居民大多信奉伊斯蘭教。阿拉伯語為官方語言，通用英語。

??聯邦最高委員會由7個酋長國的酋長組成，是最高權力機構。重大內外政策制定、聯邦預算審核、法律和條約批準均由該委員會討論決定。總統兼任武裝部隊總司令。除外交和國防相對統一外，各酋長國擁有相當的獨立性自主權。聯邦經費基本上由阿布扎比和迪拜兩個酋長國承擔。

??1、阿聯酋經濟發展

??1）疫情后阿聯酋經濟復蘇顯著，24年創下新高

??2024年阿聯酋實際國內生產總值（GDP）同比增長3.9%，達到1.74萬億迪拉姆，為歷史最高值。受疫情影響，2020年阿聯酋GDP增長率跌幅為5%，2021年之后經濟強勢復蘇，其中交通和倉儲、建筑和房地產、金融與保險、餐飲與酒店等非石油行業在GDP中占有高比重。

??2) 經濟多元化戰略成果逐步顯現，非石油經濟比重逐年增加成新支柱（略） 

??3）房地產業經濟比重逐年增加，托舉非石油行業經濟（略）

??2、阿聯酋人口發展

??1）人口規模呈高速增長，年輕群體帶來活力和強大消費力（部分刪減）

??據第三方數據研究機構 GMI 估算值，2024年阿聯酋總人口數量已達到1250萬人，較2023年增長233萬人，增幅為23%。其增幅上漲較快的主要原因是阿布扎比人口官方普查數據從159萬增加到了379萬。

??2）外籍人口占比接近九成，印度外籍人員占主導（略）

??3）寬松的投資移民政策持續吸引海外高凈值人群，黃金簽證熱度居高不下（略）

??3．購房政策與法規

??1）購房以零稅費為核心，利好于全球投資者 

??阿聯酋大部分地區對房地產持有和交易實行零稅收政策，主要免征房產稅、資本利得稅、增值稅、個人所得稅、遺產稅等。 

??持有階段：永久產權房產持有期間無需繳稅，出租收益或資本增值也不征稅。 

??交易階段：僅收取房產注冊費（迪拜4%、阿布扎比2%），無其他稅費。 

??為了避免市場出現過度炒作房地產的現象，若房產在建成后 3 年內進行轉售，則需按照正常的 5% 增值稅稅率繳納。 

??自今年2月1日起，迪拜的房產買家如果選擇按揭貸款，將無法再通過按揭融資支付迪拜土地局費用和2%的經紀費用融資，DLD費用是迪拜土地局征收的強制性注冊費，為房產總價的4%。 

??值得注意的是，若通過公司名義購房，非居民法人在阿聯酋持有的房地產收入需繳納公司稅，且需在阿聯酋注冊公司。

??2）房地產相關政策友好，保護外籍投資者及租房人群

??①針對外籍購房者劃定自由持有區域，并與簽證掛鉤（略）

??②受降息影響，購房成本持續下降，當前利率回到2023年初水平（略）

??③需留意針對不同城市區域，相關房產受到一定制約（略）

??3）阿聯酋對自貿區企業稅收給予積極激勵措施，吸引500強跨國企業及高階人才

??①阿聯酋自貿區為企業提供了極具吸引力的稅收優惠（略）

??②自貿區外籍高階人才更易獲得黃金簽證或長期居留權并享受購房等優惠（略）

??4．阿聯酋未來發展潛力分析

??新興產業快速發展、傳統產業升級，雙頭并進帶來強勁經濟增長動力，同時吸引高精尖人群

??隨著阿聯酋積極布局新興產業，如人工智能、區塊鏈、可再生能源等，將為其開拓新的經濟增長點，為阿聯酋未來經濟增長提供強大動力。與此同時，貿易、金融等傳統優勢產業也在不斷升級。先進的物流設施和便捷的金融服務，吸引了全球眾多企業在此開展業務，進一步鞏固了阿聯酋在全球貿易和金融領域的地位。

??年輕外籍人口持續增長帶來活力和強大消費潛力，并推動各行業和城市發展

??人口的持續增長為阿聯酋帶來了多方面的發展潛力。隨著人口數量的增加，居民對住房、食品、日常消費品、娛樂等領域的需求不斷攀升，將有力推動零售、餐飲、房地產等行業的發展。大量的外籍人口涌入，帶來了多元化的專業技能，在各個產業注入活力，尤其是金融、貿易、科技等領域，他們能夠推動行業創新，提升產業競爭力，助力阿聯酋在全球產業鏈中占據更有利的位置。

