??上海易居房地產研究院7月10日發布《本輪行情以來全國十大最慘地王剖析報告》。該報告核心觀點如下：上半年地市回暖，多地地王頻現，但不要忘了2016年以來仍有不少地王被套至今。總結本輪行情以來部分被套的地王，究其原因，一是2016年一線和部分熱點二線城市房價突飛猛漲，開發企業預期過高拍出非理性價格；二是房價大漲后，熱點城市限購限貸限售等調控政策加碼，地王入市趕上了樓市降溫期；三是2017年多個城市出臺“限房價、限地價”政策，這讓“地王”地塊入市時在房價的制定上受阻。

??易居研究院研究員沈昕表示：總結地王被套的教訓，房企拿地時需要充分敬畏政府的調控政策，且不要過分高估板塊潛力和未來房價。從幾個調控升級后拍出的地王來看，被套住的風險較大，因此拿地時需充分重視調控政策。目前來看，中央已將“房住不炒”作為基本國策，并沒有因為疫情的發生而放松房地產調控。近日，杭州、東莞、寧波等熱點城市先后收緊調控政策，其他熱點城市有可能也會跟進，房企要充分重視，拿地還需客觀理性，謹慎為重。

??報告主要有以下幾部分組成：

??2020年春節以來，受新冠肺炎疫情影響，房地產市場經歷了一段波折。但疫情后貨幣寬松，房企境內融資有所松動，部分大中房企資金充裕，土拍市場競爭異常激烈，開年以來各地已出現多個地王。比如：2月，香港置地310.5億拿下上海徐匯濱江地塊，刷新紀錄成中國內地總價“新地王”；3月，廣州城投以23.6億底價拿下廣州市老城區越秀區越秀南宅地，折合樓板價64576元/㎡，刷新廣州單價記錄；5月，合生創展以179.6億元總價拿下北京豐臺區分鐘寺3個相鄰的住宅地塊，總體樓板價高達7.15萬元/㎡，其中一塊土地的樓板價高達7.6萬元/㎡。此外，全國還有多個城市或區域的樓板價或地塊總價被刷新。2020年，難道又是一個地王年嗎？

??這讓我們想起了這一輪房地產大行情的爆發年——2016年。這一年，全年共誕生了350宗樓板價或總價地王，被稱作是中國房地產市場發展史上最大的“地王年”。地王年后，這幾年來土地市場走勢如何？這些地王項目又表現如何呢？本報告仔細梳理一番。

??一、 近幾年土地市場整體走勢

??土地成交溢價率可以反映土拍市場的冷熱程度。從易居院長期跟蹤監測的40個典型城市來看，2014年下半年開始，各地政府放松限購，央行降息降準，放松房貸、減稅，2015年下半年，全國房地產市場回暖，土地溢價率步入上行通道。進入2016年后，40城土地溢價率加速上升，并于2016年9月達到歷史高點。2016年四季度，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至2018年12月。需要指出的是，2018年土地溢價率的快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。2019年上半年，土地市場出現小陽春，部分熱點城市土地市場成交火熱，溢價率有所上升。進入下半年后，隨著政策的收緊，土地市場開始降溫，至2019年12月土地溢價率連續6個月下降，表明土拍繼續降溫，開發商高價拿地意愿不強。

??進入2020年，經過多次降準和定向降準，疫情后國內貨幣寬松，房企境內融資環境有所放松，加之部分城市3月開始出現房市小陽春，激勵房企拿地，部分城市土拍競爭激烈，溢價率再次持續上行。但目前40城溢價率仍小于去年同期，可能也與部分地方政府提高起拍價有關。

??從土地成交均價和同比漲幅來看，2015年6月，40城土地成交均價同比開始由下跌轉為上漲，且漲幅快速擴大，2016年8月同比漲幅達到歷史高點，此后土地成交均價繼續小幅震蕩上漲，于2017年9月達到高點。此后地價開始逐漸下行，2018年4月至2019年2月40城土地成交均價穩定在4200元/平方米左右，而從2019年3月開始已經脫離了前期的穩定區間，價格持續上漲至7月，小幅震蕩后從10月開始下跌，2020年1月地價見底后開始回升。這一輪地價上漲也與疫情后為穩定投資，地方政府推地意愿增強，熱點城市市中心優質地塊供應量增加有關。

