富力地產：銷售業績穩步提升，適度擴展企業版圖

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲、洪圣奇、范宏華

  全年有望實現420億元銷售目標，銷售均價持續下降

  富力地產年初將年度銷售目標上提23%至420億元，截止到今年6月底，在沒有新推項目的情況下，企業完成銷售金額185.8億元，同比上漲 18.3%，銷售目標完成率達到44%，高于預期1/3的業績完成率。下半年富力計劃推出8個項目，除了去年新進入的杭州之外，均位于現有的一線城市市 場，富力在廣州、北京及天津市場內成熟的銷售經驗使得下半年業績增長有所保障，完成全年420億元的目標難度不大。

  富力上半年銷售均價繼續下滑，小幅下跌6%至11521元/平方米，而去年同期均價降幅更是高達21%。銷售均價的下降主要是因為北京由原先單 一的北京區域擴充至北京及周邊區域，導致一直為主力市場之一的北京，其銷售均價從去年同期的16358元/平方米高位大幅下降至10657元/平方米；同 時，太原以6750元/平方米的較低均價貢獻了20億元的銷售額，這兩個因素拉低了企業總體銷售均價水平。而未來隨著富力全國化布局的逐步完成，均價有望 逐漸降低。

  地域布局更加多元化，土地成本控制得當

  富力地產上半年拿地節奏較去年明顯加快，同時，通過新進城市使得公司土儲地域多元化更進一步。今年年初至今，富力共新增土地儲備780萬平方 米，同比去年猛增974%，使得截至6月底，富力土地儲備總量達到3410萬平方米，較2012年底增加19%。在城市選擇上，富力進一步擴大其城市覆蓋 范圍，新增土地中有570萬平方米位于新進入的長沙、貴陽、梅州以及無錫四個城市，總進入城市數量達到19個，其余新增土儲則依然位于以北京、廣州、上海 為主的傳統市場。

  今年上半年富力新增土儲的平均成本僅為1320元/平方米，新進入無錫、梅州兩個三線城市使得土地成本進一步降低。根據CRIC研究中心監測， 富力以收購的方式，分別從北京天潤置地和寶新能源手中獲得位于無錫太湖13.5萬方的閑置地塊以及梅州近200萬方建面的綜合用地，而其中梅州地塊的轉讓 總價為8.95億元，折合樓板價僅450元/平方米。與其他銷售均價水平相當的企業相比，富力的土地成本占銷售均價比重僅為11%，處于行業較低水平，企 業通過與政府關系、從其他企業低價收購等方式有效控制了土地成本，為未來項目上市創造更大盈利空間。

  酒店業務影響純利增長幅度，凈負債率徘徊在較高水平

  富力上半年毛利率較去年同期下降6個百分點，主要原因是期內廣州等一線市場內剛需住宅物業的銷售比例增加，剛需產品利潤空間較小拉低毛利率。

  同時，企業凈利潤同比增長12%至14.6億元，增幅較去年年底明顯放緩，主要是企業去年在惠州和重慶增開的兩家酒店在今年上半年仍然處于營運 虧損狀態，分散了物業銷售利潤的增幅。加上今年四季度企業又計劃在成都增開酒店，酒店物業前期盈利回收較慢使得短期內的營運虧損在所難免。然而富力目前持 有的六家酒店、兩棟甲級辦公樓及兩座商場均為較為優質的資本，具備長期內增值的能力，未來的扭虧為盈亦有所保障。

  此外，富力在負債方面依然處于高壓狀態，上半年凈負債率上升12個百分點至96%，上半年僅獲得一筆6億美元的債券融資。同時，企業自稱目前融 資方式依然以國內銀行貸款為主。考慮到該等融資利率較高的影響，企業需擴展新的融資渠道。從短期償債壓力來看，富力長短期債務比達到4.3，負債結構良 好，短期內還債壓力還不大。

  “銷售+持有”兩手抓，同助企業規模穩步增長 

  考慮企業目前負債水平依然較高，富力地產未來將繼續通過“銷售+持有”的雙驅動模式，穩步推動企業的規模增長。

  銷售方面，富力地產一方面將繼續加大在上海、北京、天津等一二線城市土地規模，在這些已經進駐的一二線城市，更容易快速贏得現金回籠；另一方 面，開始擴張版圖，尤其是經濟較為發達而房地產市場還未發展成熟的城市，并將通過“精裝修”策略，與當地房企進行差異化競爭，贏得市場。

  持有方面，富力地產將嚴控持有物業規模，著力提升已有物業的營運能力，從而支持企業擁有穩定的現金流。據統計，企業目前有6個酒店、2個寫字樓 和2個購物中心。其中惠州富力萬麗酒店和重慶富力凱悅酒店于去年開業，目前正處于開業初期，且成都富力麗思卡爾頓酒店也將于今年第四季度開業。故隨著這些 酒店運營逐漸進入成熟期，企業能從中獲取更多的穩定收益。

  補充說明：此報告僅為企業當日業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業研究經理，擅長房地產企業戰略、應急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務資本市場

  范宏華，CRIC研究中心企業研究員，專注房地產企業研究