土地交易分析 2023-03-20 09:22:02 來源：中房網
- 城市:江蘇
- 發布時間:2023-03-20
- 報告類型:土地交易分析
- 發布機構:克而瑞
??導語
??南京土地市場迎來“開門紅”，11宗地塊全部成交，且4宗進入搖號環節，整體溢價率也回到僅次于2021年首輪的水平。
??◎ 文 /謝楊春、吳嘉茗
??3月17日，南京進行今年首批集中供地的出讓，成為繼杭州、蘇州后長三角第三個進行集中供地出讓的熱點城市。從出讓結果來看，本次南京土拍也延續了蘇、杭的地市熱度，11宗地塊全部成交，共有4宗地塊封頂搖號，總出讓金額176.7億元，整體溢價率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。
??01 首輪供地量少質高
地塊參拍熱度總體差異明顯
??南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬方，起拍總價163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規模降低了四成，但是地塊質量較優，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門板塊。
??據不完全統計，南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍，根據各宗地塊參拍房企的數量來看，明顯可以將地塊分為三類：
??最熱門地塊為建鄴區G03號地塊、雨花臺區G05號、G06號地塊，這三宗地塊均位于核心熱門板塊，建鄴區G03地塊位于河西南新房價格天花板區域，且三宗地塊周邊在售競品均不多，未來項目入市屬于稀缺資源，去化幾乎沒有壓力；
??次熱門的地塊如秦淮區G02號、建鄴區G04號等，參拍房企不足10家，此類地塊周邊的交通配套、生活配套都較為完善，是相對成熟的區域；
??最后一類則是區位、配套條件相對較弱的地塊，對房企的吸引力較低。包括一宗位于浦口的新區2023G01號地塊，地塊緊鄰南京工業大學，曾在2022年首批集中供地中掛牌但流拍，本輪重新掛牌，起拍價及最高限價均有所下調，但也并未吸引多家房企參拍。
??02 部分地塊起拍價上漲
但溢價率7.98%僅次于前年首輪
??從結果來看，此次土拍延續了此前集中供地“火熱”的態勢。11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競拍至搖號階段，另外3宗溢價成交，4宗底價成交，整體成交溢價率7.98%，僅次于2021年首批集中供地。
??按成交溢價率的幅數分布來看，搖號成交比例達到36.3%，溢價成交比例占27.3%，底價成交占比也僅有36.3%，與2022年底價成交是主旋律的市場氛圍相比，2023年的首批土拍熱度有明顯回升。
??值得一提的是，關注度最高的建鄴區G03號地塊，在12輪競價后進入搖號階段，最后一輪競價中報價直接從28.6億元增加至30.9億元，達到最高限價，成交樓板價為43173元/平方米，較之前周邊成交的國貿G70地塊樓板價提升約2500元/平方米，成為建鄴區樓板價第二高的地塊。
??本輪土地市場的高熱，除了部分地塊自身條件優越以外，也與近期南京購房政策持續寬松、市場的回暖、行業的預期回升有較大關聯。
??政策方面，南京在2月初發布了新政，支持提取住房公積金支付購房首付款，另外首套房貸利率保持在4.1%的低位；市場方面，2月的南京新房成交61.03平方米，是2022年下半年以來最高峰，去化周期也縮短至16個月，部分項目案場保持較高人氣，河西中、燕子磯等板塊熱銷項目2月推盤去化達到8成以上，市場整體向好。
??03國央企多地塊“撒網”、城投“隱身”
偉星搖得最熱門地塊
??從參拍房企來看，本次南京參拍的主力依然是國央企：招商、中海、華潤、保利等均報名了包括G03號地塊在內的多宗熱門地塊；建發股份、廈門國貿、華發、越秀等地方國企也積極參與，南京本地的地方國企頤居建設也參拍了多宗地塊。
??最終招商、萬科、大悅城、保利和中海各落一子，其中招商和萬科均為搖號競得熱點地塊。
??民企偉星本次在南京搖號競得最熱門的建鄴區G03號地塊，是偉星今年繼杭州之后在22城拿的第二宗地。2021年、2022年偉星分別拿下16宗、18宗地塊，在民企之中投資表現相對積極，且偉星拿地持續聚焦于合肥、蕪湖、臺州、杭州、南京等長三角市場較好的城市，多宗地塊都是通過搖號競得，不僅具備資金實力、拿地的運氣也較好。
??本輪城投拿地則主要集中于溧水的2宗安置房用地，以及工業大學旁的新區2023G01號地塊，仍有一定的托底作用，但本次土拍對于托底的需求已經較低。
??04 總結
??整體來看，南京在多重因素的共同作用下，土地市場迎來“開門紅”，11宗地塊全部成交，且4宗進入搖號環節，整體溢價率也回到僅次于2021年首輪的水平。與其他城市土拍“冰火兩重天”的情況相比，南京本輪呈現整體升溫的走勢，除了搖號和底價成交地塊外，普通溢價成交的地塊也占到近三成。
??雖然從市場角度來看，來訪、去化情況均有所好轉，但從企業投資角度而言，本輪拿地的還是多以國央企為主，且熱門地塊主要落入國央企囊中；民企雖然有個別典型代表持續拿地，但投資還未普遍復蘇；值得一提的是，本次土拍對于城投托底的需求大幅降低，僅安置房地塊和“回爐”地塊由城投公司競得，對于市場長期發展而言利大于弊。
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中國城市住房價格288指數
(2022-11)1573.9點
- -0.12%
- -1.08%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
| 2022.07 | 1580.0 | -0.03% | -0.66% |
| 2022.06 | 1580.5 | -0.09% | -0.13% |
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