??在土地溢價率火箭式躥升的2016年，各地不間斷地上演各種“地王爭奪戰”的戲碼，無論是地王數量，還是溢價率，都堪稱是近十年來土地市場最瘋狂的年度。我們統計了2016年全國地王數量排名前十的城市，如下。

??二、剖析本輪行情以來全國十大最慘地王項目

??1、最慘地王：面包低于面粉價  

??1）全國單價地王：融信萬科上海靜安區中興路地塊

??概況：2016年8月17日，融信戰勝17家房企，以110.1億總價拿下上海靜安區內環內的中興社區地塊，溢價率高達139%，樓板價為10.02萬元/㎡。據業內估算，扣除保障、自持等的可售面積樓板價更是達到14萬元/㎡以上，到目前為止仍是全國（不含港澳臺）單價地王。后融信轉讓49%股權給萬科，項目由萬科與融信共同開發。地王出讓近4年后，直到2020年4月30日，該項目（中興路一號）首批房源才取證入市，預售證平均單價12.98萬元/㎡。時隔近4年，該項目面包價格依然低于面粉價格，名副其實的全國最坑地王。

??點評：從拿地時間來看，2016年8月相比2015年初，上海房價已大漲超5成，且此前的2016年3月25日，上海已出臺史上最嚴的樓市新政，包括非本市戶籍購房者社保繳費年限從2年變5年，企業購買商品房滿3年交易，二套房首付提高至50%（普通）、70%（非普通），政策既提高了外地購房者的購房資格，又大大提高了改善型購房的成本。果不其然，2017年初開始，上海房地產市場進入了兩年多的低迷期，顯然開發商沒有重視調控政策的力量。從拿地價格來看，中興路板塊雖然地處內環內，但并非是上海的傳統豪宅區，地王拍出之前，周邊的萬科翡翠雅賓利項目均價為7.5萬元/㎡，而融信地王可售樓板價加上建造成本、稅費、銷售費用、資金成本等，據當時業內估算，基本需要賣到18萬元/㎡方可實現盈利，也意味著要比當時房價再上漲一倍多，這在一年已經上漲超5成的情況下，短期要實現可能性很小，開發商當時預期太高。

??2）東莞單價地王：北大資源黃江鎮東部產業園地塊

??概況：2016年9月22日，北大資源以34.3億元奪得東莞黃江鎮東部產業園地塊，樓板價高達25264.46元/㎡，溢價率則達到了驚人的662%。無論是樓板價還是成交總價，均創下當時的東莞土拍歷史新紀錄。目前該項目仍未入市，同板塊的融創公園首府項目2019年銷售均價約為精裝2.5萬元/㎡，低于該項目樓板價。未來房價如果不大幅上漲的話，此地塊虧損將是板上釘釘的事。

??點評：2015年深圳房價領漲全國，被稱為“深圳后花園”的東莞房價也緊隨其后開始大漲。2016年下半年，東莞地王頻出，上述融創地塊樓板價也高達20422元/㎡。2017年東莞出臺嚴格的限價政策，融創項目也是虧本入市。由于頻繁高溢價拿地，加上諸多產業園項目開發過久，北大資源負債率一直居高不下，債務危機下該地王項目何時能入市也成未知數。可見，高溢價拿地王對資金不是很充裕的企業來說，可能是一場異常兇險的豪賭。

??3）珠海單價地王：格力唐家灣地塊

??概況：2016年8月26日，格力地產以總價12.48億元拿下唐家灣科技創新海岸片區2016-12地塊，樓板價29120元/㎡，目前仍是珠海單價地王，溢價率高達546%。同日還有與該地塊相鄰的3宗地塊出讓，均被雅居樂拿下，樓板價均超過28000元/㎡。格力地王項目目前還未開盤，雅居樂國際花園項目2019年4月公示的一棟樓備案均價為毛坯25000元/㎡。目前周邊萬科云城項目在售均價精裝25000元/㎡，低于格力項目樓板價。