??寬松的投資移民政策帶來高凈值人群，同時推動城市房地產市場發展

??阿聯酋通過黃金簽證政策，吸引了大量外國移民和投資者購房，這一政策使得迪拜成為全球豪華房地產投資的熱門目的地，大量資金涌入房地產市場，推動市場持續繁榮。購房群體涵蓋了歐洲、亞洲、非洲以及美洲等地，為他們的資產配置和財富傳承提供了新的路徑。

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??重點市場分析

??1. 迪拜

??1) 城市概況

??迪拜是阿拉伯聯合酋長國的第二大城市，位于阿拉伯半島東部、波斯灣東南岸。總面積約1165平方千米，分為 6 個市區及3個郊區，下轄約上百個社區。截至2024年總人口達到374萬人，本地人口占 15% 左右。迪拜原以石油產業為主，如今重點發展第三產業，是現代化的國際大都市，世界  級的旅游城市，重要的金融中心和貿易中心，擁有哈利法塔、帆船酒店等著名景點。

??①格局：市區發展成熟，郊區范圍廣但有待發展 

??迪拜的在官方規劃中多采用，9區的劃分方式，以數字進行命名，其中1-6區為市區，7-9 區為郊區。每個區位以社區規模與主要公路的界線來劃分。 

??除了9區劃分方式外，迪拜還會基于功能、地理位置和發展歷史來劃分區域的情況，比如迪拜市中心、迪拜碼頭、朱美拉棕櫚島等區域劃分方式，在城市規劃和經濟發展布局等方面較為常用。在之后的房地產市場分析中我們將采用這一分類方式，進行分區域的分析。

??②人口：人口平穩增長且結構年輕化，外籍人口占比超九成

??A. 迪拜人口規模發展經歷從快速增長到平穩增長

??2020年之前，迪拜人口呈快速增長態勢，近四十年人口年化增長率將近7%，這主要得益于經濟多元化發展、基礎設施完善、政策支持以及生活品質提升吸引大量人口流入，另一方面，近十年金融、旅游業的發展、房地產市場的活躍，以及人才引進優惠政策和黃金簽證的吸引力也成為人口流入的一大助力。2020-2023年受疫情影響，人口增速進入平臺期，疫情后隨著經濟強勁復蘇，零售、酒店、航空、旅游和房地產等人力密集型部門的私營公司增加員工人數，吸引了外國人涌入，截至2024年總人口達到374萬人。

??B. 迪拜城市人口結構年輕化特征將長期保持（略）

??C. 受金融及商業發展利好影響，外籍人口占比超過九成（略）

??③經濟：經濟多元化發展且平穩增長，旅游和房地產業蓬勃發展

??A. 疫情后迪拜經濟得到快速復蘇，多領域全面開花，推動整體經濟增長

??迪拜經濟展現出較強的韌性和復蘇能力，在疫情沖擊后迅速恢復增長。經濟多元化發展戰略成效顯著，旅游、貿易、金融、房地產等非石油產業成為經濟增長的重要動力。旅游業的復蘇對經濟拉動作用明顯，國際游客數量的回升帶動了相關服務業發展。運輸和倉儲、金融等行業穩定增長，為迪拜經濟持續發展提供支撐。

??B. 國際游客再創新高，拉動旅游業相關經濟，中國游客同比增長三成（略） 

??C. 房地產業發展由激進走向平穩，仍是迪拜經濟的重要支撐力量（略） 

??2) 城市發展規劃 

??① 新增兩大城市中心，規劃大量導入國際貿易人才和高精尖科技人才（略） 

??② 城市房地產發展規劃，未來十年房地產經濟貢獻度有望翻倍（略） 

??3）房地產市場現狀 

??① 新房市場：房地產市場容量高速增長，商業發達和配套完善地區較受歡迎（部分刪減） 

??A. 供求：疫情后房地產市場容量高速增長，現房類項目活躍度更高 

??疫情后迪拜房地產市場逐步復蘇，其中2023年交易量同比增加38%，交易額同比增長五成以上；2024年更是打破以往紀錄，交易量達到18.1萬筆，同比增長36.5%；交易額高達5225億迪拉姆，同比上漲27.3%。

