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??導 讀 

??1、10月重點城市供應(yīng)環(huán)比下降45%，成交環(huán)比上漲9% 

??2、百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5% 

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2023年10月，市場供應(yīng)顯著縮量，成交因各地新政持續(xù)發(fā)酵，網(wǎng)簽集中備案而穩(wěn)中有增。重點30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計同比增幅收窄0.65個百分點至1.58%。 

??企業(yè)層面，TOP100房企10月業(yè)績環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位；累計業(yè)績同比降低12.8%，年內(nèi)累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。具體來看，近六成百強房企10月單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降，單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達到近八成。

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??10月業(yè)績環(huán)比增長0.6%，同比降低27.5%

??2023年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。累計業(yè)績來看，1-10月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內(nèi)累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。目前，樓市復蘇動能不足、企業(yè)仍需加強供應(yīng)和營銷力度以提振成交去化。

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??近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年10月近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降。具體來看，10月有20家百強房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0-30%之間。但同時，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出。如綠城中國、碧桂園、中國中鐵、路勁集團、聯(lián)發(fā)集團等10月均實現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長。從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負增長困局，10月單月和累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達到近八成。

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??百強房企格局分化，TOP50變動加劇

??2023年以來，百強房企格局持續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-10月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低4.2%至1391億元，TOP20門檻降低16.5%至525.5億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低19.7%和17.5%至327.5億元和205.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低11.2%至87.4億元。

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??10月重點城市備案成交環(huán)增9%

       來訪、去化下旬均轉(zhuǎn)降回暖持續(xù)性不足

??10月供應(yīng)顯著縮量，成交因各地新政持續(xù)發(fā)酵，網(wǎng)簽集中備案而穩(wěn)中有增：重點30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計同比增幅收窄0.65個百分點至1.58%。

??分能級來看，一線城市平穩(wěn)運行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7-8月水平。北京受限于供應(yīng)，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎來十批次集中供應(yīng)，但是樓盤日光現(xiàn)象減少，外圍競爭加劇，成交低迷，環(huán)比下降31%，累計同比降幅達6%。廣州持穩(wěn)，本月成交與上月基本持平；深圳階段性回升，10月環(huán)比上漲34%，寶安區(qū)、光明區(qū)部分項目延續(xù)低價策略，加速跑量。

??二三線城市成交環(huán)比持增，但可持續(xù)性不足。目前依據(jù)各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內(nèi)成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區(qū)網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均高于其他區(qū)，一圈層網(wǎng)簽量占比于年內(nèi)首次突破20%。二是短期集中放量后，10月上下旬呈現(xiàn)“前高后低”走勢，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政、黃金周對成交的提振作用呈現(xiàn)遞減態(tài)勢。三是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

??預判11月，我們認為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數(shù)都將持續(xù)減少。

??首先，京滬杭蓉等供給主導型城市預期市場保持穩(wěn)健運行，但限購局部松綁等短期利好新政僅能帶動一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；其次，短期內(nèi)市場升溫的天津、鄭州等復蘇動力略顯不足，高庫存問題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。