??點評：2016年珠海地王頻出，尤其是唐家灣板塊，在當年這個方圓僅僅10平方公里的片區中，拍出的每一塊土地都堪稱地王，樓板價從15000直接飆升至29000，逼近3萬大關。2017年4月，珠海史上最嚴的調控政策出臺，包括外地戶籍需連續繳納5年及以上個稅或社保才可購房，限購政策堪比一線城市，此外還有取得不動產證滿三年方可出售的限售政策，以及認房又認貸的限貸政策。珠海2016年常住人口僅為167.5萬，當時購房者中投資客戶居多，政策出臺后珠海樓市快速降溫，地王項目基本都被套住了。

??4）廈門島外單價地王：融僑翔安南部新城地塊

??概況：2016年8月26日，融僑集團以總價42.18億元奪得廈門翔安區2016XP04地塊，樓板價38345元/㎡，溢價率140%，該價格是當時的廈門單價地王，目前仍是廈門島外的單價地王。該項目2019年3月開盤，目前在售均價為37500元/㎡，低于樓板價。

??點評：2016年的廈門是當時的全國樓市四小龍之一，樓市成交火熱、房價大漲，房企為戰略布局考慮，補倉意愿強烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智。由于廈門島內地塊稀缺供應極少，房企只能在島外拿地，2016下半年島外地王頻出。2017年3月29日，廈門出臺了史上最嚴的調控政策，包括非廈門戶籍買房，須提供前4年內連續3年納稅或社保證明，執行“認房又認貸”的差別化住房信貸政策等。此后廈門樓市快速降溫陷入低迷，直到2019年部分板塊才開始回暖。這種情況下，2016年下半年樓市瘋狂期成交的地王項目多數虧損入市也不足為怪。

??5）福州單價地王：陽光城五一新城地塊

??概況：2016年8月11日，陽光城以15.5億元購得福州市中心五一新城地塊，平均樓板價21685 元/㎡，溢價率106.39%，據當時業內估算，扣除配建部分該項目可售樓板價高達4.5萬元/㎡。目前該項目仍未開盤，附近烏山九巷項目2019年8月備案價約34500-42900元/㎡，周邊同板塊安置商品房項目正祥貴里香園項目商品房在售毛坯均價38000元/㎡。目前來看，該項目可售樓板價仍高于周邊新房售價。

??點評：2016年以來的本輪大行情中，閩系房企迅速崛起，融信、陽光城、泰禾、中駿等企業在全國各地快速擴張，頻頻拿地王，在福建省內的廈門和福州大本營競爭更是激烈。陽光城此次在福州中心區域高價拿地王，也是為了穩定大本營市場份額而做出的選擇。從福州的城市定位和綜合實力來看，仍與長三角和大灣區的中心城市有不小的差距，但陽光城此地塊的可售樓板價已比肩廣州和杭州核心區域的地王，在此高價基礎上想要保本確實比較困難。

??2、凄慘地王：虧損入市（或還未入市，目前虧損）

??1）天津單價地王：金地南開雙峰道地塊

??概況：2016年11月9日，金地以47.4億元總價競得天津南開雙峰道地塊，樓板價高達5.61萬/㎡，溢價率為89.6%，成為天津單價地王。金地閱千峯項目2019年9月首開精裝5.9萬/㎡，目前售價6.4萬/㎡，算上建安成本、稅費、銷售費用、管理費用和資金成本等，該項目應該是虧損的。

??點評：2016年天津房價大漲，地市也是一片火熱，備受關注的熱點地塊價格屢創新高，一些傳統意義上的普通地塊也遭到開發商的爭搶，地王頻頻爆出。2017年3月31日，天津出臺調控政策，包括升級住房限購和執行“認房又認貸”的限貸政策。隨后天津樓市開始降溫，且近幾年天津經濟發展降速，房地產市場一直低迷至今，地王項目虧損入市也是無奈之舉。

