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??01—

??商品房市場銷售呈量穩(wěn)價跌形勢

??1—4月份，新建商品房銷售面積28262萬平方米，同比下降2.8%，其中住宅銷售面積下降2.1%。新建商品房銷售額27035億元，下降3.2%；其中住宅銷售額下降1.9%。

??1—4月新建商品房累計(jì)銷售面積和金額指標(biāo)走勢有所分化，銷售面積同比跌幅繼續(xù)較上期縮小0.2個百分點(diǎn)，銷售金額同比跌幅擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn)。市場復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了“以價換量”的力度，整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢。

??為了持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，4月25日政治局召開會議對下一階段房地產(chǎn)工作作出重要部署，提出：加力實(shí)施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策。5月7日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布推出一攬子金融政策，包括降準(zhǔn)降息、完善房地產(chǎn)融資制度等重要舉措。新一輪政策以“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期”為核心目標(biāo)，在政策支持和去年低基數(shù)下，下半年銷售同比走勢有望轉(zhuǎn)正。

　　4月商品房單月銷售面積6393萬平方米，同比減少2.9%，跌幅較上月擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)；銷售金額6237億元，同比減少7.1%。兩項(xiàng)指標(biāo)絕對量較上月明顯減少，同比跌幅較上月擴(kuò)大，市場形勢不容樂觀，銷售市場止跌趨勢尚未走穩(wěn)，仍需進(jìn)一步鞏固。

??分類物業(yè)類型看，住宅市場表現(xiàn)弱于上期，銷售面積和金額跌幅有所擴(kuò)大；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)改善，兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅明顯收窄。

??從各地區(qū)銷售情況看，西部地區(qū)表現(xiàn)較好，兩項(xiàng)指標(biāo)均較上期有所改善；中部地區(qū)銷售面積保持增長，但漲幅有所收窄，銷售金額跌幅持續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為43.7%、59.6%，分別較上期降低了0.2個和0.1個百分點(diǎn)。

??— 02—房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)收縮

??1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27730億元，按可比口徑計(jì)算同比下降10.3%；其中住宅投資21179億元，下降9.6%。

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)，企業(yè)投資仍在底部徘徊。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-4月百強(qiáng)房企投資拿地金額同比增長41.5%，但主要集中在一、二線核心城市，難以帶動全國整體投資回升。當(dāng)前各項(xiàng)政策聚焦建設(shè)“好房子”、城市更新和保障性住房，未來企業(yè)投資重心將持續(xù)向這些領(lǐng)域和核心城市傾斜。

??投資維持低位有多方面原因。首先是新開工面積大幅下降，1-4月同比下降23.8%，降幅遠(yuǎn)高于投資降幅，反映出開發(fā)商對新項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度。其次，土地市場結(jié)構(gòu)性分化加劇，北京、杭州、廣州、南京等為代表的一線城市及強(qiáng)二線城市土地成交溢價率持續(xù)攀升，而三、四線城市仍量價同比回縮，市場復(fù)蘇動能不足。第三，市場集中度不斷提高，中小房企受制于資金壓力持續(xù)收縮投資半徑，這種投資格局將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集。

　　月度數(shù)據(jù)方面，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7826億元，同比減少11.5%，住宅投資同比減少11.2%。單月跌幅呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大走勢，基于行業(yè)去庫存進(jìn)程仍較為緩慢，投資規(guī)模將繼續(xù)處于收縮周期。

??從物業(yè)類別投資上看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅改善，住宅跌幅有所擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.4%，較上期提高0.4個百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢不變，東北地區(qū)跌幅依然最大。與上期相比，除西部地區(qū)同比跌幅持平外，其他三區(qū)域跌幅均有不同程度擴(kuò)大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降1.0個百分點(diǎn)，占比60.7%。

??— 03—

??房屋新開工持續(xù)處于低位

??1—4月份，房屋新開工面積17836萬平方米，下降23.8%；其中住宅新開工面積13164萬平方米，下降22.3%。房屋竣工面積15648萬平方米，下降16.9%；其中住宅竣工面積11424萬平方米，下降16.8%。

