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??杭州二手房交易下跌已成事實(shí)。

??隨著阿里巴巴裁員和業(yè)務(wù)調(diào)整，杭州樓市也受到了一定程度影響。從阿里總部所在的未來(lái)科技城代表項(xiàng)目陽(yáng)光城未來(lái)悅、中南樾府、東原印未來(lái)3個(gè)小區(qū)來(lái)看，房?jī)r(jià)震蕩尤為明顯。有傳陽(yáng)光城未來(lái)悅一套89平方米房子以3.59萬(wàn)元/平方米價(jià)格出售，成交價(jià)320萬(wàn)元，較6.5萬(wàn)元/平方米買入價(jià)近乎下滑50%。

??盡管多家媒體澄清，亦有知情房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，該房源成交價(jià)格是買賣雙方故意做低，真實(shí)成交價(jià)是500萬(wàn)元，成交單價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，與該小區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)不相上下。不過(guò)，與未來(lái)科技城房?jī)r(jià)2021年高點(diǎn)時(shí)8萬(wàn)元/平方米相比，現(xiàn)在的單價(jià)還是下跌不少。

??事實(shí)上，未來(lái)科技城一些熱點(diǎn)樓盤價(jià)格下調(diào)只是杭州二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影，杭州樓市整體大盤都不算活躍。

??據(jù)錢江晚報(bào)美好生活研究院統(tǒng)計(jì)，杭州5月份有成交的102個(gè)剛需小區(qū)的價(jià)格，與2017年整年成交均價(jià)對(duì)比，有近30%小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)跌回到2017年水平。

??我愛(ài)我家杭州數(shù)據(jù)也顯示，繼4月成交量下滑至7268套之后，5月份杭州二手房成交量再度“滑坡”，共成交6885套，環(huán)比下跌5.27%。這也是今年杭州二手房成交連續(xù)第二個(gè)月下跌。

??機(jī)構(gòu)華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，阿里裁員對(duì)杭州樓市影響主要在區(qū)域市場(chǎng)，對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。杭州二手房市場(chǎng)與全國(guó)主要大城市相似，出現(xiàn)掛牌量高企、以價(jià)換量情況，但杭州5月份成交量總體在轉(zhuǎn)好。

??帶看近千次成交1套

??杭州二手房降價(jià)，去化時(shí)間超一年已成常態(tài)。

??過(guò)去一個(gè)月，一則阿里向社會(huì)“輸送”大量人才的消息，引發(fā)杭州未來(lái)科技城甚至全市樓市波動(dòng)。

??“現(xiàn)在二手房成交很難，過(guò)去帶看10~20組客戶能成交1套，現(xiàn)在要帶看近千次才能成交1套。”杭州余杭區(qū)未來(lái)科技城板塊某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳峰介紹，科技城三大代表樓盤之一的陽(yáng)光城未來(lái)悅出售的房源有120套，近3個(gè)月來(lái)僅成交4套，近1個(gè)月帶看客戶量達(dá)1218次，成交艱難。

??成交周期上，陳峰表示，二手房掛牌一年多才成交已是常態(tài)，有掛牌500多天成交的，也有掛牌600多天才成交，成交周期短的房源往往降價(jià)幅度大，不降價(jià)很難賣。

??陳峰以陽(yáng)光城未來(lái)悅為例，一套112平方米的房源掛牌價(jià)570萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)538萬(wàn)元，成交單價(jià)約47800元/平方米；另一套106平方米的房源，成交周期達(dá)642天，掛牌價(jià)560萬(wàn)元，最后550萬(wàn)元成交，成交單價(jià)51770元/平方米。

??在貝殼平臺(tái)上，杭州未來(lái)科技城板塊房源，近一年來(lái)掛牌價(jià)不斷大幅下滑已不是個(gè)例。有些房源半年內(nèi)降價(jià)40萬(wàn)~50萬(wàn)元甚至降價(jià)上百萬(wàn)元。如未來(lái)科技城一套89.82平方米房源，掛牌價(jià)500萬(wàn)元，因業(yè)主著急賣房，10天內(nèi)降價(jià)120萬(wàn)元，最終380萬(wàn)元成交，成交單價(jià)約42000元/平方米，跟掛牌價(jià)相比降幅24%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

??另一位同樣著急賣房的業(yè)主一個(gè)月內(nèi)降價(jià)40萬(wàn)元，他也表示，“同小區(qū)的房子都是以10%的幅度在降價(jià)。”

??曾經(jīng)，因轟轟烈烈的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展，杭州造富運(yùn)動(dòng)持續(xù)了近20年，以阿里巴巴為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)高速擴(kuò)張下，也拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)，包括未來(lái)科技城。

