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??導(dǎo)語(yǔ)

??前三季度預(yù)供地完成率仍不及七成，僅滬、深、蓉等少數(shù)城市完成前9月預(yù)供地。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2023年初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》并對(duì)其進(jìn)行解讀，稱(chēng)已經(jīng)取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”，土地市場(chǎng)網(wǎng)也上線(xiàn)了擬出讓地塊詳細(xì)清單頁(yè)面，各城市供地信息越發(fā)清晰。

??年中，CRIC曾對(duì)預(yù)供地信息進(jìn)行梳理（《過(guò)半逾期的預(yù)供地清單：僅京滬等少數(shù)城市完成前5月計(jì)劃），結(jié)果發(fā)現(xiàn)：重點(diǎn)城市前5月有近七成地塊逾期未供：僅京、滬等少數(shù)城市完成前5月預(yù)供地。在年中重點(diǎn)城市供地節(jié)奏加快，以及部分逾期地塊延遲入市之后，本文就最新動(dòng)向進(jìn)行梳理：前三季度預(yù)供地執(zhí)行情況是否有所改善？哪些城市隱形流拍率仍處于較高水平？逾期未供地塊有何特點(diǎn)？接下來(lái)的土地市場(chǎng)走向又將如何？

??01 前三季度預(yù)供地完成率仍不及七成
僅滬、深、蓉等少數(shù)城市完成前9月預(yù)供地

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：59個(gè)樣本市（縣）2023年前三季度預(yù)出讓地塊總面積為6207萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)4327萬(wàn)平方米，平均預(yù)供地完成率68%。預(yù)供地執(zhí)行進(jìn)度較上半年情況有明顯好轉(zhuǎn)，但仍有較多地塊逾期未供。

??分城市來(lái)看，除上海、深圳、成都、鄭州、青島、長(zhǎng)春等少數(shù)城市外，大多數(shù)城市未能如期完成預(yù)供地清單計(jì)劃，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。以西安為例，二批次計(jì)劃擬供117幅宅地，至截稿僅掛出37宗，剩余80宗地多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、長(zhǎng)安等區(qū)域的非熱點(diǎn)板塊。

??值得注意的是，福州預(yù)供地的落地性處于墊底水平，前三季度預(yù)出讓地塊總面積為42萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)8萬(wàn)平方米，預(yù)供地完成率僅有19%。不僅如此，就連長(zhǎng)三角地區(qū)的徐州、常州、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市逾期未供率也在40%以上，大量地塊缺少確定性的“意向買(mǎi)家”。

??02 逾期未供地塊將流拍率隱于“水下”
西安、福州等隱性流拍率高企

??在當(dāng)前的預(yù)公告制度之下，相當(dāng)一部分遠(yuǎn)郊預(yù)公告地塊未正式掛牌，就已經(jīng)被市場(chǎng)拋棄，在很大程度上拉低了流拍率。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年重點(diǎn)城市各月流拍率在15%及以下，直至下半年，隨著越來(lái)越多的預(yù)供地清單臨近截止時(shí)點(diǎn)，供地量增質(zhì)降之下，流拍率指標(biāo)才開(kāi)始向真實(shí)情況回升，但考慮到大量地塊仍逾期未供，指標(biāo)數(shù)值仍不能完全反應(yīng)土地市場(chǎng)的實(shí)際變化。

??為了厘清預(yù)供地逾期對(duì)流拍率影響，本節(jié)統(tǒng)計(jì)了2023年發(fā)布、截止時(shí)間在前三季度的預(yù)公告地塊的執(zhí)行情況，就此角度分析各城市的“隱性流拍”情況。由于各地預(yù)供地的推行進(jìn)度存在一定差異，隱性流拍率的計(jì)算數(shù)值也會(huì)收到一定干擾，故本節(jié)只根據(jù)測(cè)算結(jié)果，并結(jié)合各地實(shí)際情況進(jìn)行定性分析。

??隱性流拍率較低的城市，有蘇州、寧波、武漢、濟(jì)南、杭州等，其預(yù)供地和實(shí)際土地供求的節(jié)奏均較為一致，隱性流拍率均在26%以下。值得注意的是，盡管杭州前三季度保持“小步快跑”的供地節(jié)奏，以全國(guó)領(lǐng)先的土拍熱度完成了近400萬(wàn)平方米的土地供求規(guī)模，但其也未能完成預(yù)供地計(jì)劃，并且前三季度的成交規(guī)模還不足2023年全年宅地供地計(jì)劃的一半。為穩(wěn)定行業(yè)去化周期，土地成交量下滑不可避免。

