綠城中國(guó)：短期負(fù)債比重下降至31%，聚焦未來(lái)三方面轉(zhuǎn)型

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、楊晶晶、洪圣奇(香港)

  業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)進(jìn)入快車(chē)道，全年有望超額完成550億元銷(xiāo)售目標(biāo)

  在全民營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施下，自2012年開(kāi)始，綠城重塑自己，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)步入快車(chē)道。綠城2013年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額325億 元，較去年同期220億元增長(zhǎng)48%，已完成全年550億元銷(xiāo)售目標(biāo)的59%。截止到7月底，綠城已累計(jì)銷(xiāo)售339億元，同比增長(zhǎng)49%，按照企業(yè)目前銷(xiāo) 售進(jìn)度，完成預(yù)定目標(biāo)不是難事。同時(shí)，參考企業(yè)近三年銷(xiāo)售規(guī)律，除2011年因?yàn)橄拶?gòu)政策影響較大，企業(yè)下半年銷(xiāo)售不理想，其他兩年來(lái)看，下半年往往是重 頭戲，占比達(dá)6成，故預(yù)計(jì)今年下半年綠城有480億元業(yè)績(jī)，企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)偏保守。此外，按照綠城推貨計(jì)劃，下半年可供貨量有253萬(wàn)平米，以上半年銷(xiāo)售均 價(jià)21523元/平米計(jì)算，下半年可售金額達(dá)545億元，企業(yè)全年有望超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

  大本營(yíng)區(qū)域深耕細(xì)作，攜手融創(chuàng)收購(gòu)項(xiàng)目擴(kuò)張土儲(chǔ)

  截止2013年6月底，綠城累積土地儲(chǔ)備達(dá)到4139萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)5年的發(fā)展需求，在土地儲(chǔ)備布局上，這些地塊大部分來(lái)自大本營(yíng)長(zhǎng) 三角區(qū)域，占比更從去年年末的52%上升至目前的56%，顯示出該區(qū)域長(zhǎng)期、持續(xù)重心地位。新增土地方面，綠城深耕大本營(yíng)區(qū)域決心堅(jiān)定，今年上半年，企業(yè) 新增土地儲(chǔ)備全部位于長(zhǎng)三角，總建筑面積達(dá)到131.4萬(wàn)平米，涉及上海、杭州兩大中心城市。

  值得注意的是，拿地策略方面，綠城改變了以往專(zhuān)注于招拍掛市場(chǎng)獲取土地的方式，而是借道與融創(chuàng)成立的合營(yíng)公司，伺機(jī)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，擴(kuò)充土儲(chǔ)。可 以看到，在綠城今年上半年新增項(xiàng)目中，綠城所占的權(quán)益均在50%及以下，企業(yè)所需支付的土地款不過(guò)44.5億元。通過(guò)合作模式收購(gòu)?fù)恋兀G城可實(shí)現(xiàn)低成 本、快速擴(kuò)張土儲(chǔ)。其一，綠城權(quán)益較低，即使高價(jià)收購(gòu)，所占的土地成本有限，風(fēng)險(xiǎn)可控；其二，收購(gòu)讓土地獲取更為快捷，縮短項(xiàng)目從拿地到入市周期，加速企 業(yè)周轉(zhuǎn)。不僅如此，鑒于收購(gòu)項(xiàng)目多屬于潛力地塊，在綠城、融創(chuàng)雙方優(yōu)勢(shì)資源運(yùn)作下，提升產(chǎn)品品牌效應(yīng)的同時(shí)拉升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)回籠。

  高價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)助推毛利率提升，融資渠道暢通負(fù)債結(jié)構(gòu)得以改善

  今年上半年，綠城毛利率為30%，較去年同期的27%增加了3個(gè)百分點(diǎn)，是已公布中期業(yè)績(jī)房企中少數(shù)毛利率上升的企業(yè)之一。毛利率同比小幅上升 主要在于高檔項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，售價(jià)較高拉升企業(yè)整體銷(xiāo)售毛利率，比如杭州藍(lán)色錢(qián)江項(xiàng)目，定位于高檔住宅，均價(jià)37000元/平米，總銷(xiāo)售額在交付物業(yè)中占比達(dá) 13.3%，其毛利率高達(dá)47.1%。不過(guò)，由于去年下半年以來(lái)綠城旗下項(xiàng)目平均售價(jià)有所降低，我們預(yù)計(jì)，今年下半年這部分項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，企業(yè)毛利率 將有所下滑。

