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??中介費下調(diào)政策研究

??2023年06月02日

??25城二手房中介費率為2.2%，7成費用由買家支付

??中介費下調(diào)問題成為近期市場與政策熱點。6月1日，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》。該政策被認(rèn)為是“中介費下調(diào)第一槍”，但由于下降幅度不及預(yù)期、市場批評聲音較多，該文件最終被撤回。此事又引發(fā)大家進(jìn)一步關(guān)注二手房中介費下調(diào)的問題。在當(dāng)前二手房交易趨于疲軟、購房稅費成本偏高的情況下，對中介費下調(diào)的政策研究顯得非常有必要。

??本報告研究了全國中介費定價改革的歷程，同時分析了重點城市中介費的相關(guān)情況，以更好了解中介機(jī)構(gòu)、買賣雙方和中介費的關(guān)系。需要說明的是，本報告重點研究二手房買賣領(lǐng)域的中介費內(nèi)容。同時，本報告定義：中介費=向房東收取的中介費用+向購房者收取的中介費用。該定義不包括其他費用，如購房方面的貸款等服務(wù)費用、房東通過漲價變相轉(zhuǎn)嫁給購房者的購房成本等。

??一、中介費定價的改革路線

??觀察近10年二手房中介費的改革路線，其經(jīng)歷了三個重要環(huán)節(jié)或政策節(jié)點，即中介費定價權(quán)的放開、中介費限價的大討論、中介費降費改革的探索。我們具體分析這三個階段。

??1、中介費定價權(quán)的放開。2014年6月，國家發(fā)改委、住建部頒布了《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費管理的通知》。此次政策下放了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費定價權(quán)限，由省級人民政府價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。

??2、中介費限價的大討論。2021年7月，一張關(guān)于調(diào)整中介費的截圖被廣泛傳播。截圖稱，“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍。”其中，社平工資是指社會職工的平均工資。針對此事，各中介公司表示沒有接到相關(guān)通知。該事件后續(xù)有所發(fā)酵，引發(fā)大家對中介費用下調(diào)的討論和關(guān)注。

??3、中介費降價改革的探索。2023年5月，住建部等發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。此次政策明確，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。2023年6月，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》。該政策被定性為“中介費下調(diào)第一槍”，包括落實買賣雙方等比等額分擔(dān)傭金、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費標(biāo)準(zhǔn)等條款。由于外界認(rèn)為該中介費沒有實質(zhì)下降，且造成了負(fù)面影響，因此該文件被撤銷。

??二、行業(yè)定價體系和層次

??基于全國重點城市二手房中介費用收取的相關(guān)情況，我們對全國中介費定價體系做了分類。雖然各地中介費收取情況有很大的差異，也會因不同年份和物業(yè)形成差別，但實際上各地形成了四個鮮明的價格體系或?qū)哟危醋罡邇r、參考價、市場價、最低價。

??具體來看這四個定價層次。其中，“最高價”是中介公司口頭的最高報價。部分城市最高價達(dá)到4%的水平，即通俗理解的“4個點”傭金。一般此類價格和特定房源有關(guān)。“參考價”是地方政府指導(dǎo)價下約定俗成的價格，普遍為3%的水平。部分實行單邊收費的城市會低于該水平，其對于中介公司的中介費定價有約束性。“市場價”是買賣雙方實際支付的價格。中介公司基于房地產(chǎn)市場運行情況，在參考價基礎(chǔ)上做出了上調(diào)價或折扣價，以實現(xiàn)交易目標(biāo)，當(dāng)前普遍為2%左右的水平。“最低價”是各個城市極個別中介公司給出的優(yōu)惠價，該價格大致為1%，但有一定的噱頭或營銷成分。

??三、重點城市的費率情況

??我們對全國25個重點城市二手房中介費用進(jìn)行分析和統(tǒng)計。需要說明的是，從實際調(diào)研情況看，各地中介費用的定價并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。我們分析了相關(guān)城市市場規(guī)模占比較高的中介公司情況，以及各地中介機(jī)構(gòu)反饋的主流中介費用情況，據(jù)此匯總得出各地今年二季度中介費率情況，即市場價。

