??天津第二輪土拍較“冰點”有所好轉，濟南次輪土拍地方民企成為參拍主力。

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??作為首輪集中土拍流拍率最高的兩個城市，天津和濟南也于8月1日迎來了年內的第二場集中土拍。為了避免再次遭遇大規模流拍，兩個城市次輪供地明顯謹慎，均采取了“少而優”的供應方式，以提振市場熱度。

??在上述舉措的利好下，天津和濟南的次輪土拍表現均較首輪進一步趨穩，地塊流拍比例較首輪大幅減少，其中濟南更是實現了“零流拍”。不過，相比濟南的“穩中有升”，天津土拍熱度仍然維持在低位，11宗地中2幅流拍，余下9幅地塊也均底價成交。

??天津：第二輪土拍較“冰點”有所好轉，但整體熱度依然低迷

??本輪天津共計掛牌11宗地塊，最終9宗地塊底價成交，市場熱度與上一輪的“冰點”相比有所好轉，但依然較為低迷，整體溢價率為0%。且拿地房企均為國央企和地方平臺公司，無品牌房企或民企現身拿地，房企在天津投資的積極性較低。

??第二輪供應“貴精不貴多”

      6宗首輪流拍地塊重新上架

??經過上一輪土拍大面積流拍、熱度降至冰點之后，天津本輪集中供地的土地供應顯得更加“謹慎”，本次僅上架了11宗含宅地塊，包括6宗在首輪流拍或停牌的地塊，供應總建面為150.3萬平方米，較首輪下降53%。

??此外天津本次供地也體現出了“貴精不貴多”的策略，南開區、西青區、塘沽老城區、寶坻區均有較為優質的地塊出讓，且周邊配套基本已經相對成熟。

??尤其南開區出讓的長虹公園板塊地塊，在位置上緊鄰南開區政府，周邊已有2條地鐵環繞，幼兒園、醫院、公園等配套非常完善，周邊在售項目以改善型項目為主；此外塘沽新河板塊也許久沒有土地出讓，新房市場正處于窗口期。

??雖然本輪天津的供應量大幅下調，且推出了一些優質地塊，但6宗首輪流拍地塊再上架并未調整土地價格。

??9宗地塊底價成交，2宗地塊遭流拍

      二輪土拍平淡收場

??從競拍結果來看，天津的第二輪集中供地依然可以用“平平無奇”形容，11宗地塊中9宗底價成交，另外2宗流拍，整體表現乏善可陳。但與首輪八成以上地塊流拍的情況相比，本輪土拍可以說情況已經有所好轉。

??且本輪天津的拿地房企中，除了中鐵十八局拿下塘沽老城區兩宗地以外，另外7宗地均由地方平臺公司競得。值得一提的是，山西建設在本輪共拿下4宗地，成為競得土地數量最多、建面最大、拿地金額最高的房企。民企并未在本輪土拍中現身。

      去化周期升至25.5個月

      樓市不振導致天津土拍持續低迷

??在第二輪集中供地中，上海、廣州都采用了減少供應量、提升地塊質量的供地策略，并且都取得了明顯效果，土拍熱度明顯回溫。但同一招在天津則并未帶來同樣的效果，究其原因，還是樓市不振導致土拍持續冷淡。

??從商品住宅成交來看，今年1-6月份，天津商品住宅共成交367萬平方米，與2021年、2020年同期相比分別大降44%和31%；在去化緩慢的情況下，天津商品住宅庫存去化周期已經達到25.5個月，去化周期較長、難度較高。

??實際上，本次土拍出讓的地塊質量并不差，起拍價與周邊在售項目售價也有一定的盈利空間，例如南開長虹公園地塊成交樓板價雖然高達2.8萬元/平方米，但周邊的改善型項目例如旭輝鉑悅公望、鉑悅融御銷售均價都在5.5萬元/平方米以上，留給項目的盈利空間依然較大。其他地塊的底價和周邊房價對比，地價房價比也基本在0.5以下。

??雖然保有一定的盈利空間，但由于去化預期不佳，預期收益較難轉換為實際收益，所以房企投資積極性依然不高，大部分地塊仍由地方平臺公司底價包攬。

??濟南：次輪土拍熱度穩中回升，地方民企成為參拍主力

??在首輪土拍熱度降至谷底后，濟南第二批次集中供地明顯更加謹慎，供地量進一步縮減，同時還減少了捆綁出讓地塊、降低出讓要求，以吸引房企拿地。在上述舉措下，房企參拍熱情也有所提升，尤其是地方民企參拍十分積極。最終，第二批次推出的18宗地（16幅住宅用地，2幅商辦）全部順利成交，無一宗流拍。16宗涉宅用地的成交溢價率為2.6%，也較首輪提升了1.6個百分點。

