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??8月30日，一線城市中的廣州率先發布公告，執行“認房不認貸”政策，之后，深圳、上海、北京三個一線城市也相繼跟進“認房不認貸”政策。本周是“認房不認貸”新政落地后的首周，一線四城中，僅有廣州有涉宅地競拍。市場有何變化？土地競拍熱度有何變化？哪些房企表現較好？

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??樓市變化：“830”新政效果并不及預期

??新房日均成交規模微漲5%

??8月30日，廣州發布公告，實施“認房不用認貸”政策，為一線城市“打響救市第一槍”；8月31日，央行、金監局發布三條新政，將首付比例下限調整為首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調降為LPR+20BP，指導下調存量房貸利率，這一系列政策從降首付壓力、降貸款利率方面著手，旨在降低購房資金壓力，對剛需客、置換客和外地客屬重大利好。但從“830”新政出臺后的這一周來看，效果并未十分明顯。8月30日-9月6日，廣州新房（商品住宅）日度平均成交規模為15873平方米，較新政出臺前一個月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，增加了6%，并未出現預期中的大漲之勢。究其原因，主要是由于目前的宏觀環境與過往已有較大區別，房企債務問題尚未得到解決，市場難以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板塊。

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??海珠上涌優質地塊帶動下

??搖號比例和溢價率顯著回升、溢價率增至11.8%

??據廣州公共資源交易中心發布的補充公告顯示，原定于9月5日出讓的天河智慧城核心區廣汕二路AT0305231地塊延后至9月27日出讓，因此只剩下4宗涉宅地掛牌出讓，最終4宗地均成功出讓，總成交建面74.2萬平方米，成交總金額170.9億元，樓板價為23018元/平方米。熱度方面，“830”新政后土拍一改7、8月的低迷，市場熱度明顯回升，整體溢價率升至11.8%。成交的4幅地中，2宗觸及封頂價進入搖號環節，搖號比例升至50%，較7、8月明顯回升。

??客觀上來看，9月土拍熱度的上升很大程度上是受到土地質量提升的影響。即使沒有廣州“830”新政出臺，由于海珠區上涌果樹公園北側地塊和番禺區新光快速西側地塊在交通、商業、生態方面均具有良好的素質，兩地大概率也會搖號成交。

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??優質地塊依舊都是“寸土必爭”

??經過85輪激戰、海珠上涌果樹公園地封頂搖號

??具體地塊來看，競拍熱度冷熱分化顯著。其中，熱度最高的當屬起拍價高達111億元的上涌果樹公園地塊，競拍輪數高達85輪。該地是海珠位置最好的一塊地，位于海珠腹地核心，臨近中大布匹市場、客村、海珠區府等老牌商圈，商業配套十分完善，住宅用地就在地鐵11號線上涌公園地鐵站上蓋，交通也比較便利，周邊有海珠湖、上涌公園等生態資源，資源配套有優勢，十分宜居。盡管起拍價高達111.2億元，房企面臨的資金壓力大增，但仍吸引了保利、越秀、招商、中海、中鐵建、華潤、珠實、中建四局、廣州地鐵、華發等在內的16家央國企爭搶。最終，該地經過多達85輪競拍觸及限價，樓板價為35161元/平方米，溢價率為15%。此外，該地若考慮地塊配建，地塊的實際樓面價接近5萬元/㎡，足以見得地塊價值之高。

??上半年掛牌的5宗涉宅地塊均搖號成交的番禺區，本次也掛牌一宗涉宅地，該地位于新光快速西側地塊，該地塊距地鐵3號線、廣佛東環線交匯站大石站約1公里，乘坐地鐵6站可直達珠江新城，通過換乘2站即達萬博商圈，并且周邊路網系統完善，地塊靠近新光快速連通南大干線，出行便利。加之該地封頂價22584元/平方米，較4月份南通亞倫搖中的迎賓路地塊（兩地相隔僅700米）樓板價低了1498元/平方米，參照迎賓路地塊（案名：龍湖·御湖境項目）5萬元/平方米的成交均價測算的話，地房比僅有45%，房地差超2.7萬元/平方米，盈利頗豐，因此吸引了保利、招商、中鐵、華僑城等10家房企參拍。經過多達30輪競拍后，觸及限價轉入現場搖號，封頂成交價為107964萬元，樓面價22584元/平方米，溢價率為15%。

??此外，海珠區東方紅印刷廠地塊和黃埔區寧浦大道地塊均底價成交。事實上，海珠區東方紅印刷廠地塊區位也十分優越，但是地塊還有多項附加條件。首先，競得人須配建市政道路和一所中小學，具體投資金額未明；其次，競得人須配建琶洲南區地塊留用地補償安置物業工程，此項目總投資暫定人民幣26.94億元，最終，該地塊底價成交也在情理之中。

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??央國企依舊是主力

??保利發展在廣州積極拓儲

??最終拿地結果來看，本次成功出讓的4宗涉宅地，除2宗已經明確的地塊被央國企拿下，保利、廣州開投分別落下一子外，余下的海珠區上涌果樹公園北側地塊和番禺區大石街新光快速西側地塊參拍房企基本上都是央國企。值得注意的是，已經在日前競得東方紅印刷廠地塊的保利發展，也參拍了兩宗進入搖號地塊的競拍，如果足夠幸運的話，保利可以拿下三宗地。

??綜上，在優質地塊的助力下，廣州“830”新政之后的土拍熱度明顯回升，溢價率和觸頂地塊比例較7、8月均有回升。但是客觀上來看，9月土拍熱度的上升很大程度上是受到土地質量提升的影響。即使沒有廣州“830”新政出臺，由于海珠區上涌果樹公園北側地塊和番禺區新光快速西側地塊在交通、商業、生態方面均具有良好的素質，兩地大概率也會搖號成交。結合新政之后的樓市情況來看，政策出臺后的這一周，商品住宅日度平均成交建面僅增加了6%，并未出現預期中的大漲之勢。究其原因，主要是由于目前的宏觀環境與過往已有較大區別，房企債務問題尚未得到解決，市場回暖難以一蹴而就，即使政策窗口期成交小幅提振，但回升幅度有限，成交仍聚焦核心板塊；這與土地市場表現基本一致，房企在有限的資金壓力之下，押寶優質核心地塊，優質地塊競爭白熱化，但非核心區地塊仍多為低溢價或底價成交，甚至還有流拍的風險。