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??導(dǎo)語(yǔ)

??成都今日集中土拍熱度也有明顯下調(diào)，溢價(jià)率和觸頂?shù)貕K比例均處于年內(nèi)低位。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

8月，成都迎來(lái)了土拍高峰，合計(jì)高達(dá)47宗宅地將出讓，其中主城區(qū)有42宗，分別于8月10日、8月15日和8月24日進(jìn)行；此外，還有來(lái)自彭州、青白江、新津的5宗土地。今天（10日），首批12宗地成功出讓10宗（2宗于正式開(kāi)拍前一日終止出讓），總成交建面96.5萬(wàn)平方米，成交總金額114.7億元。熱度方面，今日土拍延續(xù)7月的下降趨勢(shì)，3宗搖號(hào)成交，7宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，還有兩宗終止出讓地塊，整體成交溢價(jià)率為5.06%，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。

??01 上半年成都僅完成全年宅地供地計(jì)劃量的兩成
七月明顯加快供地進(jìn)程

??截止7月底，成都2023年涉宅地成交規(guī)模203公頃，僅完成2023年成都中心城區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量780公頃的26%，供地進(jìn)度十分緩慢，因此成都在7月份加快了土地供給進(jìn)度，7月供應(yīng)的47宗涉宅地體量高達(dá)189公頃，與成都前7月涉宅地總成交規(guī)模相當(dāng)。如果這47宗地均成功出讓的話，成都2023年住宅用地計(jì)劃完成率就超過(guò)了50%。但是考慮到部分地塊可能流拍，因此整體上看，成都的土地供應(yīng)速度仍舊是偏緩的。

??02 47宗宅地集中出讓，質(zhì)素優(yōu)劣參半
優(yōu)中選優(yōu)恐流拍率提高

??本月掛牌的47宗涉宅地塊，從區(qū)域來(lái)看，一圈層有24宗，二圈層有21宗，三圈層僅彭州2宗宅地出讓；其中，天府新區(qū)、武侯區(qū)和龍泉驛區(qū)供地比較集中，均有5宗宅地掛牌，成華區(qū)、新都均有4宗掛牌。整體上看，優(yōu)劣參半，在房企一心追逐核心地塊的當(dāng)下，流拍率恐將有一定程度地提升。

??原計(jì)劃今日（8月10日）正式出讓的12宗地中，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流區(qū)均有三宗，成華區(qū)、溫江區(qū)和高新南區(qū)各有一宗。其中，出讓總價(jià)最高是位于高新南區(qū)新川板塊的純宅地，起拍價(jià)達(dá)17.62億元，樓板價(jià)15910元/平方米，該地也是起始樓面價(jià)最高的地塊，清水限價(jià)30000元/平方米，略低于天府新區(qū)麓湖板塊和雙流區(qū)怡心湖板塊的商住地塊。

??值得注意的是，正式開(kāi)拍前一日（8月9日），成都市公共資源交易中心發(fā)布兩則國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止出讓的公告，宣告原定于8月10日拍賣(mài)的東安湖42畝地塊，龍?zhí)端?9畝地塊終止出讓。這也從側(cè)面印證了開(kāi)發(fā)商“優(yōu)中選優(yōu)”的拿地策略，本月成都土拍流拍率的上升在所難免。

??03 搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位
2宗地塊提前終止出讓

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。除去提前終止出讓的2宗地塊，余下的10幅地均成功出讓，天府新區(qū)的三宗地均觸頂成交，中鐵建、中交和建發(fā)三家央國(guó)企成為幸運(yùn)兒，各競(jìng)得一宗地。

??成交的10幅地中，3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比為30%，在3月以來(lái)的歷次土拍中處于較低位；另有7宗低溢價(jià)或底價(jià)成交。整體溢價(jià)率為5.1%，與七月整體溢價(jià)率持平，較二季度土拍熱度有明顯下降。

??其中，熱度最高的當(dāng)屬天府新區(qū)麓湖商住地塊，該板塊目前是成都樓市的高端項(xiàng)目云集之地，該地近地鐵1號(hào)線和18號(hào)線交匯處麓湖站，交通比較便利，近紅石公園和麓湖生態(tài)城，生態(tài)資源配套有優(yōu)勢(shì)，十分宜居，因此該地吸引了多家房企參拍。該地經(jīng)過(guò)多達(dá)22輪競(jìng)拍觸及限價(jià)，有多達(dá)36家房企參與抽簽，最終中鐵建中簽該地塊，樓板價(jià)為17200元/平方米，溢價(jià)率為14.67%，該地清水限價(jià)32000元/平方米，這樣測(cè)算下來(lái)，地房比為54%，房地差接近1.5萬(wàn)元/平方米，再考慮上裝修，盈利空間還是比較可觀的。

??同樣位于天府新區(qū)麓山板塊的萬(wàn)安純宅地，在觸及限價(jià)后，吸引了6家房企參與抽簽，最終被廈門(mén)建發(fā)抽中，樓面價(jià)12900元/平方米，溢價(jià)率為14.16%；另一宗麓山地塊則有28家房企參與抽簽，最終由中交以樓面價(jià)12600元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率14.55%。

??另有雙流區(qū)2宗地塊低溢價(jià)成交，分別被嘉禾興和空港興城競(jìng)得，溢價(jià)率分別為4.17%和0.78%。余下的龍泉驛區(qū)（2宗）、雙流區(qū)（1宗）、溫江區(qū)（1宗）、高新南區(qū)（1宗）均被本地國(guó)企托底拿下。

??04 央國(guó)企依舊是主力、總成交金額占比近九成
中鐵建、中交和建發(fā)各中簽一子

??最終拿地結(jié)果來(lái)看，本次成功出讓的10宗涉宅地，除雙流華府地塊被嘉禾興（民企）低溢價(jià)競(jìng)得外，其余9宗均被央國(guó)企競(jìng)得，總投資金額達(dá)100億元，占總成交金額近九成。

??值得注意的是，3宗搖號(hào)地塊均位于天府新區(qū)，均是大型央國(guó)企中簽，三個(gè)幸運(yùn)兒分別是中鐵建、中交和建發(fā)。余下的6宗分別被高投、空港興城、空港科創(chuàng)、人居、魚(yú)鳧、成都城投等本地國(guó)企或城投低（底）溢價(jià)競(jìng)得，托底的意味十分明顯。

??綜上，與上月上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市集中土拍降溫趨勢(shì)一致，成都今日集中土拍熱度也有明顯下調(diào)，溢價(jià)率和觸頂?shù)貕K比例均處于年內(nèi)低位。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是受到大環(huán)境較差的影響，加之成都本身新房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，核心層改善需求拉動(dòng)力轉(zhuǎn)弱，成都樓市顯著下行；另一方面，也受到供地量大增的影響，房企在有限的資金壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊，因此優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化，但非核心區(qū)地塊就可能低溢價(jià)或底價(jià)成交，甚至還有流拍的風(fēng)險(xiǎn)。房企拿地方面，央國(guó)企依舊是主力，城投托底的比例明顯提升。

??值得注意的是，原本今日要競(jìng)價(jià)的2宗地提前終止出讓，使得流拍率明顯上升。結(jié)合日前上海、杭州、南京集中土拍出現(xiàn)流拍等情況展望，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，接下來(lái)熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。