??次輪供地“小而精”

      部分地塊地價下調以吸引房企拿地

??濟南的地塊大多采取“組團出讓”的方式，如在今年一批次集中供地中獨立出讓地塊僅有5幅，其余30幅地塊被分成了11個組團而捆綁出讓。這種出讓方式對房企的資金能力要求較高，加之組團地塊往往有配建、引入產業等多項出讓要求，因而濟南第一批次供地顯著遇冷，接近五成的地塊遭遇流拍。

??為了減少地塊流拍，濟南在第二批次集中供地中減少了組團出讓的地塊幅數。18宗地塊中，有6幅為單獨出讓，占比達到1/3，較首批次明顯提升。與此同時，為了吸引房企拿地，第二批供應地塊的出讓要求也有所降低：大部分地塊僅有基礎配建，僅科技城12街區地塊12-04/12-06/12-08組團地塊有引入產業、建設回購安置房、商業自持等多項要求。

      此外，此次濟南出讓地塊中也有不少地塊的地價有所下調，以優化房地價差，吸引房企拿地。如天橋區二批次出讓的唯一住宅用地水屯路以東地塊，起拍樓面價為7857元/平方米，較周邊在去年第二批次成交地塊的起拍價下降了僅800元/平方米。再如撤牌后再掛的長清區平安店村舊村址地塊A-1、A-2，起拍樓板價較上一次掛牌價格也降低了約500元/平方米。

??供地質量提升下次輪熱度回溫

      2幅地競至“封頂預售”

??在地塊質量提升下，濟南次輪集中土拍熱度明顯回溫。16幅涉宅用地全部順利成交，總成交建面達133.6萬平方米，共收金64.7億元，成交地塊的平均溢價率達2.6%，也較首批次上升了1.6個百分點。

??在16宗成交地塊中，熱度最高的當屬歷城區的市委黨校東地塊（2022TDGP12R0049）及唐冶A-5地塊（2022TDGP12R0050），分別吸引了8家和5家房企參拍，最終均以最高限價+封頂預售成交。這兩幅地之所以能夠吸引多家房企的競拍，除了由于項目位置優越、周邊配套完善外，還和項目周邊競品較少、未來去化壓力相對較輕有關。如市委黨校東地塊，位于濟南高端改善項目聚集的彩石片區，緊鄰濟南市委黨校，周邊在售新房項目較少，因而房企競爭較為激烈，最終在經過46輪競拍后由鑫都置業以上限價+封頂預售競得。

??其余14幅地塊均為底價成交，且其中包含一宗保障性租賃住房用地、一宗回遷安置地塊及一宗人才房用地。除了此類特殊用地外，其余地塊或因區位偏遠、配套不完善而底價成交，或因捆綁條件較多而由本地城投托底。

      地方民企撐場濟南土拍

      品牌房企中僅華潤現身

??在供地質量提升下，房企參拍積極性也較首輪有所提升。從參拍房企來看，濟寧瑞馬、德州東海、濟南本土的銀豐、鑫都等山東省內城市的民企參拍較為積極，其中瑞馬、銀豐等企業均參與了多宗地塊的競拍。鑫都表現最為亮眼，擊敗其余7家房企，一舉斬獲了本場土拍最熱門的市委黨校東地塊。

??不過，品牌房企的參拍意愿仍舊不高，僅在濟南土儲即將見底的華潤置地現身本場土拍，中海、龍湖等深耕企業均未參拍。從最終拿地結果來看，在競拍市委黨校東地塊失利后，華潤以最高限價9.7億元及封頂預售的條件拿下另一熱點地塊唐冶A-5地塊。

       總體來看，在供應規模縮減、地塊質量提升的利好下，天津和濟南的次輪土拍熱度均較首輪的“冰冷”有所好轉，尤其是濟南，更是出現了2幅地封頂成交的火熱場面。但品牌房企的投資意愿仍在低位，尤其是天津，最終拿地房企均為央國企，品牌房企則紛紛隱身。究其原因，還是由于當前樓市成交仍舊低迷，對于多數房企而言，保交樓、促回款仍是當前主要任務，而資金壓力相對較輕的房企投資意愿也更偏向去化風險相對較低的上海、杭州等城市。

      此外，值得注意的是，受地市持續遇冷影響，多數城市下半年供地指標壓力將會明顯增加。以濟南為例，兩次集中土拍成交面積僅為118萬平方米，還不足濟南市本級年度供地計劃的四分之一。為了引導房地產市場健康發展，也為保證政府基金性收入的穩定和重大項目投資的穩步推進，地方主管部門仍需在政策面做出更多調整，下半年房地產一級市場有望出現更多值得關注的拿地機會。