??5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底，成交跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大。30城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。土地成交量?jī)r(jià)齊跌，6城集中土拍低熱收?qǐng)觯骄鐑r(jià)率降至3.7%，創(chuàng)年內(nèi)新低。土地流拍現(xiàn)象再度惡化，平均流拍率升至19.8%，尤其是濟(jì)南，首輪流拍率高達(dá)47%。

??新房供應(yīng)

??環(huán)比下降33%

??一線顯著縮量二三線跌幅收窄小于整體

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1114萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，同比回落54%,前5月累計(jì)同比下降46%，整體供應(yīng)仍處低位，不過(guò)跌幅小幅收窄趨勢(shì)。

??一線城市供應(yīng)大幅縮量。5月整體供應(yīng)面積僅為117萬(wàn)平方米，較上月大幅回落67%，同比降31%，前5月累計(jì)同比下降4%。北京、上海受新冠疫情突襲影響，供應(yīng)縮量顯著，環(huán)比跌幅均在9成以上，上海靜態(tài)管控售樓處被迫關(guān)閉，本月0供應(yīng)，但前5月累計(jì)同比仍上漲38%，顯著好于去年同期。廣州自上月多盤(pán)集中加推后，本月迎來(lái)階段性回調(diào)，環(huán)比下降48%，不過(guò)同比持增，增幅達(dá)63%，好于2022年月均。深圳整體供應(yīng)延續(xù)低位徘徊，環(huán)比微降2%，累計(jì)同比下降31%，在四個(gè)一線城市中居首。

??二三線城市房企推盤(pán)積極性回升，多城市供應(yīng)增加。26個(gè)監(jiān)測(cè)城市5月合計(jì)供應(yīng)997萬(wàn)平方米，環(huán)比回落24%，跌幅小于整體水平，同比降幅約55%，前5月累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降51%。19城呈現(xiàn)出同環(huán)比齊降，福州、常州、南寧、重慶、佛山、南京等跌幅均在6成以上。少部分城市迎來(lái)回升：成都單月供應(yīng)量達(dá)160萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊增且累計(jì)同比上漲9%，房企推盤(pán)積極性較高。長(zhǎng)春因疫情結(jié)束疊加新政托市，供應(yīng)量呈現(xiàn)穩(wěn)中有增。

??新房成交

??環(huán)比微增4%

??一線環(huán)比跌22%二三線漲多跌少環(huán)比增9%

??30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交面積為1318萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。1-5月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比“腰斬”，較前4月（累計(jì)同比下降48%）降幅擴(kuò)大3pcts。

??一線城市5月單月成交134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比回落50%。其中北京因供應(yīng)縮量疊加疫情不確定影響，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，成交同環(huán)比齊跌，降幅均在4成以上，廣州延續(xù)緩步復(fù)蘇趨勢(shì)，環(huán)比微增4%，核心區(qū)熱度回升，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域成交未見(jiàn)起色。深圳成交尚屬底部，單月同比和累計(jì)同比得福均在4成以上。上海因疫情封控影響同環(huán)比均呈現(xiàn)斷崖式下跌。

??受各地政府利好政策頻頻影響，26個(gè)二三線城市“回暖”跡象初顯：環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比下降60%。各城市環(huán)比漲多跌少，長(zhǎng)春、佛山、徐州、南寧、蘇州、大連、武漢、青島、無(wú)錫等漲幅均超25%，這些城市多數(shù)前期均出臺(tái)寬松類政策，蘇州、武漢、大連限購(gòu)持續(xù)松動(dòng)，刺激一波購(gòu)房需求入市；佛山受核心城市廣州復(fù)蘇影響，環(huán)比漲幅高達(dá)7成；長(zhǎng)春因疫情靜態(tài)管控解除，成交也迎來(lái)一波補(bǔ)漲行情。相較而言，廈門(mén)、杭州、鄭州、成都、天津等同環(huán)比齊跌，杭州、廈門(mén)等受限于供應(yīng)，供需錯(cuò)配現(xiàn)象持續(xù)加劇；鄭州18條新政托市，刺激效應(yīng)邊際遞減；成都、天津也有限購(gòu)松動(dòng)、降低利率，優(yōu)化公積金貸款等多項(xiàng)舉措，但利好程度相對(duì)有限，對(duì)樓市提振作“大打折扣”。各類政策“猛藥”下整體回暖程度尚未達(dá)到預(yù)期。

??庫(kù)存

??短期改善不改長(zhǎng)期去化壓力

??六成城市消化周期超18個(gè)月

??5月整體市場(chǎng)環(huán)比供應(yīng)繼續(xù)下降而成交微增，故整體供求情況改善。監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市供求比普遍降低，除深圳、廈門(mén)、成都、無(wú)錫等8城供求比增加。長(zhǎng)沙、合肥、重慶、、南京、南寧和三四線中佛山、東莞已由供過(guò)于求轉(zhuǎn)向供小于求。5月連番新政對(duì)新房市場(chǎng)已有一定成效。

??重點(diǎn)城市受成交向好支撐，庫(kù)存消化周期普遍環(huán)比縮短。如南寧、大連、東莞、青島、長(zhǎng)沙等月末庫(kù)存消化周期環(huán)比縮短超10%。但需要注意的是，30城庫(kù)存去化仍有大壓力，消化周期同比有較大漲幅。除合肥、南京、重慶、濟(jì)南、寧波等少部分城市外，其他城市庫(kù)存消化周期仍在18個(gè)月以上。