??2）蘇州高新區單價地王：仁恒運河時代地塊

??概況：2016年9月，仁恒以總價16.26億元競得蘇地2016-WG-63號地塊，成交樓板價31050元/㎡，溢價率91.5%，地塊要求現房銷售。仁恒運河時代花園于2020年5月領取預售證，整體備案均價38000元/㎡。房地差僅為7000元/㎡，又是現房銷售，考慮到近4年的資金成本，該地王項目基本是虧損入市。

??點評：2016年的蘇州是當年的樓市四小龍之一，房價漲幅巨大，地市也火爆異常，地王頻出。2016年10月，蘇州出臺樓市調控政策，包括非戶籍居民限購升級、認房又認貸的限貸政策、嚴格的商品房限價政策等。此后蘇州樓市開始降溫，直至2018年部分板塊開始復蘇。除了仁恒地塊以外，其他2016年拍出的地王地塊，在樓市降溫和嚴格的限價政策下，不少項目也是虧損入市。

??3）廣州海珠區單價地王：時代地產石崗路地塊

??概況：2017年3月29日，時代地產以總價20.37億元、溢價率45%拿下海珠區石崗路地塊，樓板價高達55437元/㎡，是當時的廣州單價地王，目前仍是海珠區單價地王。目前該項目仍未開盤，與其緊挨著的金融街融御目前在售均價為精裝60000元/㎡。雖然時代地產地塊相比金融街地塊更靠近江邊，位置更優，考慮到到建安成本、稅費、銷售費用、管理費用及3年多的資金成本等，據業內預計，該項目至少要賣到8萬元/㎡以上才可能保本，目前來看仍有可能虧損。

??點評：2016-2017年，廣州各區拍出多個地王，房價也高歌猛進。在此地王拍出前的2017年3月17日，廣州出臺調控政策，包括廣州戶籍單身限購一套，非本市戶籍連續社保3年變5年；同時執行認房又認貸政策等等。地王拍出僅一天后，即3月30日，廣州再次升級調控政策，堪稱史上最嚴，包括住宅限售、公寓物業限購等。2018年以后，廣州樓市降溫，房企融資環境收緊，多個地王項目在資金壓力下只得以微利甚至虧本價格入市。

??4）南京曾經地王：京奧港麒麟板塊地塊

??概況：2016年4月15日，北京京奧港集團以47.6億元的價格摘得麒麟板塊科技創新園中心地區的G09地塊，樓板價22353元/㎡，溢價率高達163%，成為當時的區域新高。2017年9月11日,該樓盤開出首批房源時的均價僅為25884元/㎡,只比樓面地價高出3500元/㎡，成為本輪行情以來南京首個被套地王。更慘的是，即便以虧本的價格也并沒有帶來預想的銷售額。由于銷售不佳、借款到期、虧欠工程款等原因，該項目2017年底陷入停工狀態，后被藍光地產收購。

??點評：2016年南京房價漲幅排在全國前幾位，土地市場也是地王頻出，開發商信心爆棚。以上述地王為例，按照京奧港集團原本的計劃，拿地后一年內迅速以單價4萬/㎡將該項目推向市場。不料該項目拿地僅十天后，4月25日，南京出臺限價政策，該項目所屬的江寧區被限制開盤價不超過3萬/㎡。在限價令影響下，本來欲做精裝豪宅的京奧港未來墅項目只得改為毛坯出售。京奧港本就是高杠桿拿地，再疊加項目虧損，去化速度慢，項目最終只得易手。這是一個典型的高杠桿地王項目遭遇限價令和市場下行而折戟的案例。

??5）廊坊單價地王：華夏幸福龍河開發區地塊

??概況：2017年10月，華夏幸福（孔雀城）以13.86億元總價拿下龍河開發區的廊安土2017-5地塊，溢價率44%，樓板價約為9713元/㎡，至今仍是廊坊單價地王。該項目后被萬科接手，目前仍未開盤，周邊的項目中，首開國風悅府在售毛坯均價11700元/㎡，僅比該地王樓板價高2000元/㎡，目前來看處于虧損狀態。

