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??5月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

??房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)季節(jié)性調(diào)整，行業(yè)交易迎來(lái)周期性變化。不過(guò)積極的信號(hào)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

??一、商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄，1-4月銷售面積為2.8億平方米，同比降幅較1-3月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)至2.8%，創(chuàng)近22個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。4月單月銷售面積同比降幅已連續(xù)7個(gè)月低于5%，需求端筑底企穩(wěn)信號(hào)明顯。

??二、房?jī)r(jià)運(yùn)行總體穩(wěn)定，4月70城房?jī)r(jià)同比指數(shù)持續(xù)修復(fù)，各能級(jí)房?jī)r(jià)同比降幅持續(xù)收窄，一二線新房?jī)r(jià)格環(huán)比延續(xù)止跌。

??三、房地產(chǎn)庫(kù)存和新開(kāi)工有所改善。隨著房地產(chǎn)銷售回暖，房地產(chǎn)企業(yè)商品房庫(kù)存減少，4月末，商品房待售面積7.8億平方米，比3月末減少522萬(wàn)平方米。

??值得注意的是，核心城市成交量同比延續(xù)企穩(wěn)，一二線房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中有升，4月份行業(yè)供求關(guān)系與市場(chǎng)信心均在持續(xù)修復(fù)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型過(guò)程中，剛性和改善性需求仍待釋放，部分地區(qū)房地產(chǎn)去化壓力依然較大，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍需繼續(xù)努力。

??4月份，因行業(yè)周期性因素，新房市場(chǎng)交易規(guī)模季節(jié)性環(huán)比回落，不過(guò)同比來(lái)看仍保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，新建商品房銷售面積28262萬(wàn)平方米，同比下降2.8%，降幅比1—3月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額27035億元，下降3.2%。

??其中，新建商品房銷售面積同比降幅創(chuàng)近22個(gè)月累計(jì)同比降幅新低。

??進(jìn)一步拆解來(lái)看，4月全國(guó)新建商品房銷售面積6393萬(wàn)平方米、銷售額6237億元，同比分別同比下降2%和7%。這是自2024年10月份以來(lái)，單月商品房銷售面積同比降幅連續(xù)7個(gè)月低于5%，為2021年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)。

??需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號(hào)愈加明確。

??另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的40個(gè)重點(diǎn)城市1-4月新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長(zhǎng)0.1%和2%。核心城市成交量同比延續(xù)企穩(wěn)，一二線房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中有升，4月份行業(yè)供求關(guān)系與市場(chǎng)信心均在持續(xù)修復(fù)。

??結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)，4月鄭州、南寧、合肥、常州、徐州等城市迎來(lái)階段性修復(fù)期，成交同環(huán)比齊增。

??鄭州最為典型，4月住宅成交同比增長(zhǎng)42%，成交金額同比增長(zhǎng)29%，專項(xiàng)債收儲(chǔ)、配售型保障房等穩(wěn)市場(chǎng)政策的快速推進(jìn)，市場(chǎng)供求關(guān)系加快修復(fù)。

??今年以來(lái)中央部委多次表態(tài)鞏固市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期信心，至5月初，金融主管部門(mén)發(fā)布一攬子金融政策，降低存款準(zhǔn)備金率，降低LPR，降低公積金貸款利率，繼續(xù)進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)勢(shì)頭。

??預(yù)計(jì)5月份核心城市新房銷售將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，武漢、天津等二線城市短期內(nèi)市場(chǎng)有止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增。

??4月份房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)趨穩(wěn)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均持續(xù)收窄：一線城市同比降2.1%，較上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比下降3.9%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降5.4%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??同比有3個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，分別為上海、太原和杭州，比3月多了一城，其中上海以5.9%同比漲幅領(lǐng)漲70城。

??環(huán)比來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同。

??從具體城市來(lái)看，4月共有25個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌，連續(xù)6個(gè)月止跌城市數(shù)量大于20個(gè)，而在2024年的二三季度，每個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市均不足10個(gè)。其中上海和大連新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比上漲0.5%。

