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??導語

??預計全年供地計劃完成率延續低位，下半年三線城市流拍率將大幅攀高。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2023年上半年，全國商品房成交金額同比堪堪持平，但是土地成交金額仍然出現了二成左右的同比跌幅。這一方面固然是在行業周轉速度減緩之下，行業投資趨于謹慎所致；但另一方面也和土地供給方為控制庫存風險，減緩土地出讓規模有關。但2023年新推行的“預供地清單”模式至2月才開始推行，又使得土地市場供給節奏出現了技術性減緩，再加之大量逾期未供地塊，使得目前土地供求數據難以反映地方政府的實際供應意愿，流拍和溢價率指標也嚴重失真。

??因此在下半年土地交易的季節性高點來臨之前，有必要在厘清當前市場走向的基礎上，結合各城市2023年的宅地供應計劃、預供地清單、以及實際供應土地規模，對土地市場現狀進行系統性分析。從而對當前各城市的供地動向有更清晰的認知和判斷，并由此更準確地預判各能級城市接下來的土地市場走向。

??PART.01
供地計劃：近七成規模以上縣市供地指標同比下滑，整體降幅仍相對保守

??2023年已經過去大半，大部分城市都已經發布了2023年供地計劃，CRIC整理的900余個樣本城市數據顯示：近七成規模以上縣市供地指標同比下滑，總宅地計劃供應量同比2022年下滑一成，其中二線城市下調更為堅決，同比2022年降幅高達27%。保障性用地方面，保障性住房用地供應占比進一步下滑，但一二線供應力度仍超三四線。結合庫存壓力來看，在穩定經濟的大目標之下，部分城市供地計劃降幅相對保守，庫存壓力處于高位的廣州、石家莊等少數城市不降反增。

??1、供地計劃變動：總宅地供地量同比下滑一成，二線城市下調更為堅決

??2022年，中國樓市經歷了1998年房改后最大的全國性深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指標均出現了深度回調，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現了深度調整。2022年，全國房地產開發企業土地購置面積降至1.0億平方米，同比降幅高達53.4%。受行業持續下行的影響，2023年上半年土地成交規模進一步下調。

??目前，通過我們已經獲取供地計劃的900余個城市相關數據來看，住宅土地供應總量較2022年下降了13%。分能級來看，各能級城市表現不一，除一線和四線城市小幅上漲外，二、三線同比增減幅均在20%以上，尤其是二線城市，同比降幅高達27%，宅地計劃供給量下降更為堅決。

??就2023年宅地供應規模與去年同比來看，303個城市（2022年供地計劃超過50公頃的城市）中有51個城市漲幅超20%，僅占到17%；而供應量降幅超過20%的城市有124個，占比高達40%，增幅不足20%的城市也少于降幅在20%以內的城市。單從分布上來看，供地量增加的城市數量（101個，33%）明顯低于供地量減少的城市（202個，67%）。

??1.1一二線城市：超九成二線城市宅地計劃供應量同比均降，長三角城市降幅相對溫和

??一線城市均已公布2023年供地計劃，與2022年相比，京、滬基本持平，廣州明顯上漲，深圳呈下降趨勢。其中廣州市住宅用地供應量連續五年保持增長，2023年計劃安排901公頃，較2022年增幅高達20%，比近五年年均供應量增長41%，其中，商品住宅用地和保障性住房用地雙雙上漲，供地計劃繼續單列租賃住房用地計劃，多主體、多渠道加大保障性租賃住房供應。北京住宅用地1060公頃，與去年持平；上海2023年度全市商品住房用地計劃505—605公頃，保障性租賃住房用地供應計劃135—180公頃，保障性住房用地計劃260—310公頃，合計為900-1095公頃，與2022年相比，總量變化不大，微降3%。深圳2023年居住用地計劃供應330公頃，較2022年減少35公頃，無論是商品住房用地還是公共住房用地均有不同程度地減少，總降幅達20%，是一線四城之中降幅最大的城市。從近半年一線四城的土地供應來看，一線城市優質供地量明顯增加，典型如北京，前7個月北京土地出讓金總額達1176億元，較2022年上漲13%，金額居全國首位。

??二線城市目前有22城市公布供地計劃，2023年宅地供應量與2022年相比，僅石家莊上漲，其余21個城市均呈下降趨勢。其中，沈陽、長春、呼和浩特等商品住宅去化壓力較大的城市宅地計劃供應量降幅均在50%及以上。