  受益企業(yè)融資渠道的改善，企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯得到優(yōu)化，綠城短期債務(wù)占整體債務(wù)的比例大幅下降，從71%降至31%， 主要?dú)w功于上半年企業(yè)多渠道發(fā)行債券。上半年，綠城融資金額87.7億元，貨幣資金達(dá)到103.92億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期負(fù)債74.64億元。在負(fù)債結(jié) 構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，企業(yè)所發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率從2月份的8.5%下降至5月份5.625%。上半年企業(yè)融資渠道暢通，一方面改善企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，改變以往以短期 負(fù)債為主的負(fù)債局面，實(shí)現(xiàn)目前手持資金足夠覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，有效緩解還貸壓力，另一方面企業(yè)獲得低利率貸款平臺(tái)，將大幅減少未來(lái)融資費(fèi)用支出，合理控 制成本，保障企業(yè)盈利。除此，據(jù)管理層透露，綠城有意回購(gòu)當(dāng)初九龍倉(cāng)發(fā)行的9%高息永續(xù)債， 只是當(dāng)初與對(duì)方約定還款期為3年(剛過(guò)一年)， 一旦回購(gòu)提前完成，企業(yè)高息債券將進(jìn)一步減少，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)得以改善。可以說(shuō)，綠城財(cái)務(wù)已處于一個(gè)比較健康的水平。

  聚焦三方面轉(zhuǎn)型，綠城步入穩(wěn)健發(fā)展軌道

  經(jīng)歷了2011年的生死考驗(yàn)后，沒(méi)有哪家房企比綠城更看重“穩(wěn)健”的意義，由此，企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型，三方面策略實(shí)施，打開(kāi)綠城轉(zhuǎn)型之路，推動(dòng)著企業(yè)前進(jìn)步伐穩(wěn)健、有力。

  首先，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，代建優(yōu)勢(shì)持續(xù)發(fā)力。作為國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)踐“代建”模式的房企，綠城將自身的產(chǎn)品品牌優(yōu)勢(shì)充分運(yùn)用到代建業(yè)務(wù)中，實(shí)現(xiàn)規(guī) 模與效益雙提升。2010年9月，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司成立，專(zhuān)注于代建業(yè)務(wù)發(fā)展，而至2013年3月，公司已簽約代建項(xiàng)目近80個(gè)，總建筑面積近 1600萬(wàn)平米，覆蓋政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大模塊，蘊(yùn)含著無(wú)限生命力，助漲代建蓬勃發(fā)展。

  其次，“旅游+養(yǎng)老”雙向驅(qū)動(dòng)，帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。綠城表示房地產(chǎn)未來(lái)的方向在服務(wù)，旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)成為企業(yè)多元化發(fā)展的重心，在實(shí)際規(guī)劃 中，綠城有意將兩種元素結(jié)合起來(lái)，打造新的業(yè)態(tài)模式，安吉桃花源便是試點(diǎn)，項(xiàng)目以度假養(yǎng)生為賣(mài)點(diǎn)，定位高端客戶(hù)群，兩次開(kāi)盤(pán)兩次售罄，受到市場(chǎng)認(rèn)可。我們 認(rèn)為，這種模式是業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，綠城先發(fā)制人，將在模式創(chuàng)新中獲取新的業(yè)績(jī)上升空間。

  最后，貫徹全民營(yíng)銷(xiāo)策略，為業(yè)績(jī)保駕護(hù)航。從2012年3月開(kāi)始，基于銷(xiāo)售不利，綠城放權(quán)營(yíng)銷(xiāo)，將傳統(tǒng)售樓模式轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)紀(jì)人作業(yè)模式，最大化拓 寬銷(xiāo)售渠道，由此帶來(lái)立竿見(jiàn)影效果，3月當(dāng)月銷(xiāo)售環(huán)比翻番，當(dāng)年銷(xiāo)售再度突破500億元。同時(shí)，對(duì)比今年以來(lái)銷(xiāo)售金額大幅增長(zhǎng)情況，也可見(jiàn)全民營(yíng)銷(xiāo)對(duì)企業(yè) 業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

  三方面轉(zhuǎn)型下，綠城迎來(lái)穩(wěn)健發(fā)展。一方面，全民營(yíng)銷(xiāo)策略推動(dòng)企業(yè)存貨去化，庫(kù)存加速結(jié)轉(zhuǎn)，盈利水平提升；另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更為多元化，企業(yè)坐擁更多資金回籠渠道，抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng)。