??1—4月，新開工跌幅較上期略有提升，再次收窄0.6個百分點(diǎn)，整體規(guī)模和增速仍處低位。4月單月新開工面積4840萬平方米，同比減少22.3%。當(dāng)前行業(yè)庫存高企倒逼供給端收縮，新開工和竣工規(guī)模低位運(yùn)行已成常態(tài)。核心城市在政策支持下，新開工尚有一定增長動能，但庫存去化周期較長的城市，新開工規(guī)模很難再提升。

??從供求關(guān)系的一般規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。一方面，這將導(dǎo)致未來一段時間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分熱點(diǎn)城市可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺；另一方面，也有助于緩解當(dāng)前市場的庫存壓力，促進(jìn)供需關(guān)系改善。可以看作是市場自動調(diào)節(jié)機(jī)制在發(fā)揮作用。供給端的持續(xù)收縮也反映了開發(fā)企業(yè)的市場預(yù)期和資金狀況。即便政府不斷出臺穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)行業(yè)依然深陷深度調(diào)整期，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險尚未接觸，市場信心修復(fù)過程拉長，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

??— 04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金走勢趨穩(wěn)

??1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金32596億元，同比下降4.1%。其中，國內(nèi)貸款5619億元，增長0.8%；利用外資16億元，增長82.0%；自籌資金10953億元，下降6.8%；定金及預(yù)收款9683億元，下降3.0%；個人按揭貸款4518億元，下降8.5%。

??1-4月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比期跌幅再次微擴(kuò)0.4個百分點(diǎn)，整體走勢較為平穩(wěn)。具體來看，各項(xiàng)資金來源中國內(nèi)貸款率先由跌轉(zhuǎn)漲，自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大1-2個百分點(diǎn)。 占比方面，自籌資金占全部資金的33.6%，較上期提高0.6個百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占43.6%，較上期提高0.3個百分點(diǎn)。

??受4月銷售金額影響，企業(yè)資金來源也有所下滑，資金面依然承壓。5月初，央行出臺降準(zhǔn)、降息等一攬子貨幣政策，同時國家金融監(jiān)管總局表示，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法；指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，強(qiáng)化對高品質(zhì)住房的資金供給。在各項(xiàng)金融政策驅(qū)動下，將持續(xù)緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。

??— 05—商品房待售面積略有減少，去庫存任務(wù)依然艱巨

??4月末，商品房待售面積78142萬平方米，較上月減少522萬平方米。其中，住宅減少455萬平方米，辦公樓減少61萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加2萬平方米。

??4月末商品房待售面積較上月有所減少，較上年同期上漲4.8%，同比漲幅進(jìn)一步收窄。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫存總量還有11.1個月的消化周期，消化周期再次拉長，行業(yè)去庫存任務(wù)依然艱巨。部分庫存較大的城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫存去化。

??綜合分析1-4月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)，可以得出以下幾點(diǎn)趨勢判斷：

??市場正在筑底企穩(wěn)。新房銷售降幅持續(xù)收窄，重點(diǎn)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)正增長，顯示市場需求在政策支持下逐步釋放，為市場企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。

??供應(yīng)端將持續(xù)收縮。新開工面積大幅下降意味著未來2-3年內(nèi)新房供應(yīng)將維持低位，供需關(guān)系有望逐步改善，有助于市場逐步恢復(fù)平衡。

??市場分化將更加明顯。一線及強(qiáng)二線城市先行回暖，三四線城市仍面臨較大壓力，這種分化趨勢在未來一段時間內(nèi)可能會加劇。

??行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。頭部企業(yè)憑借資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，將獲得更多市場份額，中小房企生存壓力增大，行業(yè)洗牌加速。

??房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系重構(gòu)。與房地產(chǎn)投資下降形成對比的是，制造業(yè)投資同比增長8.8%，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長5.8%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資大幅增長，顯示中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。