??2018年，未來(lái)科技城房?jī)r(jià)約3萬(wàn)元/平方米；到了2020年，未來(lái)科技城遠(yuǎn)洋西溪公館959套住宅，吸引了近6萬(wàn)人搖號(hào)，中簽率只有1.6%，創(chuàng)杭州歷年搖號(hào)人數(shù)之最；2021年，未來(lái)科技城核心區(qū)二手房銷售單價(jià)曾一度達(dá)8萬(wàn)元/平方米。

??如今，遠(yuǎn)洋西溪公館在貝殼網(wǎng)上掛牌價(jià)多在4萬(wàn)元/平方米左右。

??阿里巴巴這一互聯(lián)網(wǎng)“巨頭”對(duì)杭州樓市影響有多大？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，杭州幾波房?jī)r(jià)上漲均與阿里巴巴有一定關(guān)系。余杭科技城板塊，當(dāng)初阿里巴巴有數(shù)萬(wàn)人居住需求，直接帶動(dòng)了余杭科技城板塊住房需求，阿里巴巴上市后，制造了大量千萬(wàn)級(jí)富豪群體，這些人當(dāng)時(shí)購(gòu)買了杭州高端住宅，也帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期。

??房?jī)r(jià)下跌已成事實(shí)

??脆弱且敏感的市場(chǎng)情緒在杭州蔓延。

??6月14日，某中介平臺(tái)杭州掛牌數(shù)據(jù)顯示，杭州在售二手房數(shù)量為132390套；一周前的6月8日二手房掛牌量為130505套，一周新增掛牌1885套；成交去化周期為17個(gè)月。二手房掛牌量增長(zhǎng)走勢(shì)正讓杭州二手房越賣越多。

??除了余杭科技城板塊，其他區(qū)域也在下調(diào)。

??德祐地產(chǎn)銷售經(jīng)理王立峰表示，在杭州西湖區(qū)，臨近地鐵二號(hào)線金家渡站的中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城最近成交了一套89.33平方米房源，成交價(jià)為336萬(wàn)元，成交單價(jià)37614元/平方米，成交周期188天，該房源比一個(gè)月前掛牌價(jià)降幅50萬(wàn)元。

??“房?jī)r(jià)確實(shí)降下來(lái)了，只有降幅大的房源成交快。”王立峰表示。

??有些業(yè)主為了將房子盡快賣出，開(kāi)始各種“卷”，有些會(huì)請(qǐng)地產(chǎn)中介人士吃飯，有些直接使用“鈔能力”提升房源曝光率、瀏覽量；還有些業(yè)主會(huì)請(qǐng)裝修公司將房子好好裝修一番，添置一些有設(shè)計(jì)感的家具擺件，為的就是給客戶留下好印象。

??“一二手房倒掛價(jià)差大的區(qū)域也是拋售主力。”某地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)理胡珂以位于西湖文教板塊的建發(fā)書(shū)香印翠為例，該樓盤新房?jī)r(jià)格為5.8萬(wàn)元/平方米，今年年初剛收樓，3月28日便有不少業(yè)主放盤，其中一套102.8平方米的戶型售價(jià)818萬(wàn)元，掛牌價(jià)近8萬(wàn)元/平方米，二手房掛牌價(jià)與新房?jī)r(jià)差2.2萬(wàn)元/平方米。

??“這個(gè)樓盤除了新沒(méi)別的優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)價(jià)格能賣出去。”胡珂表示，該盤最近成交的一套163平方米房源掛牌價(jià)1490萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)1100萬(wàn)元，成交單價(jià)67221元/平方米，與新開(kāi)盤時(shí)價(jià)差1萬(wàn)元，凈賺163萬(wàn)元，成交周期僅25天。

??對(duì)此，高院生表示，杭州次新盤確實(shí)有一定比例投資客，整體二手房掛牌量很高，以價(jià)換量進(jìn)一步說(shuō)明二手房市場(chǎng)想要拋售的人很多。

??對(duì)于杭州二手房成交量低迷的原因，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，首先是新房市場(chǎng)分流，這幾年杭州出讓了大量土地，新房供應(yīng)量較大，因新房限價(jià)，大部分購(gòu)房者優(yōu)先考慮新房；其次，房?jī)r(jià)下行壓力下也有部分炒房群體套現(xiàn)離場(chǎng)、大量拋售情況的存在；第三，互聯(lián)網(wǎng)公司大量裁員、房企裁員以及金融領(lǐng)域人員降薪限薪，導(dǎo)致部分人群還貸壓力上升，只能賣掉房子還債。