??②  租賃市場：租賃市場活躍，公寓和別墅類產品均有較高收益 （略） 

??③ 外籍購房客戶：印度、英國和中國客戶穩定增長，青睞區域逐步擴展次核心 （略）

??2.阿布扎比

??1）概況：阿布扎比地區是阿聯酋的政治、經濟和文化核心

??阿布扎比酋長國占阿聯酋國土的86%，主要分阿布扎比、阿爾達夫拉和艾因三大地區，其中阿布扎比地區是阿聯酋的政治、經濟和文化核心，涵蓋阿布扎比市及周邊衛星城市、工業區和島嶼，阿爾達夫拉地區占阿布扎比酋長國總面積的約80%，涵蓋了阿聯酋西部廣袤的沙漠和沿海地帶，艾因地區是阿布扎比酋長國東部的重要內陸區域，位于阿曼邊境，作為阿聯酋重要的文化遺產中心和農業基地。

圖：阿布扎比酋長國區位圖及3個主要地區

??①人口（阿布扎比酋長國）：人口高增長，青壯年占比高，外籍人口約占八成 

??A. 人口增速較快且呈現加速趨勢，阿布扎比地區人口占比近七成 

??阿布扎比酋長國從1995年的94萬人增長至2023年的379萬人，人口數量實現了大幅增長，人口主要集中在阿布扎比地區，該地區共有249.59萬人，占總人口的 66%，艾因地區位居第二，人口為 100.97萬人（占 27%），而阿爾達夫拉地區則有28.42萬人（占 7%）。其中在2011-2023年期間人口增長超過83%，增速明顯加快。特別是2016年以來，在科技創新、經濟多元化深入發展等因素推動下，人口持續快速增長，反映出阿布扎比對人口的吸引力不斷增強。

??B. 城市人口結構以青壯年勞動力為主，受產業發展影響較深（略）

??C. 外籍人口占比近八成，在建筑、金融和服務業領域貢獻顯著（略）

??② 經濟（阿布扎比酋長國）：強勢反彈，制造業和房地產業高增長拉升非石油經濟

??A. 疫情后經濟強勢反彈，非石油經濟拉升GDP增速超過疫情前水平

??疫情后阿布扎比酋長國GDP年度數值持續在1萬億迪拉姆以上，增長率也保持較高水平，集中在3%～4%，高于疫情前GDP增速，2017年-2019年阿布扎比酋長國GDP增速集中在1.5%～2%。自2015年至今，阿布扎比酋長國GDP增速有過2次負值， 2016年受油價下跌影響增速為-2%，2020年受油價下跌和新冠疫情影響增速為-6%。

　　阿布扎比酋長國非石油經濟占比逐年走高，從2021年的50.4%增長至2024年前3季度的54.4%，增長了約4個百分點，積極多元化發展，正在調整對石油經濟的依賴。

??B. 非石油產業貢獻度逐年增加，制造業，建筑和地產業增速亮眼（略） 

??C. 疫情后建筑和房地產業復蘇明顯，帶動經濟增長（略）

??2) 城市發展規劃 

??A.“2030計劃”打造全球領先的城市（略） 

??B. 發展方向四個關鍵詞：緊湊、交通導向、智慧和綠色（略） 

??C. 重點發展區域集中在阿布扎比市區、薩迪亞特島和亞斯島（略）

??3) 房地產市場現狀 

??鑒于阿布扎比地區是經濟文化主要核心地區，房地產市場主要交易項目都集中于該區域，在房地產市場相關分析中分析對象為阿布扎比地區。 

??① 新房市場分：新房成交同比微降，整體價格仍保持快速上升態勢（部分刪減） 

??A. 供求：新房成交同比微降，其中現房成交表現優于期房 

??2024年，阿布扎比地區新房住宅交易金額同比有所下滑，從2023年的582.49億迪拉姆減至2024年的419.41億迪拉姆，同比降幅為28%，但整體規模仍然保持在較高水平。