??值得注意的是，就連杭州這樣的熱點城市今年宅地計劃供應量也降至887.8公頃，較2022年降幅高達20%。除杭州外，蘇州、南京、寧波等長三角城市，2023年宅地計劃供應較2022年降幅分別為11%、6%和5%。總體來看，與其他區域二線城市相比，長三角二線城市2023年宅地計劃供應量同比降幅相對溫和。

??1.2三四線城市：超六成城市宅地供應同比下降，黑龍江、湖南、河南等省份漲幅突出（略）

??2、供地類型：保障性住房土地供應力度減弱，但一二線供應力度仍超三四線

??就披露保障住房供應的296個城市的相關數據來看，2023年保障性住房供地總量較2022年明顯下滑，下降了24%，而非保障性宅地供應降幅12%，保障性住房土地供應力度明顯減弱。

??分能級來看，各能級城市間保障性力度也有明顯差異，一二線保持力度還是處于相對高位，而三四線保障房力度明顯下降：一二線城市2023保障房土地供應量占比為24%，較2022年增加1個百分點；三四線城市保障房占比為12%，較2022年也有3個百分點的差距。隨著保障房覆蓋范圍的逐步擴大、保障力度的增強，保障房土地供應有趨緩之勢，但總的來看，一二線城市的保障房力度較三四線突出。

??2.1一二線城市：超七成城市保障房用地體量減少，廈門保障性力度最強（略）

??2.2三四線保障性住房用地占比降至12%，江蘇保障性住房用地供應領先（略）

??3、供地計劃評價：穩經濟目標下供地計劃降幅仍相對保守，少數城市甚至不降反增

??在2023年各地發布的供地計劃中，多有提及“已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地”，明確了主管部門穩定房地產市場，壓降庫存風險的決心。但從各城市供地計劃來看，在穩定經濟的大目標之下，部分城市供地計劃降幅相對保守，庫存壓力處于高位的廣州、石家莊等少數城市不降反增。

??3.1部分一二線城市供地計劃降幅相對保守，庫存壓力較高的廣州、深圳供應計劃明顯超標（略）

??3.2熱點三四線宅地供應較合理，庫存壓力較大的東莞、韶關宅地計劃供應量降幅均超25%（略）

??PART.02

??各能級實際供地進度均不及預期
下半年供地壓力顯著增加

??針對新房市場銷售縮量帶來的庫存壓力提升，雖然大多數城市在2023年下調了供地規模，但是受到年內預供地清單新規落實、新房規模支撐性不強等影響，實際土地市場的供求規模仍不及預期。考慮到供地計劃與政府基金性收入的關聯性，上半年緩慢的供地進度，也勢必使得下半年各地的供地壓力進一步增加。

??1，預供地發布整體節奏不疾不徐，二線城市相對激進、達供地計劃四成（略）

??1.1一線城市公告進度相對緩慢，預供地激進的部分二線城市土拍冷熱兩極分化（略）

??1.2三線市本級預供地進度相對較快，仍有35%縣市旗尚未發布預供地公告（略）

??2，上半年土地成交不及預公告總量四成，僅京滬等少數城市完成預出讓計劃

??實際供求方面，受預供地清單模式影響，2023年上半年土地市場流拍率普遍失真，本節著重分析各地土地成交規模的完成進度，與供應規模相關的土地流拍將在下一章集中分析。就成交表現來看，上半年[1]樣本城市共計成交土地面積約為6270萬平方米，約為上半年預供地公告總量的37%。即便考慮到不少城市上半年發布的預公告截止時間在7、8月份，上半年不足四成的實際出讓比例，仍然反映了2023年上半年整體地市規模指標的涼意。分城市能級來看，一線城市成交占預出讓的比例最高，達到61%，二三線城市平均均在四成以下，上半年土地市場最為搶眼的杭州和成都，土地成交面積也未達到同期預公告總量的40%。聯系供地計劃來看各能級的供地計劃推進更為緩慢，2022年上半年成交土地占地面積均在全年供地計劃總量的15%以下。