??成交結(jié)構(gòu)

??深圳低檔及中低檔產(chǎn)品熱銷

??北京144平以上占比上升4 pcts

??4月和5月上海受新冠疫情影響，備案數(shù)據(jù)多為一季度成交住宅延遲網(wǎng)簽。

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比北京下降2pcts，深圳上升3pcts；中低檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別上升1pct和3pcts；中檔產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降2pcts和9pcts；北京中高檔、高檔產(chǎn)品分別上升3pcts和下降2pcts，深圳中高檔產(chǎn)品占比上升6pcts，高檔產(chǎn)品占比則下降8pcts。

從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比北京下降7pcts，深圳上升11pcts；90-120平方米產(chǎn)品占比北京上升5pcts，深圳下降6pcts；120-144平方米產(chǎn)品占比北京和深圳分別下降1pct和3pcts；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比北京和深圳分別上升3pcts和下降2pcts。

??二手住房

??成交環(huán)比降7%仍未企穩(wěn)

??京杭下行而深莞筑底回升

??5月二手房市場(chǎng)整體環(huán)比再降，10個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交346萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降40%。前4月累計(jì)成交1660萬(wàn)平方米，同比下降46%。相比于5月新房30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交環(huán)比增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)復(fù)蘇略晚。但從同比降幅較4月收窄16pcts來(lái)看，市場(chǎng)已向好。

??整體來(lái)看二手房市場(chǎng)同比和累計(jì)同比均已止跌，具體到各城市來(lái)看市場(chǎng)分化。5月放松二套房房貸、限購(gòu)和人口落戶的部分城市二手房成交規(guī)模已上漲。深圳、大連、南京、蘇州、青島、和三四線城市佛山、東莞成交環(huán)比均上漲。其中大連環(huán)比上漲36%漲幅最高，東莞則同比已上漲54%。而北京受疫情影響成交環(huán)比下降33%，杭州環(huán)比下降11%。

??土地市場(chǎng)

??成交量?jī)r(jià)齊跌

??六城集中土拍低熱溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低

??5月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面6606萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，同比跌幅擴(kuò)至63%；成交總金額2150億元，環(huán)比下降32%，同比下降75%。平均樓板價(jià)3255元/平方米，環(huán)比下跌19%，同比下跌32%。

??本月7城完成集中土拍，但整體熱度不高，如蘇州首輪集中土拍平均溢價(jià)率低至3%，廣州溢價(jià)率僅1.2%，濟(jì)南和無(wú)錫溢價(jià)率都在1%左右，廈門(mén)和福州二輪土拍明顯遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高熱表現(xiàn)截然不同。受此影響，平均溢價(jià)率降至3.7%，環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??土地流拍現(xiàn)象再度惡化。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均流拍率升至19.8%，環(huán)比上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)。集中土拍的城市仍是流拍主力，如濟(jì)南、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。尤其是濟(jì)南，受限于多宗地捆綁出讓，房企拿地意愿不高，首輪出讓的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍，首輪流拍率僅次于天津。

??一線城市僅廣州有土地成交，均為一批次集中成交地塊。具體而言，廣州推出了18宗住宅用地，最終成交17宗，總成交建面262萬(wàn)平方米，共收金341億元，平均樓板價(jià)13049元/平方米。多數(shù)土地仍以底價(jià)成交為主，且由央企或國(guó)企托底，僅有1宗地進(jìn)入搖號(hào)階段，為白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊，由于地理位置優(yōu)越，吸引了多家房企競(jìng)價(jià)，最終由中海以總價(jià)27億元及自持9%的條件競(jìng)得。

??二線城市成交建面1062萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48%，同比下降81%；成交金額814億元，環(huán)比下降56%；平均樓板價(jià)7607元/平方米，環(huán)比下跌17%。本月舉行集中土拍的城市中，4城溢價(jià)率均處于低位，蘇州溢價(jià)率僅2.9%，其余城市溢價(jià)率均在2%以下。盡管濟(jì)南、蘇州等地均進(jìn)一步放寬了拿地門(mén)檻，但在銷售端信心尚未真正建立的情況下，土拍熱度依舊保持低位，尤其是濟(jì)南，首輪流拍率高達(dá)47%。值得一提的是，南昌完成了年內(nèi)第二輪集中出讓，盡管開(kāi)拍前有10幅地撤牌，但剩余9宗地較為優(yōu)質(zhì)，吸引多家房企參拍，最終4宗觸頂成交，余下5幅地也順利出讓，平均溢價(jià)率達(dá)到8.6%。

??三四線城市成交建面5282萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降56；成交金額997億元，環(huán)比下降5%，同比下降65%；平均樓板價(jià)1887元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比仍下跌20%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)錫、常州、溫州、金華等成交相較活躍，成交建面均在50萬(wàn)平方米以上。其中，無(wú)錫完成首輪集中土拍，8宗地全部成交，總成交建面100萬(wàn)平方米。但就競(jìng)拍熱度來(lái)看，無(wú)錫此次集中土拍明顯遇冷，僅1宗地溢價(jià)出讓，其余地塊均由本地城投托底。

??綜觀

??6月將檢驗(yàn)市場(chǎng)成色

??兩類城市成交有望改善

??展望未來(lái)，地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購(gòu)、限售等限制性政策。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。隨著房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，勢(shì)必將加大供貨力度，6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。預(yù)計(jì)兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場(chǎng)供求基本平衡，包括北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，放松政策力度較大，包括太原、無(wú)錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。