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??“萬科四年多沒在北京拿地，本次出手還是表明萬科看好北京市場。另外，也需要新的項(xiàng)目養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，本身這個(gè)價(jià)格拿下這塊地還是不錯(cuò)的。”一位央企地產(chǎn)人士在受訪時(shí)稱。

??8月9日，北京掛牌出讓2宗涉宅地塊，涉及通州鄧家窯1宗、延慶南辛堡1宗。最終，通州鄧家窯63.6畝地塊由萬科地價(jià)27.4億元競得，成交樓面價(jià)34881元/平方米，溢價(jià)率10.04%。

??值得注意的是，上次萬科在北京拿地，還要追溯到2019年以聯(lián)合體形式拿下豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊。時(shí)隔四年，萬科重返北京市場拿地引發(fā)關(guān)注。

??就相關(guān)問題，北京萬科對記者表示：“現(xiàn)在還沒有更多信息。”

??到了該補(bǔ)貨的時(shí)候

??據(jù)土地情報(bào)數(shù)據(jù)，本次兩宗地塊總出讓面積為6.8萬平方米，總規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米，總起價(jià)30.1億元。兩宗宅地共吸引了8家房企參與競拍，其中通州鄧家窯地塊7家，延慶南辛堡地塊1家。最終，通州鄧家窯63.6畝地塊由萬科地價(jià)27.4億元競得，成交樓面價(jià)34881元/平方米，溢價(jià)率10.04%。延慶南辛堡38.3畝地塊由北京住總以底價(jià)5.2億元摘得。

??通州永順鎮(zhèn)6004、6005地塊共有招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨(dú)立參與，從房企性質(zhì)來看，依舊是以央企、國企為主。

??該地塊總建筑面積7.85萬平方米，需配建12班幼兒園，住宅建筑面積7.44萬平方米，容積率2.0，限高36米，銷售指導(dǎo)價(jià)期房6.5萬元/平方米，現(xiàn)房6.7萬元/平方米。競拍規(guī)則采用“限地價(jià)+競現(xiàn)房+搖號（交高標(biāo)）”方式，競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積為1000平方米~15000平方米。

??一位房企副總裁表示，“這次補(bǔ)倉背后的原因估計(jì)是土地儲(chǔ)備不足，需要補(bǔ)貨了。畢竟北京市場萬科還是要繼續(xù)深耕的。”

??回顧多年來萬科在京城土地市場上的表現(xiàn)，幾任當(dāng)年北京萬科履新的負(fù)責(zé)人，在上任之初均面臨著在京土地儲(chǔ)備擴(kuò)充的瓶頸。毛大慶上任前，萬科兩年未拿地；劉肖來京前，北京萬科也面臨土地儲(chǔ)備不足的困境。

??有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京地產(chǎn)圈水很深，土地近幾年幾乎被央企、國企圍獵，萬科對投資收益率、投資風(fēng)險(xiǎn)又有著嚴(yán)格要求，所以萬科在北京優(yōu)質(zhì)地段很難拿到地。

??目前北京萬科在售項(xiàng)目多為“老盤”。幾年前萬科打造的臺(tái)湖城市之光、豐臺(tái)青龍湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山曉等大盤，貢獻(xiàn)了萬科在北京的業(yè)績，同時(shí)這些老盤雖有庫存，但印象已銷售接近尾聲，新鮮度、號召力都不足以形成新的流量，市場新盤陸續(xù)供應(yīng)也給這些老盤帶來一定壓力。

??因連續(xù)幾年未有新增項(xiàng)目，近年來北京區(qū)域在萬科內(nèi)部的業(yè)績表現(xiàn)也較為落后。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科在2022年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜中僅位列第14位，對比2021年下滑11位。

??看好“全國最好的市場”

??近年來，萬科人事變動(dòng)頻繁。2021年6月，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖調(diào)回總部，擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營官，而原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰，接任萬科北京區(qū)域首席合伙人。

??2023年1月，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈調(diào)任北京萬科總經(jīng)理。彼時(shí)萬科方面表示，北京公司作為集團(tuán)業(yè)務(wù)“重鎮(zhèn)”之一，公司希望北京公司未來能有更好的業(yè)績表現(xiàn)。

??林曈近期在出席中國房地產(chǎn)報(bào)活動(dòng)時(shí)公開提及對北京市場的看好。他認(rèn)為，“北京房地產(chǎn)市場是健康的、穩(wěn)健的，既沒有出現(xiàn)暴漲，也沒有出現(xiàn)暴跌。今年上半年北京新房、二手房成交同比均呈現(xiàn)增長態(tài)勢，也證明北京市場仍是全國最好的市場。”

??據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局消息，2023年上半年，北京市新建商品房銷售面積為522.9萬平方米，同比增長17.2%。其中，住宅銷售面積為378.6萬平方米，增長14.8%；辦公樓為33萬平方米，增長11.4%；商業(yè)營業(yè)用房為30.3萬平方米，增長41%。整體表現(xiàn)出企穩(wěn)增長態(tài)勢。

??二手房方面，北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽總量超8.4萬套，同比去年上半年增長18.67%。

??林曈預(yù)計(jì)，2023年下半年北京房地產(chǎn)市場依然會(huì)表現(xiàn)不錯(cuò)。另外，北京一直在踐行國家政策，包括“三穩(wěn)”、產(chǎn)業(yè)布局等，因此整個(gè)北京市場還是健康的，無論剛需還是改善市場都挺穩(wěn)健。

??“國家對地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位的認(rèn)識也在恢復(fù)到正常狀態(tài)，救市政策頻仍，也是萬科重回北京市場的一個(gè)促進(jìn)因素。”上述副總裁稱。

??從政策方面看，在中央政治局、住建部召開會(huì)議發(fā)聲樓市政策調(diào)整后，7月29日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)也跟進(jìn)表態(tài)“大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，為市場釋放了積極信號。

??在購房政策方面，目前北京的首套房普通住宅首付比例是35%，非普通住宅是40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅則為80%。如若調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，也將更好滿足居民剛性和改善性住房需求。不過，北京具體如何調(diào)整，還有待政策進(jìn)一步細(xì)化與落地。