??點評：2016年和2017年一季度，環京樓市異常火爆，大量投資客涌入廊坊等環京區域，房價大漲，房企加速布局環京，地價也頻頻上漲。2017年北京“317調控”出臺后，廊坊也緊跟著出臺了“326樓市調控政策”，并在6月升級限購政策為“三年社保”，隨后廊坊樓市開始降溫，燕郊等此前被瘋狂炒作的區域房價甚至腰斬。這種情況下不少此前高價拿地的地王項目虧損入市也在常理中。

??三、房企拿地王的可能出現的后遺癥

??房企拿地王固然能提升企業在業內和公眾的知名度及影響力，但也可能陷入賠本賺吆喝的境地。中國的房地產市場周期波動明顯，且受政策影響很大，一旦樓市地市過熱，政府往往會迅速出臺調控政策給市場降溫。地王入市的時機如果剛好趕上樓市降溫，那么即使沒有政府限價，如果價格定高了，就算產品品質很好，大概率也會叫好不叫座，去化艱難，銷售周期被拉長；如果想要快速去化就得以市場價入市，那又將陷入虧損泥潭。因此很多地王項目選擇延遲入市，以期扛過市場調整期和期待政府放松限價，但這對于資金不充裕的企業來說，高昂的財務成本就可能壓垮企業。

??總結一下拿地王的企業特征，大致可分為三類。第一類為激進型民企，代表有融信、泰禾、陽光城、融僑、華夏幸福等。第二類為大型國企下屬的房地產開發公司，房地產開發非這類大型集團的核心業務，部分企業市場研判能力偏弱，往往在高價時點拿地，如葛洲壩、格力等。第三類為多元化發展的中小房企，如北大資源，京奧港等。這三類企業中，第三類企業由于市場規模較小，拿錯地王所付出的代價最大。

??比如北大資源，作為北京大學校辦企業，主業為產業園區開發及運營、產城融合項目開發，2016年銷售金額191.3億元，首次進入百強名單。但其2016年以來，除了在東莞拿下兩塊超高溢價的地王，還在成都、南京、杭州等地拿下多塊高溢價地王。頻繁高溢價拿地，再加上另一主營業務產業地產前期投資大，整體開發周期長，現金回籠較慢，北大資源近年來負債率連連攀升，深陷高負債困境。雪上加霜的是，目前北大資源的母公司方正集團陷入破產重整狀態，難以再向其提供增信支持，導致北大資源融資不暢，現金流壓力加劇。今年1月，北大資源旗下兩家公司遭五礦國際申請凍結資產，雖然雙方不日便達成和解，但是北大資源資金壓力很大已成為不爭的事實。

??再如京奧港集團，主營業務為建筑鋼材銷售，房地產開發業務僅在北京、包頭、南京等少數城市布局，且項目也不多。麒麟地王項目的土地出讓金及相關稅費合計47.6億元，其中來自中融信托的融資為34億元，占比高達七成，也即京奧港運用了極高的金融杠桿來拿地王。由于限價、銷售不佳等原因，京奧港未能到期償付中融信托負債，京奧港未來墅項目所屬公司的100%股權變更為中融信托持有，后又被藍光發展并購。這顯然是一次中小房企高杠桿豪賭地王的慘痛教訓。