??相比之下，西安、福州等城市隱形流拍率居高不下，均在50%以上。因此在當(dāng)下極高的隱性流拍率指標(biāo)之下，這些城市在2023年下半年土地市場(chǎng)勢(shì)必要面臨更加嚴(yán)峻的供給側(cè)壓力，供地政策方面或進(jìn)一步趨松。譬如福州，在7月末對(duì)二批次預(yù)出讓地塊進(jìn)行了調(diào)整，取消了原三環(huán)外的4幅地塊出讓?zhuān)略?宗市區(qū)宅地，在供地端縮量提質(zhì)。

??03 逾期未供地塊多集中在偏遠(yuǎn)地區(qū)
杭州“小步快跑”也未能完成供應(yīng)

??典型城市來(lái)看，逾期未供地塊大都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)、素質(zhì)一般。截止9月30日，西安有超100宗地逾期未供，南京有17宗逾期未供地塊。西安逾期未供地塊大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、長(zhǎng)安等區(qū)域的非熱點(diǎn)板塊，南京則大都分布而在江寧、浦口、六合、雨花臺(tái)等郊區(qū)，秦淮、建鄴等主城區(qū)僅有2宗。對(duì)這19宗地塊進(jìn)行追溯，發(fā)現(xiàn)有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地塊、質(zhì)量較為一般，建鄴區(qū)江心洲地塊即在其中，再度掛牌成功出讓的信心不足，因此逾期還未供地。截止9月底，采用“少而精”的供地策略的杭州盡管已經(jīng)進(jìn)行了11輪次集中土拍，小步快跑也沒(méi)來(lái)及完成供應(yīng)，依然有超兩成地塊逾期未供。其中，房?jī)r(jià)較低的臨安、房?jī)r(jià)領(lǐng)跑的上城、拱墅供地進(jìn)度較慢。不過(guò)值得注意的是，盡管杭州有大量地塊逾期未供，但其土地成交金額依舊領(lǐng)先全國(guó)，前三季度土拍收金1623億元，超過(guò)北京和上海，居全國(guó)首位。

??此外，合肥、廈門(mén)等城市表現(xiàn)也一般，均有超三成地塊逾期未供。具體來(lái)看，合肥逾期未供地塊均集中在長(zhǎng)豐和肥西等偏遠(yuǎn)郊縣；廈門(mén)情況也相似，首批擬供地9宗，現(xiàn)已供7宗，剩余2宗皆位于翔安區(qū)東部會(huì)展板塊等相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)。

??04 蘇、杭、寧等熱點(diǎn)城市下半年土拍降溫
全國(guó)土地市場(chǎng)交易規(guī)模仍將低位運(yùn)行

??受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，各城市供地也明顯謹(jǐn)慎，大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，2023年前三季度僅3個(gè)城市的成交建面超過(guò)1000萬(wàn)平方米，較2022年同期少4個(gè)。成交金額來(lái)看，也僅有京、滬、杭三城超過(guò)千億元，較往年相對(duì)偏少。

??市場(chǎng)熱度方面，盡管中央、地房相繼發(fā)布信貸、降首付等新政，但由于房企現(xiàn)金流未得到明顯改善，樓市增長(zhǎng)依舊乏力。在此背景之下，前三季度土地市場(chǎng)熱度有所下滑，整體溢價(jià)率降至5.6%，較2023年上半年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。具體城市來(lái)看，雖然杭州、上海、南京、寧波、合肥、臺(tái)州等長(zhǎng)三角城市前三季度平均溢價(jià)率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場(chǎng)呈降溫趨勢(shì)，蘇、杭、寧、蓉、甬等熱點(diǎn)城市溢價(jià)率較上半年均有不同程度地下降。

??考慮到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市場(chǎng)的翹尾如期而至，但也難以扭轉(zhuǎn)土地成交規(guī)模下行的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年降幅將會(huì)超過(guò)三成。市場(chǎng)熱度方面，若樓市銷(xiāo)售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓將會(huì)更加“艱難”，地方平臺(tái)仍會(huì)是拿地主力，地市熱度也會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。不僅如此，為降低流拍率，預(yù)計(jì)四季度地市仍會(huì)進(jìn)一步釋放盈利空間或增加優(yōu)質(zhì)土地出讓。

??值得一提的是，在土地交易規(guī)?？s量的同時(shí)，當(dāng)下企業(yè)拿地更偏向于確定性高的項(xiàng)目，未來(lái)高品質(zhì)純新盤(pán)供給量能夠保持一定規(guī)模。而區(qū)位一般的中遠(yuǎn)郊剛需純新盤(pán)會(huì)減少，在缺少純新盤(pán)刺激的情況下，如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃利好落地，中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨更大的價(jià)格壓力。但是銷(xiāo)售、入住不及預(yù)期，又會(huì)使得相關(guān)規(guī)劃和配套的落地時(shí)間減緩，部分中遠(yuǎn)郊項(xiàng)目和板塊可能因此陷入惡性循環(huán)。