土地交易分析克而瑞研究中心 2023-04-06 09:48:14 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-04-06
- 報告類型:土地交易分析
- 發布機構:克而瑞
??導語
??二季度成交規模將周期性回升，聚焦高能級城市仍是上上之選。
??◎ 文 / 克而瑞研究中心
??受自然資源部全面推行“預供地”制度的影響，3月全國土地市場成交規模仍在歷史低位。熱度方面，由于作為絕對主力的南京供地質量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在5%的相對高位。同樣也受供地質量提升的影響，月內流拍率下降至10%，降至歷史低位。
??核心要點
??· 供求：受“預供地”制度影響，土地供應規模仍然處于歷史低位，成交規模降幅較前2月進一步擴大。
??· 熱度：受益于縮量提質的供地策略，再加之市場信心的恢復，月內重點城市土拍均取得了較為理想的市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在相對高位，典型如南京溢價率更是高達8%。
??· 分布：京、廣集中土拍助力一線城市量漲價跌，二三線城市量價齊降。
??后市展望
二季度成交規模將周期性回升
聚焦高能級城市仍是上上之選
??2023年3月，雖然有京、廣、寧等重點城市集中土拍，但整體上看，受自然資源部要求全面推行“預供地”制度、重點城市縮量提質的供地策略的影響，全國土地市場成交規模仍在歷史低位，并且成交規模降幅較前2月進一步擴大。熱度方面，由于作為絕對主力的南京供地質量明顯提升，11宗宅地有4宗地塊封頂成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在5%的相對高位。房企拿地來看，拿地主力依舊是央國企，譬如南京首輪集中土拍11宗地塊中有7宗被央國企收入，具體包括保利發展、大悅城、中海地產等，除少數搖號地塊外，熱門地塊主要落入央國企囊中。
??鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預計5、6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來周期性回升。房企拿地方面，在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當下，聚焦高能級城市仍是上上之選。
??01 供求
??供給規模仍在低位
成交規模降幅較前2月進一步擴大
??土地供應方面，受“預供地”制度影響，土地供應規模仍然處于歷史低位。3月份土地供應量5954萬平方米，同比下降58%，仍處于歷史低位。供應幅數1358幅，同比減少55%。一線城市中，本月上海、深圳均發布了供地公告，不過兩地本輪供地規模均不大，上海本輪供地19宗，規模僅高于2022年四批次，深圳更是延續了一貫以來的低位，本輪僅新增5宗宅地供應，其中2宗為自持租賃住房用地，且均位于城市非核心板塊。此外值得一提的是，對比上海、深圳發布的預供地公告來看，不同于大多數二線城市首輪供地僅占預供地20%-50%的情況，兩地本輪實際供地已經包含了全部的預供地公告。二線城市方面，杭州、長沙、寧波等市在月內發布了供地公告，其中杭州是2023年第三次發布土拍公告，城市外圈層板塊供地數量較前兩次土拍有所增加，從起拍地塊的1.5萬元/平方米的平均樓板價來看，第三輪土拍公告的平均質量明顯低于一、二批次1.8萬元/平方米左右的平均水平。
??土地成交方面，截至3月26日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為2701萬平方米，與2022年同期相比下降41%，降幅較1-2月擴大了11個百分點。成交總價781億元，受北京、南京優質宅地和杭州商辦用地成交影響，平均樓板價維持在2900元/平方米左右，但仍低于近一年平均水平。近期重點城市首輪土拍呈現出明顯的“縮量提質”特征。以南京土拍為例，雖然本次供地仍維持在11宗的較低規模，但地塊整體素質較高，其中囊括河西南、雨核、小行、南站等當前熱點板塊，平均樓面價19364元/㎡，僅次于2022年第四批次集中土拍（出讓4幅核心區地塊，起始樓面價2w+，均為托底成交）。
??02 熱度
??北京、南京土拍熱度持續
溢價率維持高位、流拍率創新低
??市場熱度方面。至截稿時南京、北京、廣州已經進行了集中土拍，整體來看，得益于縮量提質的供地策略，再加之市場信心的恢復，土拍均取得了較好的市場熱度。整體溢價率水平也得以維持在相對高位，典型如南京溢價率更是高達8%。不過需要指出的是，城市內的土拍熱度進一步分化，典型如北京昌平兩宗地塊一“封頂搖號”，一“托底成交”。
??進入3月份，預供地制度在流拍率指標上的作用進一步“發力”，3月份流拍率僅為9.6%，為2022年下半年以來新低。得益于各地對住宅用地供應的進一步透明，月內流拍的住宅用地占比進一步減少，在流拍地塊中占比不到二成，且多位于三四線城市，如湛江、臺州等。
??03 重點地塊
??北京、廣州、南京、成都幾近包攬兩榜
南京占據半壁江山
??2023年3月，南京、北京、廣州等城市先后開啟了2023年首輪集中土拍。總價榜榜首地塊來自廣州天河區，為綜合地塊，成交總價為44.39億元，由廣州城投底價競得；排在第二位的為南京2023年首輪集中土拍地塊，該地塊位于河西板塊，僅12輪競價就觸頂進入現場搖號階段，最終該地被由偉星幸運競得。
??就入榜這些城市的土拍表現來看，由于重點城市的優質地塊供應量仍在高位，如南京河西板塊、北京回龍觀板塊均有土地推出。在此影響下，房企參拍熱情有所回升，其中南京、北京、成都等城市均有多宗地塊以高溢價或者上限價成交。以單價榜為例，10個席位中有7席是以封頂價成交的，市場熱度可見一斑。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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