??②租賃市場：公寓和別墅租金均顯著上漲，整體呈現高需求、高回報態勢（略）

??③ 外籍購房客戶：印度購房者為主，歐洲和中東買家占比增加（略）

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??行業競爭格局分析

??1. 房地產開發企業概況：市場集中度高，龍頭企業優勢明顯

??阿聯酋住宅開發市場經過近幾年的高速發展，涌現了一批有實力的龍頭企業。這些龍頭企業憑借規模化開發能力與戰略資源整合持續擴大競爭優勢。據迪拜土地局（DLD）《2024年房地產市場年報》顯示，Emaar Properties市場占有率穩居迪拜住宅銷售榜首，全年錄得銷售額654億迪拉姆，同比增幅達75%。阿布扎比酋長國市場則由Aldar Properties占據領先地位，其通過戰略性收購Rak Properties的項目獲取680萬平方英尺土地儲備（Al Marjan島綜合開發項目），推動區域市場份額攀升至41%（阿布扎比市政廳數據）。 

??根據在中國房地產市場的研究測評經驗，結合阿聯酋市場的特征，我們設計了一套企業綜合能力測評體系，通過相關指標的測評識別交付可靠、配套完善的開發商。 

??該測評體系包含六個維度，以全面、客觀、專業為原則，對企業表現進行系統性評估。在業務核心層面，通過考察銷售金額、市場占有率、收入增長數據及盈利能力指標，深入分析企業業績表現；從股東背景、行業經驗與區域布局等方面，評估企業背景與資質；依據項目交付率、客戶投訴率、設計創新案例及配套設施建設情況，考量項目質量與交付水平；通過國際獎項、媒體曝光度及第三方用戶評分，評估市場影響力。在企業發展潛力與風險把控層面，通過財務指標對比和法律合規審查，監測風險控制能力；從綠色建筑認證、碳排放管理、公益項目參與及區域政策響應等維度，評估可持續性發展能力，全方位剖析企業綜合實力與長遠發展潛力。

??經過測評，分別在迪拜和阿布扎比2個重要市場挑選出前三位的企業進行深入分析研究。

??2.迪拜典型開發企業分析

??根據測評結果，迪拜綜合實力強的三家企業：

??1)Emaar Properties 

??作為迪拜房地產領軍企業，伊瑪爾集團2024年以阿聯酋本土住宅市場為核心戰場，實現合約銷售額 654億迪拉姆，同比激增75%，強勢領跑高端地產領域。 

??企業精準把握阿聯酋黃金簽證政策與零稅環境帶來的全球高凈值移民潮，將 “免稅資本增值” 與 “投資 + 居留” 深度綁定——外籍買家占比提升至 48%，俄羅斯、印度、英國為前三大客群，針對此類客群推出的 “購房滿 200 萬迪拉姆即享黃金簽證代辦” 服務，直接推動高端住宅去化效率。核心區域項目如迪拜市中心、迪拜山莊不但實現溢價銷售，且去化速度顯著快于市場均值，彰顯稀缺地段與頂  級產品的雙重溢價能力。 

??伊瑪爾的競爭壁壘源自對核心地段的提前布局：圍繞哈利法塔、迪拜歌劇院等城市地標開發住宅項目，將居住屬性與身份象征資產深度融合，形成 “地標即高端” 的市場認知。例如迪拜市中心板塊，其項目均價較周邊非伊瑪爾競品高出，仍因不可復制的地段價值與成熟配套，成為高凈值人群置業首選。憑借政府支持與穩健財務表現，伊瑪爾 2024年市值突破1140億迪拉姆（迪拜金融市場數據）。企業持續以本土高端住宅為引擎，通過精準客群運營與稀缺資源把控，構建起抗周期的增長韌性，為投資者提供兼具增值潛力與政策保障的優質資產選擇。

??2)Nakheel（略） 

??Nakheel作為迪拜控股（Dubai Holding）旗下核心房地產企業，依托迪拜政府資源與地標級項目開發經驗，在住宅市場持續鞏固領先地位。 

??3)Damac Properties（略） 

??作為迪拜頭部私營房地產開發商，Damac Properties以高端住宅與綜合社區開發為核心，業務網絡覆蓋中東、歐洲及亞洲。

??3.阿布扎比典型開發企業分析

??1)Aldar Properties（略）

??Aldar Properties是阿布扎比酋長國龍頭綜合性開發企業，成立于2005年，業務涵蓋房地產開發、投資管理、教育及設施服務，以“開發+持有”雙輪驅動模式持續鞏固區域市場領導地位。 