??2.1高溢價頻傳難掩一二線規模低位，北上廣完成預供地計劃但成交規模僅為全年計劃一成（略）

??2.2預公告緩慢疊加地市供求冷淡，超半數三四線城市上半年供地計劃進度不足10%（略）

??3，上半年宅地成交同比下降29%，扣除供地計劃變動影響后仍有19%（略）

??3.1一二線供地進度同比減緩4個百分點，杭州、合肥、成都、蘇州均不及去年同期（略）

??3.2縣域上半年供地進度降至11%，三線市本級供地進度低位維穩（略）

??PART.03

??上半年土拍外熱內涼
“隱性流拍率”不降反升

??2023年上半年土地市場雖然出現點狀回暖，相關指標也出現好轉勢頭，溢價率攀高、流拍率下降，但這主要還是在預供地新規之下的“假象”，仔細對比預供地和土地成交規模來看，絕大多數城市土地市場熱度遠遠低于目前流拍率指標的表象。

??1、預供地制度致上半年流拍率指標失真，三線城市指標偏離最為突出

??鑒于預供地清單新規在2月份開始正式執行，為了更加準確分析2023年上半年土地市場熱度的變化，對于2023年市場動向，本章僅選取2-6月的相關數據進行分析。預供地清單制度的執行，在客觀上為房地產企業提供了更多的可選擇地塊，減少了集中土拍對企業資金的壓力，讓更多企業有可能拿到優質地塊；也讓那些“次優”地塊可以獲得更多關注，不再因為集中拍賣、所有企業資金集中于少數優質地塊而導致流標，有助于土地市場成交規模的穩定。

??但是預供地-供地-拍賣的模式之下，對于那些無人問津的地塊而言，必然會有一部分延時或未能及時進入公開供應環節，導致這部分預供應地塊逾期，遭遇“無聲流拍”。而2023年上半年的流拍率指標，自然也出現了虛低的現象。

??1.1僅一線流拍率顯性同比上升，二、三、四線 “隱性流拍率”或達四成

??由于大量城市預供地公告的截止時間在2023年下半年，且這些預公告中的地塊也有一部分在上半年已經入市，導致無法直接利用預公告的發布或截止時間來修正2023年的流拍率數據。僅僅作截止時間的預公告地塊、其樣本量又會過小。故本節按統計了2023年上半年發布、截止時間在下半年的預公告地塊，按計入比例進一步作“隱性流拍率”的敏感性分析。

??當前的市場環境中，一線城市市場健康度最佳、對利好政策依賴度最低，均100%完成了上半年的預供地計劃，其流拍率的變化也更貼近于其市場實際表現。2023年一線城市上半年流拍率達到了10%，較2022年同期上升了6個百分點。即原定下半年完成的預公告，在上半年入市了總占地面積的四成左右。

??若按此比例估算其它能級，那么2023年上半年整體的隱性流拍率超過四成，二、三、四線城市的“隱性流拍率”均將達到40%以上，四線縣域平均流拍率更是接近一半。考慮到一線城市較慢的預公告進度（見2.1），下半年截止的預供地公告相對較少，按30%的比例折算，2023年樣本城市的“隱性流拍率”也達到了37%，同比增加超過10個百分點，其中二、三、四線均達到35%以上。并且按30%比例折算得到的結果，也與我們的另一種細化算法的保守值一致（按供應截止時間分批估算）。

??將按30%比例的計算結果，與較低的表象流拍率進行對比：可見二、三線城市隱性流拍率和表象的流拍率差異更大，高達23個百分點，大量延遲或逾期的預供應地塊，使得這些城市下半年將面臨更加嚴峻的供給側壓力；至于四線縣域方面，雖然隱性流拍率最高，但是由于表露出來的流拍率已經達到了三成，再加之相比二三線較為緩慢的預公告進度，所以反而和隱性流拍率的差距不大。

??1.2 福州、呼市、沈陽、大連隱性高流拍率均處高位，下半年供給側面臨高壓（節選）

??具體到城市層面，由于各地預供地的推行進度存在一定差異，隱性流拍率的計算數值也會收到一定干擾，故本節只根據測算結果，并結合各地實際情況進行定性分析。隱性流拍率較低的城市方面，如杭州、寧波、重慶、烏魯木齊等，其預供地和上半年實際土地供求的節奏均較為一致，不過寧波、重慶、烏魯木齊上半年土地供求規模均相對較小，土地面積均未超過100萬平方米，相較之下，杭州上半年供地節奏的把控尤為出色，以全國領先的土拍熱度完成了近300萬平方米的土地供求規模，并且沒有給三季度后續的土地供應留下過多壓力。

