??近日，有消息稱中信正準(zhǔn)備掛牌轉(zhuǎn)讓惠州項目，這是中信地產(chǎn)系繼出售中信西關(guān)海項目之后又一出售項目的動作。回顧近幾年，中信地產(chǎn)系轉(zhuǎn)手出讓的項目或子公司股權(quán)的案例并不少見。其出售的權(quán)益涉及有上海、廣州等核心地段成熟項目，也有成都、三亞等城市的項目運(yùn)營子公司。

??這其中的緣由歸結(jié)起來主要有以下三個方面：

??戰(zhàn)略導(dǎo)向，盈利第一！

??房地產(chǎn)板塊是中信股份較為成熟的業(yè)務(wù)之一，利潤貢獻(xiàn)僅次于金融業(yè)務(wù)。如2014年，房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)板塊盈利84.48億港元占集團(tuán)總盈利 的14%，是中信股份第二大盈利來源。另外，從資產(chǎn)總額中也可以看出，除金融板塊之外，房地產(chǎn)資產(chǎn)的比重也最大的。從盈利層面來看，其出售資產(chǎn)的動機(jī)主要 有以下兩個方面：

??一方面，適時出讓看漲的股權(quán)投資，及時換取利潤。如上海中信君廷項目，由于該項目處于徐匯濱江龍華板塊，區(qū) 域升值潛力較大，被資本市場較為看好，中信地產(chǎn)曾以股權(quán)投資的方式，在該項目上小賺了一筆。2013年9月，中信地產(chǎn)以2092.04萬元獲得開發(fā)中信君 廷項目的上海盛博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，作為股權(quán)投資；2013年12月，中信地產(chǎn)以掛牌價4.93億元將上海盛博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的 股權(quán)出售給深圳道信投資有限公司。短短三個月時間，中信地產(chǎn)從中獲利近4.72億元。

??另一方面，受集團(tuán)總體戰(zhàn)略“提升現(xiàn)有業(yè)務(wù)的盈利能力和投資回報”、“實(shí)現(xiàn)股東價值最大化”的影響，在房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)上，也形成了一致以盈利為導(dǎo)向的戰(zhàn)略目標(biāo)。由此將可盈利的資產(chǎn)變現(xiàn)來提高利潤也不足為奇。據(jù)年報顯示，2014年房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)的歸屬股東獲得 79億港元的利潤，較2013年增長12%。究其原因，除了年內(nèi)香港愉景灣項目、房地產(chǎn)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)銷售回款上升以外，企業(yè)年內(nèi)還出售了香港大昌行商業(yè)大廈， 獲得銷售額約39億港元，直接貢獻(xiàn)約9億元的利潤。因此，隨著房地產(chǎn)白銀時代來臨，利潤下滑，基于集團(tuán)整體盈利的考慮，只要資產(chǎn)可以盈利，企業(yè)便會將少量比較優(yōu)質(zhì)的項目變現(xiàn)來保證集團(tuán)利潤上升。

??資產(chǎn)整合，去劣存優(yōu)！

??梳理單個項目售賣的原因發(fā)現(xiàn)，受“盈利第一”的戰(zhàn)略影響，中信出售的項目部分是因為開發(fā)進(jìn)程較慢，或負(fù)債率較高，以避免遭受過多的損失，但有些甚至通過售賣項目也獲取了較多利潤。

??我們梳理這些項目掛牌出讓時的財務(wù)情況來看，部分項目的債務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過掛牌價，也有可能是因為項目的負(fù)債率太高而轉(zhuǎn)手與人，以避免造成過大的損失。 因而，一些開發(fā)進(jìn)程緩慢、前景不明朗的項目，也是企業(yè)出售的對象。如中信地產(chǎn)持有100%股權(quán)的北京富恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司主要開發(fā)的弘通科研大 樓項目因涉及梁思成、林徽因故居的保護(hù)，迫于社會輿論的壓力，該項目的拆遷工作最終被北京市規(guī)劃委強(qiáng)行停止。迫于項目開發(fā)前景，企業(yè)將該持有公司的股權(quán)、 債權(quán)全部掛牌轉(zhuǎn)讓。

??另外，通過售賣可適時換取利潤的項目。如三亞中信半島云邸項目，三亞中信半島云邸是中信地產(chǎn)在三亞打造高端 項目，自開盤以來，銷售情況較好，是企業(yè)在海南島業(yè)績的主要貢獻(xiàn)項目之一。據(jù)CRIC監(jiān)測，截至2014年8月底，三亞中信半島云邸共銷售22.17億元 (人民幣，下同)，銷售面積約6.23萬方，去化率約為61.99%。按照3萬/平米左右的銷售單價計算，項目后期還有大約12億元的貨值。但掛牌出讓信 息顯示，該公司出售時的債務(wù)共計8.52億元，可見項目盈利情況并不佳。倘若將項目售賣，加上掛牌價4.1億元，可回款12.62億元，剛好等同于項目未 來預(yù)期的貨值。值得注意的是，中信還在掛牌中提出，企業(yè)將繼續(xù)保留對三亞中信半島云邸項目的管理權(quán)，并在委托管理期限內(nèi)會向?qū)Ψ绞杖№椖咳课飿I(yè)簽約銷售 額2%的管理費(fèi)用。由此可見，企業(yè)欲通過這筆交易轉(zhuǎn)移債務(wù)壓力和運(yùn)營風(fēng)險，還能從中換取管理費(fèi)。

??優(yōu)化資產(chǎn)助上市，地產(chǎn)系整合迷霧重重！

??2014年，中信集團(tuán)將2250億元人民幣的股份全部將注入中信泰富，已實(shí)現(xiàn)在港整體上市。從項目出售的時間來看，大部分項目是在上市之前。因此，也不能排除中信多次出售項目的背后原因是優(yōu)化集團(tuán)整體的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為集團(tuán)整體實(shí)現(xiàn)上市鋪路。

??后記：雖然集團(tuán)上市已成功，但中信股份的房地產(chǎn)板塊的兩大公司中信地產(chǎn)和中信泰富之間的整合問題仍然被遺留下來，且整合前景并不明朗。一方面，盡管集團(tuán)多次提出了整合的暢想，也所作出了相應(yīng)的努力。 如對于整合的方向，中信集團(tuán)董事長常振曾公開表示，中信地產(chǎn)將以住宅為主，中信泰富將以發(fā)展綜合體及商業(yè)地產(chǎn)為主。且今年8月，中信地產(chǎn)副董事長兼總經(jīng)理 王炯還公開表態(tài)“中信房地產(chǎn)系整合的初步方案已經(jīng)完成，預(yù)計下個月具體方案可以正式出臺”。但時至今日，還未公布具體方案。而另一方面，中信地產(chǎn)旗下的商業(yè)地產(chǎn)卻正向規(guī)模化方向發(fā)展。今年以來，中信商管不僅與萬達(dá)院線達(dá)成戰(zhàn)略合作，還于11月6日舉辦“中信商業(yè)全國品牌發(fā)布暨招商啟動儀式"，首次發(fā)布其商業(yè)品牌及全國戰(zhàn)略布局，將中信商用地產(chǎn)細(xì)分為城市綜合體、區(qū)域型商業(yè)、休閑度假型商業(yè)系列這三大產(chǎn)品線。盡管如此，面臨行業(yè)的競爭，以及考慮到集團(tuán)整體利益，集團(tuán)地產(chǎn)系的整合還是會發(fā)生。