??統(tǒng)計顯示，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當(dāng)于打了7折的水平。從實際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競爭壓力增大等因素有關(guān)。反過來說明，在買方市場形成的過程中，中介費其實有降低的可能。具體城市方面，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高。而城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。

??四、費用下調(diào)的影響因素

??相比參考價，中介費的實際價格或市場價格出現(xiàn)了折扣現(xiàn)象。此類下調(diào)情況和市場供求關(guān)系、企業(yè)經(jīng)營關(guān)系等變化有關(guān)，其也影響到房東和購房者交易的成本。具體來看，我們認(rèn)為至少有六大類因素影響了中介費的下調(diào)情況，我們按其影響效應(yīng)做了分類和排序：市場行情（30%）、中介類型（25%）、定價規(guī)則（20%）、服務(wù)內(nèi)容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費用的下調(diào)情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關(guān)聯(lián)。

??具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務(wù)水平、市場口碑、價格競爭策略等；定價規(guī)則包括約定俗成、政府引導(dǎo)、分段定價、按套定價、按房屋金額定價、雙邊收費、單邊收費、成本轉(zhuǎn)嫁等；服務(wù)內(nèi)容包括連環(huán)單、獨家協(xié)議、貸款服務(wù)、增值服務(wù)、線上服務(wù)等；房源類型包括普通住宅和豪宅、學(xué)區(qū)房等；客源類型包括房東掛牌動機(jī)、熟客交易等。此類因素在各大城市中都存在，其變化和調(diào)整會對中介費用調(diào)整產(chǎn)生正向或反向影響。尤其是觀察二季度以來的中介費情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費會有所下調(diào)，且傾向于針對買家做下調(diào)。

??五、買賣雙方的費用承擔(dān)情況

??前面的分析，主要是從中介公司收取的總費用角度進(jìn)行的。但除了總量分析外，結(jié)構(gòu)分析也很受關(guān)注，即這部分中介費由誰來承擔(dān)、其比例是多少。這個問題也是當(dāng)前降低購房成本的很重要內(nèi)容。基于全國25個重點城市的中介費收取情況，我們做了結(jié)構(gòu)的分析。

??在中介費“誰來承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用”新政的目的所在。另外從中介費買賣雙方的負(fù)擔(dān)比例來看，有67%的費用是由購房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說，購房者承擔(dān)了近7成中介費，其壓力更大，且有損公平。另外本部分的分析并沒有包括一些隱性的轉(zhuǎn)嫁費用。

??六、中介費降低的改革路徑

??本報告分析表明，中介費下調(diào)是關(guān)系二手房市場和中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，必須科學(xué)有序推進(jìn)相關(guān)工作。此前住建部等兩部委政策為后續(xù)中介費下調(diào)定了總基調(diào)，各地要基于實際情況開展工作。1）近期福州的政策改革充分說明其主動思考了相關(guān)問題，做出了積極的探索。當(dāng)然文件撤回，說明中介費的調(diào)整和預(yù)期有偏差，產(chǎn)生了誤導(dǎo)和矛盾，因此需要更科學(xué)的調(diào)整。各地也需要從全國層面視角理解這個問題，做到政策貼近群眾需求。2）關(guān)于中介費用下調(diào)，往往會產(chǎn)生幾個老問題，即費用滋生和費用轉(zhuǎn)嫁的問題。費用滋生是指一些新費用的產(chǎn)生，包括貸款服務(wù)費、保障服務(wù)費、擔(dān)保費等。此類費用如何定價或如何收，都應(yīng)該在中介費調(diào)整政策中做出說明。而在費用轉(zhuǎn)嫁的問題上，要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購房者承擔(dān)房東那部分費用的情況。

??在中介費下調(diào)的研究和政策推進(jìn)中，必須清醒認(rèn)識到，中介費用定價機(jī)制改革要兼顧各方訴求、注重平衡、循序推進(jìn)。今年二季度全國二手房市場遇到了較大的壓力，其對于中介公司的日常經(jīng)營和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場沒有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那么中介費的下調(diào)會加劇中介公司的經(jīng)營困難。此類困難下，也容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無序競爭、交易繼續(xù)疲軟等新問題。因此，中介費用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策做緊密結(jié)合。各地要兼顧購房群眾、中介機(jī)構(gòu)、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進(jìn)二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。