??2)Modon Holding 

??Modon Holding作為阿布扎比政府背景的綜合性開發商，近年來在本土住宅市場展現出強勁的競爭力。 

??Modon Holding作為阿布扎比政府背景的綜合性開發商，近年來在本土住宅市場展現出強勁的競爭力。公司依托政府資源與可持續技術優勢，成功打造了多個標志性住宅項目，推動阿布扎比高端與中端住宅市場的協同發展。其核心項目Al Naseem位于胡達里亞特島，以低密度別墅群為核心，融合南加州度假風格與現代極簡設計，配備私家海灘、紅樹林步道及智能社區設施。項目不僅符合ESTIDAMA綠色建筑標準，還通過海水淡化技術實現生態閉環，碳排放管理獲得國際認證，成為阿聯酋2050凈零戰略的實踐標桿。 

??在阿布扎比金融中心Reem島，Modon開發的Muheira項目則瞄準年輕家庭與專業人士，提供1-3居室公寓及400米濱海長廊、無邊際泳池等設施，租金回報率預期達10%（長租）。該項目緊鄰國際學校、醫療機構及高端購物中心，疊加零房產稅與永久產權政策，成為外籍精英群體的置業優選。 

??財務層面，Modon 2024年營收達65億迪拉姆，同比增長637%，其中住宅預售與工業配套項目貢獻顯著。公司憑借ADQ與IHC全資國企身份，優先獲取胡達里亞特島等戰略地塊，規劃住宅、文旅及商業一體化社區，形成長期價值儲備。未來，Modon計劃深化智能化轉型，與Candy International合作開發智能公寓，并探索工業城經濟型住房模式，平衡高端市場拓展與社會責任履行，鞏固其作為阿布扎比可持續城市化引領者的地位。 

??3)Bloom Holding（略） 

??Bloom Holding是阿布扎比領先的綜合性房地產開發企業，成立于2008年，隸屬于阿聯酋國家控股集團（National Holding），業務涵蓋住宅、教育、酒店及設施管理等領域。

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??高價值區域總結與建議

??1. 迪拜高價值區域

??1) 當前熱點區域

??①熱點區域概述：熱點區域具有高價值、稀缺性、核心樞紐、性價比等特征

??根據前文第三方專業機構Property Finder分別對迪拜城市當前公寓和別墅熱點區域的梳理以及結合城市龍頭房地產企業的布局和銷售情況，最終選取具有代表的五大區域和內部項目進行進一步分析研究，揭示其能夠成為熱點區域的內在特征及原因。

??②迪拜市中心 

??A. 稀缺資產和地標價值凸顯 

??迪拜市中心擁有哈利法塔、迪拜購物中心、音樂噴泉三大IP，年均吸引 2000萬游客，并推動高端公寓需求，尤其是中東及俄羅斯高凈值投資者。與此同時因土地資源稀缺且供應有限，2024年交付的住宅僅占市場4%左右的比重，這種稀缺性使其房價和租金具有天然抗跌性。

??B. 區域項目案例： 

??St Regis The Residences（瑞吉塔）——不可復制的核心壁壘

　　項目由Emaar Properties攜手Adventz集團、East&West International Group聯合打造，坐落于迪拜市中心金融中心路，處于歌劇院區核心地段，盡享絕佳區位優勢。規劃有兩座時尚現代、具藝術裝飾風格的大廈，分別高達262米和171米，內部涵蓋1-5居室公寓及頂層公寓等多樣戶型，面積跨度大，滿足不同需求。配套設施方面，配備有頂  級健身房、奢華水療中心、無邊際泳池等，還有24小時安保及瑞吉品牌標志性的私人管家服務。

??從市場表現看，項目一期于2023年3月開盤，當天銷售近70%的單位房源，平均單價AED32000/平方米（約合人民幣7.2萬元/㎡）。當前二手房價格已上漲10%，預計交付后漲幅達20%，租金回報率約7-8%，高于區域平均6.5%。從購房群體看，國際化高凈值客群特征明顯，國際買家占比超過7成以上，主要來自歐洲、中東、印度、中國等地區，買家以企業高管、家族辦公室為主。

??③ 商業灣（略） 

??④ 朱美拉棕櫚島（略） 

??⑤ 迪拜山莊（略） 

??⑥ 阿爾富江（Al Furjan）（略） 

??2) 重點關注潛力區域 

??迪拜房地產市場歷經一輪高速發展后，城市核心區域的可開發空間漸趨飽和，且市場競爭態勢極為激烈。鑒于此，深入參考迪拜城市發展規劃，并緊密結合當前市場特征，精準探尋未來具有發展潛力的區域，成為房地產行業參與者把握市場機遇的關鍵之舉。 

