政策分析 2024-04-07 09:03:39 來源：中房網
- 城市:全國
- 發布時間:2024-04-07
- 報告類型:政策分析
- 發布機構:中房研協
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??本月樓市政策聚焦
??中央定調標本兼治化解房地產風險，杭州、北京住房限購政策進一步優化
??2024年3月，我國房地產政策環境持續寬松。中央層面，2024年政府工作報告提出優化房地產政策、標本兼治化解房地產風險；國務院常務會議要求持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度；最高法明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序，優先保障購房群眾權益；金融監管總局要求加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，提高項目“白名單”對接效率，大力支持保障性住房等“三大工程”建設等。
??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策45條，環比小幅增加。其中，寬松性政策40條，中性政策1條，緊縮性政策4條。從調控內容來看，杭州二手房限購全面取消、北京取消“離異3年內不得在京購房”限制、深圳及上海優化調整商品房“7090”政策等引發市場關注，三四線城市則繼續以發放購房財稅補貼和加大公積金住房貸款支持為主。本期報告主要對3月房地產行業政策進行梳理，并作解析。
??— 02—
??中央政策：標本兼治化解房地產風險，持續做好保交樓、保民生、保穩定工作
??1. 政策跟蹤
??2. 政策小結
??3月資金面整體維持緊平衡。公開市場操作方面，3月4810億元MLF到期，央行投放規模為3870億元，凈回籠940億元，為2022年11月以來首次凈回籠；逆回購投放9710億元，當月有15220億元逆回購到期，凈回籠5510億元，月末逆回購余額降至8500億元，為2023年8月以來月末最低水平，但值得注意的是，3月25日-3月31日，央行逆回購凈投放8300億元，呵護跨季資金面態度明顯。此外，央行開展800億元國庫現金定存操作，當月到期規模500億元，凈投放300億元。資金利率方面，DR001月內最高1.777%，DR007月內最高2.0147%，資金利率中樞均較2月震蕩調整，整體前松后緊。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。
??在房地產方面，2024年政府工作報告提出要標本兼治化解房地產風險，明確了優化房地產政策、一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求、加快構建房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給、完善商品房相關基礎性制度等多方面工作重點。3月22日國務院常務會議指出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局，要進一步優化房地產工作，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，要加快完善‘市場+保障’的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式等。此外，最高法出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序，優先保障購房群眾權益；金融監管總局黨委召開擴大會議，要求加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，提高項目“白名單”對接效率，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建設等。
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??地方政策：一線城市寬松調控“小步快走”，三四線城市財稅補貼和住房公積金政策持續發力
??1. 寬松性政策
??（1）行政干預政策
??（2）公積金政策
??（3）人口人才政策
??（4）其他政策
??2. 中性政策（1） 住房保障政策
??3. 緊縮性政策（1） 行政限制政策
??（2） 市場監管政策
??4. 政策小結
??寬松仍是樓市調控主旋律，北京、杭州等重點城市限購政策繼續優化引關注
??中房研協測評研究中心監測統計，2024年3月，地方出臺房地產調控政策45條，較上月略有增加。其中，寬松性政策40條，主要涉及優化住房信貸政策、發放購房補貼、鼓勵房票安置、加強住房公積金貸款政策支持、鼓勵支持房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及公共租賃住房建設管理；緊縮性政策4條，主要涉及房貸利率上調、房地產市場秩序整治等。總的來看，寬松仍是調控主旋律，同時，杭州全面取消二手房限購、北京廢止“離異3年內不得在京購房”、上海及深圳優化“7090政策”等引發市場關注，也體現了各地根據自身房地產市場情況所作出的積極調整，二線城市全面取消限購正加快，一線城市寬松調控“小步快走”。
??行政干預核心舉措包括優化住房限購和信貸政策、發放購房財稅補貼、推行房票安置等
??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房限購和信貸政策、發放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、鼓勵支持房企合理融資需求等。典型代表有：杭州取消二手房購房資格審核，并將個人出售住房的增值稅免征年限統一調整為2年；北京取消“離異3年內不得在京購房”的規定；中山明確購買商品房無須提供個人住房證明；佛山開展新建商品房“帶押過戶”；新余、青島等地階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限；哈爾濱、杭州、長沙、新疆等多地加快建立房地產融資協調機制；新鄉、大連、豐城、五指山、日照、哈爾濱、淮南市壽縣、紹興市新昌縣、麗水市蓮都區等多地發布購房補貼政策等。
??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金提取限制等
