業(yè)績持續(xù)增長，年內(nèi)銷售金額有望突破1800億

  上半年，企業(yè)達(dá)成銷售金額836.7億元，同比提升34%，業(yè)績持續(xù)增長。參照近三年企業(yè)業(yè)績分布，除2011年調(diào)控因素的影響外，萬科上半年、下半年銷售比例大致為四六開；同時，企業(yè)有意加大下半年總的推貨量；此外，企業(yè)積極迎合主流市場需求，144平米以下中小戶型銷量占比高達(dá)90%，產(chǎn)品適銷對路鼎力后市業(yè)績增長。由此，在市場走勢平穩(wěn)背景下，我們判斷，今年下半年，企業(yè)再實現(xiàn)1000億元銷售金額可能較大，預(yù)計全年業(yè)績有望突破1800億元。

  上半年拿地是去年同期的4.3倍，加強(qiáng)中西部土地儲備

  今年上半年，企業(yè)新增權(quán)益土地儲備達(dá)925萬平方米，是去年同期4.3倍。相較于以往，萬科今年尤其加大在中西部區(qū)域投資力度，平衡各區(qū)域發(fā)展，中西部區(qū)域權(quán)益土地儲備占比達(dá)48%，同比增加26個百分點，受益于城鎮(zhèn)化發(fā)展，重慶、武漢這些中西部熱點城市將帶來新的業(yè)績增長點。如6月下旬，萬科攜手保利以總價53.72億元奪得重慶一商住地塊，體量近124萬平方米，樓板價僅4340元/平方米，由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，未來利潤可期。此外，一二線城市主力地位得以深化，其權(quán)益土地儲備占比高達(dá)76%，表明企業(yè)發(fā)展重心丌變。截止2013年6月底，萬科地產(chǎn)權(quán)益土地儲備為4123萬平方米，可滿足未來兩三年開發(fā)需求。

  下半年將持續(xù)加碼土地市場，深化一二線城市布局

  我們判斷，今年下半年，萬科將持續(xù)加碼土地市場，一二線城市是重點，有兩方面因素：首先，分析今年以來企業(yè)拿地，一向謹(jǐn)慎的萬科在一二線城市頻頻出手，從6月27日至7月8日，萬科先后在重慶、上海、廣州拿下三宗“地王”級別的地塊，重慶、上海兩宗地塊為總價“地王”，廣州地塊則為單價“地王”。

  其次，舊改項目方面，萬科力爭回歸大本營中心區(qū)域，今年2月份時，企業(yè)不深圳福田區(qū)簽署協(xié)議，在城市更新、保障性住房等領(lǐng)域展開合作。由此，丌難看出萬科對一二線城市的關(guān)注，未來將迚一步深化該能級城市布局。

  丌過，基于一二線城市競爭格局加劇，萬科拿地上依然會保持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年全年一二線城市成交地塊總體溢價率為11.5%，2013年上半年其總體溢價率則上升至21.7%，這部分高溢價項目入市面臨的銷售風(fēng)險系數(shù)很大，謹(jǐn)慎對待拿地利于企業(yè)健康發(fā)展。

  利潤率同比下降，仍高于行業(yè)平均水平

  今年上半年，萬科凈利潤和凈利率分別為45.56億元人民幣和14%，進(jìn)低于中海地產(chǎn)前兩天公布的110.33億港元(折合人民幣約86.06億元)和34%，差距看似巨大。但由于大陸和香港的會計制度存在差異，內(nèi)地上市企業(yè)和香港上市企業(yè)之間的某些指標(biāo)沒有可比性，因此，中海地產(chǎn)剔除這一因素后的核心凈利潤和核心凈利率分別為85.33億港元(折合人民幣約66.56億元)和27%，考慮到中海的項目檔次相對較高，因此不中海的差距幵沒有想象之大。此外，萬科在內(nèi)地上市企業(yè)中的凈利率幵丌低，在比較了“招保萬金”去年上半年和去年年末的比較后發(fā)現(xiàn)，萬科的凈利率在四家企業(yè)中處于上游水平，而丏高于內(nèi)地上市房企的平均水平。

  最后，我們預(yù)測未來萬科的毛利率將探底回升。上半年，萬科的毛利率為26%，較去年同期下降4個百分點。今年上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算均價為10461元/平米，低于去年同期的結(jié)算均價11295/平米；不此同時，今年中報顯示，企業(yè)已售未結(jié)算資源均價11017元/平米和上半年合同銷售均價11679元/平米均高于今年上半年的結(jié)算均價，由此判斷，今年上半年的結(jié)算均價已觸底，未來企業(yè)結(jié)算均價反彈將成定局，促成企業(yè)毛利率的提升。