??第一類激進民企高杠桿拿錯地有時也要付出高昂代價，比如泰禾集團，近期籠罩在年報難產、業績暴跌、股票停牌、業主維權、建設停工等烏云之下，董事長被列為“失信執行人”，公司資金鏈斷裂的消息也不脛而走。2014-2017年，泰禾集團瘋狂加杠桿擴張。比如，2015年在深圳拿下寶安尖崗山地塊，刷新了當時的全國單價地王紀錄，該地王項目目前仍未開盤。2016-2017年，泰禾在杠桿助推下繼續斥巨資拿地擴張，主要為收并購所得。此后隨著調控不斷加碼，以及限價政策的約束，泰禾的債務風險也在不斷累積，2017年凈負債率高達473%。隨后兩年，泰禾一直在致力于快速回籠資金、降低有息負債比例；2019年末，這一數字降到了243%，但仍處于高位。近期，泰禾集團公告稱，控股股東泰禾投資集團正籌劃引入戰略投資者，且該交易可能涉及公司控制權的變更。兩年前還高喊2018年沖擊2000億目標的當紅房企，走到今天這個地步也是令人唏噓，都是瘋狂加杠桿拿地惹的禍。

??四、總結地王被套的教訓和啟示

??總結這些被套的地王，究其原因，一是2016年一線和部分熱點二線城市房價突飛猛漲，開發企業預期過高拍出非理性價格；二是房價大漲后，熱點城市限購限貸限售等調控政策加碼，地王入市趕上了樓市降溫期；三是2017年多個城市出臺“限房價、限地價”政策，這讓“地王”地塊入市時在房價的制定上受阻。從這些項目中，我們可以得到以下一些教訓和啟示。

??1、要充分敬畏政府調控政策

??地王頻出是地市過熱的一個重要風向標，往往會導致地方政府調控加碼，因此大部分地王地塊都是在調控前拍出的，但也有部分例外。

??比如上海中興路地王，早在2016年3月上海就已出臺史上最嚴的調控政策，8月融信依然在非傳統豪宅區的中興路板塊拿下全國單價地王，這顯然沒有重視上海史上最嚴樓市新政的力量。

??再如廣州石崗路地王，2017年3月17日廣州出臺史上最嚴的限購限貸政策，12天后時代地產就拿下當時的廣州單價地王，也是沒有充分重視調控政策對樓市的影響。

??另如環京的廊坊單價地王，2017年北京“317調控”出臺后，廊坊也緊跟著出臺了“326樓市調控政策”，并在6月升級限購政策為“三年社保”，10月華夏幸福依然在龍河開發區拿下廊坊單價地王。顯然企業沒有充分重視樓市調控政策，廊坊等環京區域樓市的火爆，是由大量投資客涌入而造成的，限購政策把投資需求排除在門外后，環京樓市快速降溫，部分區域房價甚至腰斬。

??目前來看，中央已將“房住不炒”作為基本國策，并沒有因為疫情的發生而放松房地產調控。統計顯示，春節以后全國至少有10個城市出現了“政策一日游”的現象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調整。在這種情況下，房企拿地還需客觀理性，謹慎為重。

??2、不要過分高估板塊潛力和未來房價

??房價大漲的時候，房企往往受思維慣性所致，過分高估板塊潛力和未來房價，導致拍出非理性的地王價格。

??以融信萬科的中興路地王為例，該板塊屬于新靜安，并非上海的傳統豪宅區域，地王拍出時周邊萬科的高端項目均價僅為可售樓板價的一半左右，可售樓板價甚至超過了彼時陸家嘴和黃浦濱江等傳統豪宅區域部分樓盤的售價。項目想要保本，房價就得在2016年基礎上再上漲一倍多，這在短時間已經暴漲過的情況下，就算沒有調控政策升級，也是不太可能實現的。

??還有陽光城的福州五一新城地塊，2016年福州單價地王的可售樓板價高達4.5萬元/㎡，已經接近廣州和杭州核心區域的地王價格，但從福州的城市定位和綜合實力來看，仍與兩者有不小差距，房價要想超過或接近兩者也有不小的難度，當時開發商的預期有點過高。

??過去，地王項目一般出現在一二線城市，三四線城市由于房價普遍不高，開發企業沒有高價拿地的動力，但2017年以來，全國多數三四線城市房價也輪番大漲，導致過去不太受關注的此類城市2018年以來也曝出不少地王。部分三四線城市本輪房價上漲周期長，樓市調控政策也不如一二線城市嚴厲，目前還處于降溫初期，或許未來我們會看到三四線城市也有一批被套住的地王。

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