??近來，各地土拍會上萬科出現頻繁，尤其是在杭州，萬科拿地有如開掛，9月、10月先后拿下7幅地塊，另外上海、沈陽、成都、天津等地也均有地塊入手，其中還不乏高溢價地塊。向來低調拿地、專注“撿漏”的萬科為何突然出手闊綽，究竟又是在打什么算盤？

??30天53萬方宅地，全城全方位布局

??9月11日可謂這波杭州萬科拿地熱潮的開端，位于市中心的文暉單元、彭埠單元宅地先后被高溢價拿下，隨后9月底又連續抄底余杭海創園、良渚街道 以及蕭山開發區三宗地塊，10月10日再奪未來科技城宅地及大江東物流用地。前后短短一個月時間，杭州萬科累計斬獲53.2萬平方米住宅類用地，耗資 45.3億元。

??不難發現，杭州萬科此番可謂布局全城，地塊跨越市中心和郊區，不僅有深耕區域，還有新進板塊。從拿地分布及定位，我們可以大致判斷出杭州萬科的 戰略布局思路。高溢價競得市中心地塊表達了其豐富產品線的強烈意圖，文暉單元和彭埠單元兩幅地塊未來將定位為中高端改善型項目。但是，文暉地塊一來是萬科 首次布局的區域，客群相對陌生，二來18074元/平方米的樓板價高于周邊首開、天陽等新盤的售價，未來運營存在一定的風險。為了規避風險，杭州萬科仍將 重心放在剛需型產品上，良渚街道等另外4幅宅地均遠離市區，定位剛需以滿足龐大的剛需群體，并多數立足深耕區域，如城西和良渚板塊，利用區域認可度和品牌 效應來保證未來銷售。

??樓市向好、新帥上任，主客觀因素雙管齊下

??杭州萬科破天荒改變拿地風格，拿地規模激增。我們認為，這是由于多方面因素共同推動的。

??客觀角度來講，杭州萬科此番如此大刀闊斧，根本原因在于杭州房地產市場表現優異。杭州城市人口吸附能力強， 樓市需求基礎穩固，同時還是典型的政策敏感型城市。因而，從去年下半年救市政策不斷出臺開始，杭州住宅市場逐漸由庫存高壓、供需嚴重失衡進入市場持續回 暖、供需均衡的正常軌道。根據CRIC監測數據統計，今年以來杭州商品住宅成交量一路小跑上漲，自4月開始單月成交量均超百萬平方米，至第三季度末累計成 交880萬平方米，同比漲幅達71%，領先一眾城市。同時，從萬科2014年年報中可以獲悉，2014年年末在杭僅7個項目有儲備，共計147萬平方米， 其中良渚文化村項目占到6成，其他項目體量均不大。2015年計劃開工49萬平方米，計劃竣工面積45萬平方米，未來供應略顯不足。因而在市場基本面好、未來供應不足的情況下，杭州萬科積極拿地補倉成為自然之舉。

??主觀角度來看，年初杭州萬科換帥，新帥李嵬走馬上任，手上可調配的資源相當充裕，新帥意志可能是杭州大規模拿地的重要因素。 2014年杭州商品房銷售金額前三甲依次為綠城、萬科、濱江，成交金額分別為133億元、122億元和89億元。萬科與銷冠綠城差距并不大，新官上任的李 嵬在保持百億業績規模的基礎上有意沖擊杭州銷冠，因而選擇主動出擊，一改往日低調拿地風格，全面擴張規模。同時，萬科在杭產品基本著眼剛需，利潤率偏低。 反觀綠城、濱江，這兩家房企改善型產品居多，正好迎合越來越多的中高端需求。因而萬科力求填補產品空白，借改善產品之力改善利潤率、提升競爭力，這也就成 為其在主城區大手筆拿地的根本原因。說到底，都是為了業績。

??今年萬科布局力度明顯加大，布局范圍涉及全部城市能級，囊括全部經濟大區。典型的如在太原新增9幅地塊，建筑面積165萬平方米，在東莞新增8 幅地塊157萬平方米，在上海新增4幅地塊133萬平方米。萬科積極尋求業務轉型的同時卻在擴張傳統業務規模，看似相悖，實則相輔相成。萬科轉型聲勢浩 大，業務鋪開面廣，不光有集團對外公布的五大轉型業務，還有家裝、環保等產業的投入。然而新業務的前期投入大，需要占用資金量多，而初期的經營性現金流很 難反哺業務發展，這時候還得需要用傳統業務進行支持和彌補，或許這也就成為繼續擴張傳統業務規模的邏輯所在。只有繼續做大傳統業務，強化傳統業務優勢，萬 科的轉型之路才能走得更遠、更無后顧之憂。