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??本報告基于國家統(tǒng)計局定期發(fā)布的70個大中城市二手住宅銷售價格變動情況，對全國70城二手住宅價格指數(shù)進行分析，以更好了解二手房價格周期。研究表明，近期二手房市場出現(xiàn)了很多新情況和新問題，遠遠超出傳統(tǒng)的市場降溫范疇。當(dāng)前二手房供求矛盾較大，“愁賣”、“不著急買”等情緒彌漫，此類問題對二手房市場的平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了困擾。當(dāng)前市場上關(guān)于降低交易成本的呼聲也明顯增多。

??一、總體情況

??1、環(huán)比漲幅：陷入下跌區(qū)間

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2023年5月份，全國70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，在4月份0.0%的基礎(chǔ)上陷入了下跌區(qū)間。觀察今年以來該指標(biāo)走勢，其呈現(xiàn)止跌反彈又下行的走勢，說明市場復(fù)蘇面臨阻力和壓力。原因分析看，今年一季度二手房掛牌量明顯增加，而購房需求在4月份開始明顯萎縮，供大于求的矛盾不斷凸顯，進而使得二手房價格出現(xiàn)下行。從實際觀察情況看，急于拋售的心態(tài)明顯加重，其也會帶動房價的進一步下降。我們認為，二手房價格若過快下跌，容易產(chǎn)生很多新問題，包括金融風(fēng)險問題等。因此對5月份該價格指數(shù)的走勢需要格外重視。

??2、同比漲幅：轉(zhuǎn)正動力有所減弱

??2023年5月份，全國70個大中城市二手住宅價格指數(shù)同比漲幅為-2.6%，相比4月份-2.7%有微弱收窄。5月份二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)偏弱，所以其牽制了同比漲幅曲線的復(fù)蘇或上行，也削弱了今年轉(zhuǎn)正的可能性。當(dāng)然需要說明的是，近期二手房價格出現(xiàn)同比下跌，說明二手房市場在“擠泡沫”，客觀上也使得部分城市一二手房價格倒掛現(xiàn)象有所緩解。

??二、結(jié)構(gòu)分析

??1、城市分類：一線城市出現(xiàn)大起大落的問題

??2023年5月，全國70個城市按一、二、三線城市分類，其二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%。相比4月份的0.2%、0.0%和0.0%，三類城市漲幅均出現(xiàn)收窄，且全部出現(xiàn)下跌態(tài)勢。這里需要重點關(guān)注的是，相比過去所說的“三四線城市不行”的論斷，此次一線城市二手住宅價格指數(shù)跌幅最大，說明近期該市場降溫壓力更大。我們認為，鑒于一線城市的市場地位，其二手房價格必須穩(wěn)住。尤其考慮到此類城市近期二手房掛牌規(guī)模相對多，所以更是需要有針對性的政策出臺。

??2、上漲城市數(shù)量：正在快速減少

??2023年5月，全國70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為15個，相比3月57個、4月36個出現(xiàn)了快速減少的現(xiàn)象。在今年2-3月份，二手房掛牌量增加的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，但當(dāng)時二手房價格總體還是略穩(wěn)定的。而隨著掛牌量增加以及購房需求的銳減，二手房價格“有點撐不住”了。這是我們需要警惕的情況。當(dāng)前各地二手房交易市場反饋的情況是，部分房東開始轉(zhuǎn)售為租，即推遲換房計劃。而部分房東為了加快交易，必須在原有降價基礎(chǔ)上繼續(xù)降價。

??3、城市排序：上海跌幅最大應(yīng)給予關(guān)注

??對2023年5月份70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲跌幅進行排序。從排序中可以看出，漲幅排名前10的城市分別為昆明、韶關(guān)、桂林、三亞、南充、天津、太原、成都、北海和長沙。而房價漲幅排名后10位的城市分別為沈陽、南京、蘭州、徐州、溫州、安慶、宜昌、廈門、濟寧和上海。至少從排名中可以看出，上海屬于此次二手房降價幅度最大的城市，比較罕見。觀察歷史數(shù)據(jù)，在2017年1月、2018年3月和2018年6月，上海二手房價格指數(shù)曾經(jīng)出現(xiàn)過三次跌幅第一的現(xiàn)象。當(dāng)前跌幅再次第一，說明市場壓力較大。

??三、結(jié)論趨勢

??1、當(dāng)前總結(jié)：要重視二手房下行的壓力問題

??近期二手房價格指數(shù)的走勢，反映了市場存在較大的壓力。而這種壓力背后所反映的問題，和過去一些年份二手房價格調(diào)整有很大的區(qū)別。今年2月份開始各地二手房拋售的問題比較明顯，二手房背后的恐慌性心理也有所加重，這些問題都不是簡單的二手房行情問題。我們認為，鑒于過去十多年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，以及居民家庭住房持有套數(shù)的增加，對二手房的房源管理和價格管理確實有必要加強。觀察目前房價管理體系，更多是對新房的價格上漲和下跌有所管理。而二手房方面的價格管理政策相對少，即便有，也主要集中在價格上漲時的指導(dǎo)價管理。對于二手房價格的下跌管理相對少。這也是后續(xù)政策層面可以重點關(guān)注的領(lǐng)域。

??2、趨勢展望：降低交易成本的呼聲較高

??針對二手房的市場盤活和穩(wěn)健發(fā)展，從目前各地對二手房健康發(fā)展的建議來看，集中體現(xiàn)在幾點，即包括降低二手房房貸利率、降低二手房稅費成本、降低二手房中介費成本等。應(yīng)該說，各類建議都有一定的指向性，目的都是為了解決二手房交易的痛點，進而促進二手房更好流通和交易，所以都有較好的借鑒意義和啟發(fā)。我們認為，二手房掛牌量增加、價格下跌，只要密切關(guān)注和積極應(yīng)對，那么就完全可以把控風(fēng)險。二手房領(lǐng)域期待吹暖風(fēng)，市場預(yù)期也有必要進一步做引導(dǎo)。預(yù)計后續(xù)各地針對二手房交易會有各類專項政策，尤其體現(xiàn)在對二手房買賣方面的支持和鼓勵。

??附注：

??1、70個城市包括：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理。其中，一線城市4個，二線城市31個，三線城市35個。

??2、70城房價指數(shù)環(huán)同比數(shù)據(jù)以簡單算術(shù)平均的方式計算。比如說，70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅=70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅加總/70。其他指標(biāo)也是參照類似的計算公式。