??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：貴陽取消異地貸款戶籍限制，貸款房屋類型由新建商品住房擴大至二手房；蘇州明確公積金提取及貸款業務支持房票安置、住房以舊換新等；天津首套房公積金貸款最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例降至30%；煙臺、淄博將個人住房貸款最高額度由60萬元提高至80萬元；眉山將公積金住房消費提取“夫妻互助”調整為“三代共用”，并將適用范圍由本市擴大至成德眉資，同時，將單繳存職工家庭最高貸款額度由40萬元上調至50萬元，將雙繳存職工家庭最高貸款額度由50萬元上調至60萬元等。
??人口人才引入核心舉措主要包括發放人才購房補貼、加大安居房源供給等
??在人口人才方面，核心舉措主要包括發放人才購房補貼、加大安居房源供給等。典型代表有：上海市青浦區發布青峰人才政策2.0版，提出力爭3年內籌措安居房源5萬套，并對各類人才個體給予購房補貼支持，如對畢業三年內優秀青年人才給予最高5萬元租房補貼；對35周歲及以下優秀碩士和45周歲及以下優秀博士給予最高50萬元購房補貼等；哈爾濱按照博士畢業生10萬元、碩士畢業生5萬元、本科畢業生及大中專畢業生（含技工院校預備技師班、高級工班畢業生）3萬元的標準，給予一次性購房補貼；日照明確各類單位全職引進并正常繳納社會保險的全日制本科以上畢業生和單位急需并代為申請的各類人才，在日照市首次購買商品住房可申請青年人才購房優惠券，補貼數額為購房款總額的20%，購買現房并直接辦證的，優惠券可用于抵頂首付款的50%等。
??緊縮性調控主要涉及房貸利率上調和房地產市場秩序整治
??緊縮性政策主要涉及房貸利率上調和房地產市場秩序整治。典型代表有：惠州將首套房貸利率下限由LPR-50BP回調至LPR-35BP，即由3.45%回調至3.6%；三亞開展商品房代理預（銷）售專項整治，整治范圍為市行政區域內進行預售、銷售的商品房項目案場；深圳規范通過轉租或受托經營方式開展業務的企業機構運營，對相關經營資質、租金與押金收取、廣告信息等內容進行檢查和監管；長沙成立房地產市場秩序專項整治工作領導小組，重點整治以牟取不正當利益為目的，提出超合同約定、超項目規劃、超整改范疇的各類違法違規行為等。
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??3月重要事項復盤
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??重點40城現行房地產核心政策一覽
??1. 行政限制類政策
??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年3月31日，40個重點城市中：
??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、?？冢粓绦袇^域限購政策的有6個，分別為廣州、成都、西安、杭州、長沙、天津；其他30個城市均不限購。
??（2）限售方面，執行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。
??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。
??（4）較上月相比，本月北京、杭州在住房限購方面進行了定向寬松。其中，北京市取消“離異3年內不得在京購房”的規定；杭州市核心四區新房限購政策不變，二手房限購全面取消。
??2. 住房信貸及稅收減免政策
??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年3月31日，40個重點城市中：
??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；
??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。
??（3）較上月相比，本月青島提出階段性取消首套房商業性個人貸款政策利率下限。
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??房地產政策展望
??1. 中央層面
??3月21日，國新辦舉行近期投資、財政、金融有關數據及政策新聞發布會。會上提出，我國貨幣政策有充足的政策空間和豐富的工具儲備，法定存款準備金率仍有下降空間。下一步，穩健的貨幣政策將繼續靈活適度、精準有效，合理把握債券與信貸兩個最大融資市場的關系，保持流動性合理充裕，推動企業融資和居民信貸成本穩中有降。在短期流動性方面，截至3月29日，4月共有8500億元逆回購到期和1700億元1年期MLF到期，整體到期壓力不大，資金面延續緊平衡的概率較高。
??在房地產方面，2024年政府工作報告定調要標本兼治化解房地產風險，并明確了優化房地產政策、一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求、加大保障性住房建設和供給、加快構建房地產發展新模式等后續多方面工作重點。此外，3月22日召開的國務院常務會議也對房地產工作作出了重要部署，包括“進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給”和“加快完善‘市場+保障’的住房供應體系，改革商品房基礎性制度”等，房地產供給側改革有望加快。
??2. 地方層面
??根據CRIC統計數據，3月我國房地產市場整體保持低位運行。TOP100房企實現銷售操盤金額3583.2億元，環比上升92.8%，同比下降45.8%，單月業績規模仍處于歷史較低水平。重點30城商品住宅新增供應1107萬平方米，環比上升207%，同比下降45%，處于近六年來同期最低位；成交1085萬平方米，環比上升110%、同比下降52%，市場修復不及預期。結合中央提出進一步優化房地產政策、標本兼治化解房地產風險，地方或將再次迎來一波調控放松潮。在供給側，城市房地產融資協調機制加快建立，會有更多房地產項目進入“白名單”，相關支持資金籌集、發放及使用監管等需進一步加強落實。同時，重點城市保障性住房建設需再提速，更好地滿足多樣化住房需求。在需求側，購房限制性政策有望加快優化乃至撤銷，房產交易成本、房貸利率等仍有下降空間。值得注意的是，發放購房補貼作為近年來地方吸引人才流入、提振樓市需求的常用手段，受財政收支入不敷出等因素影響，部分城市已出現兌付困難等情況，各地后續政策仍需因地制宜、量力而行，讓穩預期、提信心落到實處。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