??而2023年上半年土拍熱度與杭州相似的成都，其隱性流拍率則遠高出杭州，相應的三季度自然也將面臨更加緊張的供地節奏。聯系最新土拍動向來看，2023年8月成都接連三周舉行土拍，單月47宗地塊入市，合計占地面積約189萬平方米，超過上半年土地成交量總和。在供地規模大幅上升之下，8月份成都土拍熱度進一步回落，中遠郊地塊底價成交甚至流拍也成為了市場常態。

??1.3 滁州、揚州、太倉等上半年大量預供地逾期，流拍率指標名低實高（略）

??2、溢價率指標同樣存在虛高，縣域土地出讓收入高度承壓

??與流拍率指標類似，由于大量地塊存在逾期或延遲供應，導致二三四線城市2023年上半年土地供應規模明顯慢于預供地公告的發布的節奏，從而導致溢價率指標同樣出現虛高。因此從土地出讓收入的角度來看，上半年各能級城市同樣遠遠未能達到預供地進度表現出來的預期值。

??2.1 預供地新規下優質土地“出讓權”先行，致二三線溢價率指標出現假性上漲

??據樣本城市統計數據，2023年上半年平均溢價率高達7%，較2022年同期上升了3個百分點，除四線縣域之外，各地級市市本級的平均溢價率均出現了明顯增加。但是溢價率的上升明顯與一般市場規律相悖，2023年上半年全國宅地成交金額降幅大約為兩成，究其原因還是在預供地制度之下，2023年土地市場的供求雙方都將注意力聚焦到了少數優質地塊，而本應作為“分母”的大量底價成交地塊出現了逾期或延期入市。因此，為了從土地成交金額和供地預期關系的角度，對2023年市場變動作新的分析，本節引入一項新的衡量指標：成交價/到期底價（以下簡稱底價完成率），相比傳統的溢價率指標而言，這一指標也考慮到了流拍率因素，流拍地塊也被期內到期土地底價包含在內，在2023年各地土地財政壓力高企的背景之下，相比當下失真的溢價率指標而言，也更有實際參考意義。

??2.2 二線實際土地收入壓力同比驟增，已與三線城市基本看齊（略）

??2.3 僅杭州土地出讓收入完成情況較佳，南寧、沈陽等土地收入均遠不及預期（略）

??PART.04

??總結：預計全年供地計劃完成率延續低位
下半年三線城市流拍率將大幅攀高

??就上半年地方供地意愿角度來看，2023年仍趨于相對積極，整體供地計劃僅較2022年下降了一成左右，上半年各地預供地發布進度也相對較快。但是年初預供地新規的磨合期，以及新房市場需求熱度未能在二季度延續，使得土地市場錯過了一季度的交易放量窗口期，2023年上半年宅地成交面積同比下降三成左右，即便扣除供地計劃影響，實際同比降幅也達到了二成左右。

??1、2023年供地計劃雖已調減、但依舊過高，全年完成率或不及四成

??就供地計劃視角來看，2023年樣本城市宅地供應計劃，同比下降約一成左右。但是考慮到近年來全國土地交易面積的持續大幅下降，僅僅一成左右的供地計劃收窄還是過于保守。就2022年土地市場交易情況來看，統計局口徑下的全年房地產購置面積下降53%，降幅進一步擴大了37個百分點，即房地產購置面積僅為2020年高點的四成左右；克而瑞根據國土部官網統計的土地交易數據測算，2022年近千個樣本城市的宅地供應完成率約為41%。因此在2023年前7月全國土地成交規模同比下降27%，降幅遠大于供地計劃一成左右的收窄幅度之下，預計2023年供地計劃完成率還會進一步降低。

??即便拋開當前低迷的短期市場趨勢，從行業供求平衡發展的角度分析，目前的供地計劃總規模依舊嚴重超量。根據樣本城市占全國土地市場份額反推[2]，2023年全國住宅類用地供應計劃總面積合計大約為10.6億平方米，已經遠遠超出了目前行業銷售規模所能消化的范圍。在全國商品住宅成交規模由15億平方米下降至11億平方米的情況下，為穩定行業去化壓力，土地交易規模勢必也要同步降級，按照近年來全國宅地平均2.2左右的容積率估算，在計入開發余量的情況下，11億平方米的住宅新房銷售也僅能消化6億平方米的土地，即樂觀估計之下，全年宅地供應計劃也僅能完成六成左右。

