??2022年第31周

??2022年7月25日-2022年7月31日，迎來上海年內第二批次集中出讓。由于上海此次供地質量明顯上升，房企參拍熱情高漲，最終近四成地塊觸及中止價，總成交金額達780億元。在上海土拍熱度上升下，重點監測城市的土地市場熱度也出現上漲，平均地價更是創下近一年來的次高點。不過，隨著二輪土拍接近尾聲，并且三輪供地暫未開始，重點監測城市的土地成交面積已連續兩周環比下滑。

??土地政策

??深圳發布城市更新十四五規劃

??期內將供應商品住宅建面三千萬平方米

??7月29日，深圳發布《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》。規劃期內，深圳全市城市更新和土地整備實施規模不少于95平方公里，并完成直接供地10平方公里。同時，深圳還將加大住宅保障力度，將實現供應商品住房建面不少于3000萬平方米，通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬平方米。

??土地供應

??供應建面延續低位運行

??無錫第三批集中供地掛牌

??供應方面。據CRIC統計，重點監測城市總建筑面積為781萬平方米，環比上周大漲64%，但仍處于近一年中較低水平。各能級城市中，一二線城市新增掛牌地塊多為商辦用地，僅石家莊、太原等非集中供地城市有少量涉宅用地供應。三四線城市供應量則較上周大增，主要是由于無錫、東莞等城市均于本周推出了第三批次集中出讓地塊。其中，無錫2022年第三批次集中供地共有11宗地塊推出，涉及10宗住宅用地及1宗定銷房地塊，總建面達97萬平方米，較第二批次供應量有所下降；不過，無錫第三批次的土地供應質量相對較佳，石人橋、太湖新城核心區、錫東新城商務區等均有地塊推出。東莞第三批次則掛出7宗地塊，東城、南城、松山湖等限購區域也有土地推出，總供應量也超過了90萬平方米。

??土地成交

??成交建面環比再度下行

??上海多宗優質地塊成交拉動價格環比大漲

??成交方面。隨著多個城市次輪集中土拍的完成，重點監測城市的土地成交規模連續兩周下滑。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為721萬平方米，環比下降34%，同比則上漲了22%。不過，因上海集中土拍影響，成交金額較上周出現大幅上漲，總成交金額達980億元，平均地價也因此環比大幅走高，并突破1萬元/平方米，升至13585元/平方米，為近一年的次高。

??各能級城市表現各異，僅一線城市因上海集中土拍影響成交體量大幅上漲，二三線城市的成交面積均不及上周。一線城市中，主力成交城市為集中土拍的上海，共有35宗地成交，總成交建面達240萬平方米，共收金782億元，其中34幅為上海第二批集中成交地塊，包括2宗城中村改造地塊及32幅商品住宅用地，總成交金額達780億元，是二輪集中土拍中成交金額最高的城市。二三線城市中，僅義烏的成交建面超過100萬平方米，其余城市的成交建面多在50萬平方米以下，成交活躍度較低。成交規模最高的義烏共成交10幅地塊，其中小商品城以接近20億元的總價拿下位于福田街道的一宗大體量商辦用地。

??市場熱度

??受上海次輪土拍熱度回升影響

??溢價、流拍指標均現好轉

??市場熱度方面。本周重點監測城市的溢價率為4.2%，較上周上漲了1.5個百分點。與此同時，流拍指標也出現好轉，重點監測城市的流拍率重回10%以下，本周為6.3%。

??市場熱度的回升，主要是由于上海次輪集中土拍熱度較高而帶動。具體來看，上海次輪集中土拍共出讓34幅地，其中僅12幅底價成交，余下地塊均為溢價出讓，并且多達13幅地觸及最高限價，平均溢價率達4.49%，較首輪上漲了約1.2個百分點。

??周度TOP5

??上海次輪土拍優質用地大增

??多宗地進入一次報價區間

??繼6月初完成首輪集中土拍后，上海次輪集中供地也于7月末開拍。為了進一步提振市場熱度，上海次輪集中供地中優質地塊的供應量顯著增加，傳統中心城區有8幅地塊推出，外圍區域也以改善置業熱點片區為主，諸如徐涇、七寶、唐鎮等板塊均有土地推出。

??在優質土地供應占比提升下，上海次輪土拍也吸引了多家房企的參與，保利發展、招商蛇口、越秀、華發等多家品牌房企均積極參與，并且也均有所斬獲。最終，34幅地中有13幅地觸及上限價而成交，如長寧西郊地塊、浦東川沙地塊、唐鎮中心鎮區地塊等均進入一次報價階段。與首輪相比，觸頂比例明顯提升。

??重點地塊點評

??長寧西郊低密宅地單價創年內新高

??地塊分析：

??7月末，上海第二輪集中供地到期出讓。相較于首批次供地，上海第二批次供地質量明顯提升，長寧北新涇、普陀桃浦、靜安不夜城、浦東唐鎮、川沙等多個熱點置業板塊均有土地推出。最終，34宗全部成功出讓，同時超過三分之一的地塊進入一次性報價階段，競拍熱度較首輪進一步上升。

??在32宗商品住宅用地中，最受關注的還當屬位于長寧北新涇板塊的宅地。作為土地供應最為緊張的片區，長寧上一次宅地出讓還要追溯到2019年，可見板塊內住宅供應也十分稀缺。而該宗地位于傳統別墅區西郊板塊，周邊以別墅等豪宅為主，居住氛圍濃厚，同時地塊還臨近地鐵10號線龍溪路站和上海動物園站，距離虹橋機場及火車站也僅兩站地鐵，出行十分便捷。因此，項目入市后銷售壓力較輕。另一方面，宗地的房地聯動價高達16.3萬元/平方米，是上海實行新房指導價以來的新高，即使地塊達到最高限價，項目利潤空間也較為可觀。因而該宗地吸引了6家房企競價，在經過36輪競價后進入一次報價區間，最終由上海城投成功競得，成交樓板價達99887元/平方米。值得一提的是，該成交價格也刷新了上月剛剛由北京太陽宮地塊創下的年內涉宅單價新高，在全國歷史成交宅地中也位居第二。