??不過(guò)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較3月份有所減少，4月有6個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲或持平，比3月份少了8個(gè)城市，其中北京等11城轉(zhuǎn)跌，廣州、丹東和贛州相較于3月分別持平和上漲0.1%、0.2%。

??進(jìn)一步拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，以以2021年1月為基點(diǎn)，70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)已基本平穩(wěn)。新房?jī)r(jià)格較2021年初下降7.63%，二手房較2021年初下降17.66%。

??今年樓市還有一個(gè)重要的變化是行業(yè)庫(kù)存改善。

??首先是單月新開(kāi)工面積創(chuàng)新低，助力行業(yè)狹義庫(kù)存加速去化。

??具體來(lái)看，1—4月份房屋新開(kāi)工面積1.8億平方米，下降23.8%，新開(kāi)工面積僅為同期新房交易量的63%。

??單月來(lái)看，4月份新開(kāi)工規(guī)模4840萬(wàn)平方米，同比下降22%，為2019年以來(lái)單月新低。

??以新開(kāi)工—銷售口徑計(jì)算，2025年前4月行業(yè)的狹義庫(kù)存下降超過(guò)1億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計(jì)算，相當(dāng)于全行業(yè)狹義庫(kù)存去化周期已下降1.3個(gè)月。

??與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)投資額與土地供求共同縮量，推動(dòng)廣義庫(kù)存加速減壓。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.77萬(wàn)億元，同比下降10.3%。 4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7826億元，同比下降11.3%，降幅較前3月擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??與開(kāi)發(fā)投資下行同步的是，2025年以來(lái)土地供求規(guī)模延續(xù)同比收縮。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，前4月全國(guó)土地成交建面1.7億平方米，僅為同期新房交易量的62%，加之專項(xiàng)債收儲(chǔ)的快速推進(jìn)，前4月全國(guó)擬收儲(chǔ)宅地公告規(guī)模已超過(guò)6500公頃，兩者合計(jì)推動(dòng)2025年房地產(chǎn)廣義庫(kù)存下降超過(guò)2.3億平方米，按前4月行業(yè)交易流速計(jì)算，相當(dāng)于為行業(yè)廣義庫(kù)存減負(fù)3.5個(gè)月以上。

??值得注意的是，存量房收儲(chǔ)、閑置用地回收等舉措的快速推進(jìn)，行業(yè)正在向新的供求平衡點(diǎn)快速邁進(jìn)。

??得益于中央部委及時(shí)有效的宏觀調(diào)控，以及各地主管部門(mén)的積極落實(shí)，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)將進(jìn)一步深入落實(shí)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，得益于一攬子金融的落實(shí)、專項(xiàng)債收儲(chǔ)的推進(jìn)，以及土拍熱度、房?jī)r(jià)、庫(kù)存去化等指標(biāo)的持續(xù)向好，從信心角度來(lái)看，行業(yè)有望在2025年上半年先一步達(dá)成階段性“穩(wěn)預(yù)期”，行業(yè)的供求關(guān)系也將進(jìn)一步企穩(wěn)向好。再加上國(guó)內(nèi)對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費(fèi)等政策的支持，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的復(fù)蘇，2025年房地產(chǎn)將進(jìn)一步加快企穩(wěn)。

??預(yù)計(jì)2025年上半年新房交易量將延續(xù)筑底企穩(wěn)勢(shì)頭，隨著新一代“高品質(zhì)”住宅逐漸成為新增供應(yīng)的主力，以及存量房回購(gòu)、專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策對(duì)于供求預(yù)期的持續(xù)改善，更多二三線城市新房?jī)r(jià)格走勢(shì)有望進(jìn)一步邊際修復(fù)，二手房?jī)r(jià)格也有望繼新房之后迎來(lái)筑底。投資開(kāi)工方面，在達(dá)成穩(wěn)市場(chǎng)階段性目標(biāo)之前，預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積在兼顧去庫(kù)存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開(kāi)發(fā)投資、竣工、施工等指標(biāo)也將同步調(diào)整，共同助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來(lái)。