??① 根據城市未來發展方向及當前重點開發區域，鎖定四大區域 

??A. 南部世博和硅綠洲是規劃的新中心，運河+河港區是當前城市發展的次核心區

圖:迪拜發展潛力區域分布

??迪拜南部世博中心以 “全球航空物流+可持續創新”為雙引擎，通過世博會遺產改造與2040 規劃聯動，構建集產業、居住、科技于一體的低碳智慧新城，成為迪拜連接世界的門戶與可持續發展標桿。硅綠洲依托科技產業集群與國際教育資源，打造低成本、高回報的智慧社區，通過政策扶持與產學研生態，成為迪拜培育知識經濟與吸引全球人才的核心載體。 

??運河區以 “全球最大人工運河” 為引擎，通過濱水景觀改造與文旅項目開發，重塑城市空間格局，成為兼具投資價值與生活品質的濱水經濟新地標；河港區憑借歷史遺產保護與交通樞紐建設，通過國際資本合作與低價住宅開發，成為迪拜傳統與現代融合的價值洼地，潛力釋放空間顯著。

??B. 房地產市場特征在于世博和硅綠洲偏剛需與產業驅動，運河與河港側重稀缺性與資本增值（略）

??C. 公寓重點關注硅綠洲和河港區，別墅重點關注運河區和硅綠洲（略）

??2.阿布扎比高價值區域

??1) 當前熱點區域

??① 熱點區域概述：圍繞阿布扎比主島分布根

??據阿布扎比政府主導的“2030計劃”城市發展愿景、購房政策——外籍人士指定投資區域、PropertyFinder搜索量等要因確定了五個熱點區域，均圍繞阿布扎比主島分布，由西到東分別是主島南側的胡達里亞特島，主島北側的艾莉姆島和薩迪亞特島，以及主島東側的亞斯島和阿爾拉哈海灘。

??② 胡達里亞特島

??A. 海濱運動與休閑中心，Modon主導開發 

??胡達里亞特島位于阿布扎比主島以南，通過標志性橋梁與主城區相連，距市中心約19分鐘車程。是阿布扎比政府重點打造的“生態+運動+文化”復合型濱海生活區，其房地產以高端別墅和生態社區為核心，兼具稀缺景觀與政策紅利。島上開發主導企業為阿布扎比國企Modon Holding（政府主權基金ADQ支持）。

??B. 區域項目案例:

??Al Naseem：生態與都市融合型高端別墅社區

　　項目位于阿布扎比胡達里亞特島制高點，北臨游艇碼頭，南接Hudayriyat運河，與皇室寢宮隔海相望，由國企Modon Holding開發。項目規劃為低密度頂豪社區，打造4-6居室別墅群（470-639㎡），設計融合南加州風情和現代極簡美學，通過落地窗與庭院實現室內外無界交互。配套涵蓋紅樹林慢跑道、Circuit X冒險樂園、私人沙灘、米其林餐廳及24小時安保，步行可達國際學校與醫療中心，定義“生態頂奢+皇室視野”生活方式。

??市場表現整體看，作為阿布扎比胡達里亞特島的標桿豪宅社區，Al Naseem憑借稀缺生態資源與高端定位，在近年持續走熱的阿布扎比房地產市場中表現亮眼。四居室別墅起價790萬迪拉姆，五居室900萬迪拉姆，六居室達1010萬迪拉姆。別墅總價普遍超2000萬迪拉姆，部分房源房價年增值率達8%-10%，高于阿布扎比別墅市場平均水平（5%-7%）。

??③艾莉姆島（略）

??④ 薩迪亞特島（略）

??⑤ 亞斯島（略）

??⑥ 阿爾拉哈海灘（略）

??2) 重點關注潛力區域

??阿布扎比相對于迪拜來說，房地產行業起步略晚，早期法律嚴格限制外國人產權，2019年才允許外籍人士在指定投資區購買永久產權房產，土地與建筑所有權一并開放。現階段阿布扎比主島周邊仍在著重開發，并且存在較大的發展潛力。

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??趨勢與風險（略）

??迪拜與阿布扎比分別以“國際樞紐”和“智慧可持續”定位，未來5-10年仍是中東最具價值的房地產投資市場之一。