金地集團：重新進入高增長軌道，開發速度大幅提升，積極拿地補庫存

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲、李瑩

  上半年銷售額同比增長近五成，全年銷售金額或將首次突破400億

  2013年上半年，金地完成銷售金額共計197.2億元，同比增長46.5%，銷售面積151.1萬平方米，同比提升32.25%，業績增長速 度較為顯著。另外根據7月最新數據，公司首7月累計實現合約銷售額224億元。參照近幾年金地業績的分布情況，除了2010年下半年受推貨量不足影響外， 金地上半年及下半年的比例大致為四六開，大致估計金地2013年全年銷售額將達400億以上。

  上述判斷還基于以下幾點原因：首先是下半年供貨量充足，為330-340億，按照金地年初設想的60%去化率，那么下半年銷售額或達204億 元。金地推行的產品標準化系列化已見成效，項目開發周期大大縮短，其6月在南京獲取的地塊預計于今年12月正式開盤，整個周期僅5個多月，項目周轉速度的 加快將有助于保證下半年的供貨量；其次，企業前幾年對宏觀調控下的市場短期波動不太適應，近幾年對產品結構進行了適當調整，隨著企業高端項目不斷去化，其 下半年144平米以下的產品占比差不多會占到7成左右，與此前的產品結構相比更貼合市場需求，這一積極改變將幫助企業從銷售業績增長緩慢的困境中走出來， 例如8、9月份將繼續推案的北京朗悅，該項目上半年銷售額達18.50億，另外還有金地格林也將在下半年有新增供應，該項目延續上半年的熱銷態勢將為大概 率事件。總而言之，我們預計今年下半年企業很可能實現超200億的銷售額，全年業績將首次突破400億，保持近三成的增長率。

  上半年發力土地市場，提升三線城市土地儲備比例

  從拿地投入數值看，今年上半年金地在補充土儲方面表現相對激進，拿地金額202億元，其中權益金額高達153.4億元左右，占到上半年銷售金額 的78%之多。而與去年對比來看，金地更是明顯加快了擴張步伐，根據企業年報，2012年全年金地新增土儲量為241.67萬平方米，拿地額69億元，今 年上半年拿地量價均遠超去年水平，拿地量同比提升104%，拿地金額與去年全年相比增長了193%，企業積極擴充土地儲備為未來幾年的高周轉發展做準備。

  從拿地結構看，金地今年在三四線城市的拿地規模占比顯著提升。首先，金地在上半年仍然著重于在二線城市補充土儲，該類城市拿地建面占比高達 71%，其次，企業適當加大了對三線城市的投入，在三四線城市拿地量占比較去年提升了14個百分點，這些三四線城市普遍為經濟發展熱點城市，例如包括珠三 角區域的佛山、長三角區域的揚州等。近期一線城市土地市場競爭激烈，地價不斷攀升，金地在三四線擴充土儲能夠避開一線城市土地的白熱化爭奪，避免拿地成本 上升過快，并且有助于優化企業土儲結構。

  毛利率受高端項目及市場情況影響，資產顯著提升、債務結構良好

  企業目前處于快速增長期，上半年營業收入82億元，同比增長36%，總資產比年初的1025億提升了122億至1147億，增長幅度明顯。增長 的原因主要有兩點：一是企業上半年銷售業績良好，達197億，同比增長了46%；二是企業在報告期內獲取較多優質土地，拿地金額200多億元，近500萬 方建筑面積。

  企業毛利率為23%，與去年同期相比下降了9個百分點，其中房地產業務結算毛利率為27%，同樣下降了9個百分點，降幅較為明顯。主要是企業 2011年四季度到2012年上半年，促銷力度較大，而這些項目在今年上半年進入結轉周期；另外，企業高端項目占比較高，去化速度相對較慢，故降低售價， 使得企業整體毛利率表現受拖累。預計隨著高端項目持續去化，產品結構進一步優化以后，企業的毛利率將上升。

  從企業負債情況來看，金地凈負債率從去年同期的42%提升至60%，也是企業加快擴張的外在表現之一。但總體來說，金地的負債率水平在行業內并 不算高，企業3月發行了五年期債券，債務結構得到調整，其短債比僅為1.6，處于相對合理的范圍內，其發行的債券利率也僅為5.625%，融資成本較低， 企業無過高債務壓力。尤其目前企業已經擁有“金地置業”海外融資平臺，在A股市場再融資相對困難的情況下，海外較低利率的資金將是企業優化負債結構的渠道 之一。

  下半年將保持對土地市場密切關注，注重成本管控

  我們判斷，今年下半年如有合適的地塊出讓，金地仍然會進行爭取，事實上，經過上半年的快速擴張，金地7月初又在東莞新增了一幅商住用地，拿地金 額4.2億元，溢價高達72%。金地具有較強的融資優勢，拿地資金充裕，而且企業有意加快項目開發速度，這就勢必存在對土地的需求，面粉的供應必須跟得上 做面包的速度。同時，金地方面也表示，目前手頭有一些較好的拿地機遇，會考慮其中預期收益較好的項目。

  另外，金地上半年在拿地成本把控上相對良好，但在南京創了仙林湖區域“地王”，并且拿了幾幅高溢價地塊，我們注意到本期末金地對其常州3號地塊 計提跌價準備9740.95萬元，由于該地塊拿地時樓板價過高，無法達到企業預期售價，建議金地在后期拿地時嚴防類似情況再度出現，不可因市場熱度高而盲 目獲取高價地塊。值得肯定的是，金地上半年靈活采取合作拿地方式來獲取優質地塊，上半年近五成的土地為合作獲取，包括其在北京新增的三幅地塊，合作方式能 增強企業拿地實力，從而提高拿地的成功幾率，并且能夠實現以相對少的資金在一線城市獲取土儲，降低單個項目的資金占用量和成本，有助于企業良性運行，預計 企業下半年還將有較多合作獲取的地塊。

  補充說明：此報告僅為企業當日業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介

  沈曉玲，CRIC研究中心企業研究經理，擅長房地產企業戰略、應急策略研究

  李瑩，CRIC研究中心土地研究員，專注土地市場及企業土地收儲研究