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??2022年沈陽全年房地產銷售數據出爐，年中成為沈陽樓市回暖的轉折點。

??根據房譜網統計數據顯示，2022年沈陽新建商品房成交面積688萬平方米（剔除恒大補備案），其中住宅占比82%，成交563萬平方米，均價11681元/平方米，同比下降8.8%。新增供應319萬平方米，供小于求。

??數據來源：房譜網

??銷量止跌回升 樓市呈現筑底反彈之勢

??從2022年1-12月沈陽房地產成交數據走勢來看，6月成為銷量變化轉折點，1-5月成交量低迷，同比與去年銷量下滑明顯。隨著沈陽出臺多項購房利好政策，限購相繼放寬，銷量開始回暖，6月商品房成交量環比大漲198%，樓市在年中已扭轉了持續下跌的頹勢。

??中原地產分析師認為，10月黃金周過去，11月樓市成交量雖有下跌，但還是回落到9月的正常水平。臨近年底，一些地區購房補貼政策仍在延續，各房企進入年終沖刺階段，會釋放更大優惠力度，預計未來將會有以價換量項目集中備案，后續市場可能會呈現量漲價跌的趨勢。

??沈陽下半年樓市已呈現筑底反彈之勢，除7月因房交會影響數據出現大幅下滑外，其他月份銷量開始止跌回穩，9月銷量上漲28%，10月銷量上漲22%，即便11月、12月銷量有所下滑，但樓市回暖勢頭不減。

??優銘置業房產銷售人員告訴記者：“上半年受影響較大，來店里看房的人很少，有時一個月連一套房都成交不了，熬到下半年，情況好轉一些，明顯的感覺就是客流量增加了，成交方面也有顯著提高，目前每個月能成交2-3套房子，情況正在慢慢變好。”

??“進入2023年，除華潤等少數房企恢復原價外，大多數房企仍執行2022年底的促銷政策，并未有明顯變化。2022年雖然房地產市場整體表現低迷，但隨著房產利好政策出臺，沈陽限購政策松綁，市場有了一些好轉，6月房交會期間的契稅減免政策，確實促成了不少成交，雖然市場還遠未恢復2021年同期水平，但樓市復蘇環境正在醞釀。”沈陽一位資深房地產市場分析人士表示。

??沈陽樓市回暖與利好政策持續釋放有直接關系。

??回顧2022年，沈陽樓市利好政策頻出，尤其是上半年連發多條改善購房新政。

??2022年4月26日，調整個人住房轉讓增值稅免征年限，由5年變2年。公積金貸款額度上限提升至1.2倍，隨后維持多年的沈陽限購政策全面松綁，取消非沈陽戶籍購房限制，二套房首付比例也由50%降至40%。

??購房政策漸向剛需和改善性住房人群傾斜。

??2022年12月30日，《沈陽市助企紓困穩定經濟增長若干政策措施》新聞發布會上，公布了三項房地產利好政策，推行住房“以租代購”、實施“賣舊買新”個稅減免，推行二手房“帶押過戶”等政策。沈陽市房產局副局長廖文予在會上介紹政策情況時稱：“推出新的政策措施，為進一步促進市場恢復，打通消費梗阻，更加精準地支持剛性和改善性住房需求，助力住房消費升級。”

??2022年政府工作報告重申“房住不炒”，并提出“穩地價、穩房價、穩預期”，因城施策促進房地產健康良性發展方向。2023年沈陽購房政策不會有太大變化，將依舊圍繞活躍剛需和改善性住房市場完善政策，大概率延續目前寬松的購房政策。

??市場份額向頭部房企品牌集中 資金壓力或將緩解

??2022年行業洗牌加劇，市場份額向頭部品牌集中趨勢明顯。

??根據相關數據顯示，2022年1-11月，沈陽房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為375.0億元，占據了總體市場51.2%份額，較1-10月市場占有率提高5.7個百分點。

??銷售業績方面，龍湖以72.6億元、市場占有率9.9%排名第一；萬科、華潤置地分列二、三位，銷售業績分別為59.4億元和51.4億元，市場占有率分別為8.1%和7.0%。

??住宅銷量排名方面，金地江山風華以14.9億元/8.9萬平方米位列第一位，中金時代啟城和萬達盛京0NE分別以13.5億元/12.7萬平方米和12.3億元/11.2萬平方米位列二、三位。

??從銷售排名中可以看出，銷量前十名基本被品牌房企所占據，除匯置外，其余均為全國地產品牌。從近些年頭部房企市場份額逐年上漲的勢頭來看，品牌房企優勢將逐步擴大，市場萎縮行業競爭加劇，市場優勝劣汰機制日漸凸顯。

??熬過了2022年，不少房企資金短缺問題也將得到些許緩解。根據房譜網統計2022年1-11月沈陽房企本年到位資金情況顯示，其中自籌資金346.5億元，下降33.2%；定金及預收款249.7億元，下降41.9%；國內貸款60.5億元，下降40.2%。

??數據來源：房譜網

??在“保交樓”政策支持下，一些專項借款資金陸續到位，9月23日國家開發銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

??12月19日，盛京銀行舉辦重點房地產企業戰略合作簽約儀式，為首批簽約企業提供80億元意向性授信。會上，盛京銀行與龍湖地產、華新地產、匯置地產、中德開置業4家房地產開發企業，與中鐵四局、遼寧百誠建設公司、沈陽松茂建設工程公司、沈陽第二市政建筑工程公司等4家建筑施工企業，簽署了首批全面戰略合作協議。

??房地產是國民經濟支柱產業，新出臺的政策正在努力改善行業資產負債現狀，引導市場預期和信心回暖。目前金融機構對于房企在資金方面給予更大力度支持，同時一些房企自身通過融資或重組，已經走出了困境。恒大、融創等一些爛尾項目在2022年第四季度也迎來了復工，房企的資金壓力在2023年將有所好轉。

??土地市場依舊寒冷 僅成交14宗宅地

??2022年沈陽全年土地市場成交低迷，原計劃全年3-4輪土地拍賣計劃也只完成了2輪。

??2022年沈陽兩輪集中供地，僅成交了14宗住宅土地，其中有8宗土地由國資背景的沈陽地鐵接盤，2022年兩輪集中成交面積76.7萬平方米，而2021年集中供地成交面積338.82萬平方米。住宅土地交易量僅為上一年的四分之一。

??沈陽土地市場近兩年經歷了冰火兩重天的變化，從2021年首次限價競配建的方式來防止土地市場過熱，到如今土地市場冷若冰霜的現狀，沈陽土地市場經歷了戲劇性的轉折。

??土地市場是房地產市場冷暖變化的風向標。土地交易量如果持續低迷，對于房地產市場恢復并不利。有業內人士預測，沈陽土地市場政策在2023年將會迎來改變，集中供地方式可能退出，常態化土地供應將重新回歸。由于2022年住宅地塊成交數量較少，沈陽各區積壓了一些熱門地塊，這些土地大概率將在2023年得到釋放，房企擺脫資金壓力后，會放開手腳加大在土地儲備上的投入，屆時沈陽土地市場將迎來轉機。

??2022年沈陽樓市雖量價齊跌，尚未走出低谷，但在政策不斷釋放利好、金融貸款放寬的背景下，樓市回暖勢頭明顯，2023年沈陽樓市復蘇將迎來希望。