??但是考慮到住宅成交規模的降級高達4億平方米，必然會帶來行業去化周期的大幅提升，在施工銷售比的乘數之下，當前全國住宅類項目至少需要壓降20億平方米方可達到新的平衡，即在未來的若干年行業修復期中，土地成交總建面應當比理論平衡值低20億平方米左右，即換算為占地面積9億平方米左右。考慮到行業供求關系重新回歸平衡的客觀需求，2023年全年宅地供應計劃整體完成率仍然可能只有四成左右或更低，并且土地成交規模的低位還將在接下來的數年內持續。

??2、一線：上半年100%完成預供地公告，下半年土地成交將遠超上半年（略）

??3、二線：快節奏預供地致上半年溢價率虛高，下半年供給側將面臨更大壓力

??2023年上半年，在各能級最快的預供地公告節奏之下，二線城市實現了最高的供地計劃完成率，但也只有15%，并且上半年熱點城市土拍也存在著更加顯著的溢價率虛高。結合年中以來土地市場表現可見，杭州、成都、南京等地均先后出現了土地流拍，溢價率指標也出現了明顯下滑，僅有少部分核心優質板塊仍可保持封頂溢價，下半年土拍熱度已經出現明確的降溫趨勢。在優質地塊已于上半年集中供應、大量普通地塊逾期或延期之下半年的情況之下，面對下半年更高的供地計劃壓力，若要做到“穩預期、穩地價”，二線城市國土部門勢必要在供地規則方面做出更多的積極性調整。就企業角度而言，也可以更多關注二線城市下半年新推地塊的限制條件變化，尤其是對于盈虧平衡線附近的近郊板塊，下半年或出現更多的適宜的拿地機會。

??樣本城市中，僅有成都、天津、蘇州、合肥、杭州等5市上半年宅地成交量超過全年供應計劃總量的二成，結合絕對量來看，也僅有這5市上半年住宅類用地土地成交面積達到了100萬平方米以上。聯系上半年土拍熱度表現來看，天津土拍溢價率最低，僅為3%，這意味著在下半年平均供地質量回落的前提之下，天津土地市場勢必要面臨著更大的量價收縮壓力。成都上半年預供地節奏最為激進，上半年公布的預供地公告即達到了全年供地計劃的77%，遠遠領先于上半年熱度類類似的其他城市，但是供地計劃的完成進度卻落后合肥和杭州，來自待供應和逾期、延期地塊的供給側壓力更高。由此來看，三季度成都勢必面臨著更強的供地需求，至截稿時成都已確定在2023年單月供應189萬平方米，接近前7月土地成交量總和，但是對比成都全年近800萬平方米的供地計劃，以及供地計劃一貫以來的高完成率來看，9月份乃至四季度土地供應仍將持續放量，并且若8月成都土拍流拍率（含終止出讓等）高于預期，后續土地供給側也將面臨更大的調整壓力。

??至于杭州、合肥，綜合預供地進度和實際成交情況來看，則是上半年土地市場表現最佳的兩個城市，在上半年較高的溢價率、以及相對平緩的預供地節奏之下，待供應和逾期、延期地塊規模小于成都，下半年土地市場熱度“軟著陸”的難度低于成都，且2022年均不超六成的供地計劃完成率，也為杭州與合肥積蓄了更多地潛在拿地需求。就此角度而言，作為上半年土地市場最為矚目的城市，杭州與合肥下半年的土拍降溫或更具有階段性市場變化的代表性，但橫向對比來看，仍是2023年土地供應計劃執行最佳的兩個二線城市。

??上半年供地計劃完成率較低的城市方面，除了在年初即明確“控風險”路線的沈陽之外，福州、貴陽、廈門等若要在下半年完成足量的土地供應，勢必要在供給側做出更多積極性調整。典型如福州在7月末對二批次預出讓地塊進行了調整，取消了原三環外的4幅地塊出讓，新增2宗市區宅地，在供地端縮量提質，不過目前來看土拍關注度依舊不高，區域土地市場觀望情緒仍較為濃厚，預計下半年地市仍會進一步釋放盈利空間或增加優質土地出讓。

??4、三四線：下半年三線城市流拍將大幅攀高，四線交易規模領跌各能級（略）