??2016年初藍光在南京板橋拍下“地王”引起我們關(guān)注，一方面，藍光拿地成本首次破萬，近乎其平均拿地成本的兩倍，土地價值的變化意味著從產(chǎn)品定位、工程投入到后期營銷都需要有所調(diào)整；而另一方面，從南京城市本身來看，城市價值與資本泡沫齊飛，土拍市場過萬的樓板價屢見不鮮，本次奪地王到底是一時的沖動之舉，還是早有“預(yù)謀”？

??為什么大本營在“川渝”,平均拿地成本不到6千的藍光一定要擠進南京？

??中型開發(fā)企業(yè)受限于開發(fā)成本和操盤能力，拿錯地比拿貴地代價更大

??庫存方面，截至2015年末，全國商品房待售面積達到7億，比一年前增加了1億平方米，創(chuàng)下新高。其中住宅待售面積超過4億㎡；而這7億僅為 “賬面數(shù)據(jù)”，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億㎡，這就意味著，房企拿錯了地，即使后期貼 本賣，也不一定能全身而退。

??什么是對的地？

??一線是共識，但進場門票已開出天價！2015年一線城市全年土地成交均價漲至13745元/㎡，同比增幅85%；全國十大單價地王匯聚北上深， 最低樓板價為4.9萬/㎡，最高已接近8萬/㎡，房企資金壓力劇增，為降低開發(fā)風(fēng)險，大房企、國企背景開發(fā)企業(yè)和險資聯(lián)合拿地屢見不鮮；伴隨貨幣寬松，一 線土地飆價仍在上演，過高的競爭門檻讓中小企業(yè)無法插足。

??1.5線城市市場熱度高，購買力強勢，成為退而求其次的最佳選擇。

??南京作為1.5城市背靠長三角經(jīng)濟圈，是江蘇省的省會城市，省內(nèi)綜合實力排名第一，2014年GDP總值為8820億；從市場來看，南京去化周 期不足4個月，是全國30個重點城市中去化周期最短包袱最輕，無論是市場還是產(chǎn)品都有很大的提升空間。回顧2015年南京共成交地塊共62幅，成交面積為 366萬方，成交金額772億，土地市場持續(xù)升溫，年內(nèi)誕生20個地王；其中競爭熱度高、政商關(guān)系受限等因素，讓10家新晉房企進入南京市場，基本上都是 高溢價，如魯能、和昌、北辰、中銳、中建東孚5家拿地樓板價都創(chuàng)造了區(qū)域地王。本次新入局的藍光同樣以80%溢價率，破萬的單價摘得城南板橋板塊地王。

??對比地王頻現(xiàn)的南京市場，藍光的拿地成本并不算高。

??數(shù)據(jù)顯示2015年南京河西、成本、仙林三個片區(qū)的土地市場最為搶手，單價地王位列前三，而江寧地塊各片區(qū)地王的最低準(zhǔn)入門檻樓板價超過1.6萬/㎡，藍光1.07萬/㎡樓板價摘得僅是城南板塊內(nèi)部的單價地王。

??通過對板塊價值和細分市場的研判，拿地后的項目定位有3點值得關(guān)注：

??1． 必須面對短期內(nèi)板塊價值難以發(fā)生較大變化

??先來看地塊基本信息，位于城南板橋板塊是政府重點規(guī)劃新區(qū)，驅(qū)車上高速將近四十分鐘可以到達新街口(南京中心)；建設(shè)中的衛(wèi)星城”配套仍不完 善，短期內(nèi)利好政策有限。從政府公布的城區(qū)未來規(guī)劃看，板塊樓盤所期待的8、9號地鐵線，目前僅9號線一期即將啟動，未延伸至區(qū)域內(nèi)；2016年初9號線 二期已進行可行性研究及沿線用地控制性規(guī)劃招標(biāo)。眾所周知，對新區(qū)而言，政府的規(guī)劃代表未來區(qū)域發(fā)展方向和可能落地的基建配套，片區(qū)利好是房產(chǎn)價值托底的 核心要素，從目前情況看，板橋雖然被帶上南京衛(wèi)星城的“高帽”，實際上可以落地的利好政策仍十分有限。

??2．與周邊入市項目相比無土地成本優(yōu)勢

??板塊內(nèi)多數(shù)項目以本地剛需客為主，對外來客戶的吸附能力弱，這使得項目的去化周期拉長，但另一方面對比樓板價和售價，多數(shù)項目利潤可觀，以東亞 觀樾為代表，集團2009年拍下集團2009年拍下北窯崗村地塊樓板價約合4005元/㎡，目前最新報價達30000元/㎡，利潤可運作空間高達 649%。顯然，藍光10688元/㎡的樓板價想擠進剛需市場，成本上已經(jīng)不占優(yōu)勢。

??3．剛需市場無特色，項目去化周期拉長

??一方面城南區(qū)本地客源為主，需求和購買力有限，另一方面片區(qū)內(nèi)以剛需項目為主且同質(zhì)化嚴重，我們以藍光G70地塊為圓心5公里為半徑畫圓，均價 在1.2—1.6萬/㎡，產(chǎn)品以80-120㎡兩房、三房為主。從成交情況看，2015年和昌灣景以12500元/㎡成本價開盤，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示共銷售 216套，去化比例約為7成；富力尚悅居2015年新推400多套房源均價16500元/㎡，網(wǎng)簽354套，去化比例約8成，宋都南郡國際推出1200套 房源均價約合12000元/㎡，網(wǎng)簽套數(shù)為810套，去化比例為7成，這樣的銷售結(jié)果，對比南京整體市場的火爆不能讓人滿意。

??在剛需板塊，做到房價與地價漲幅相匹配是關(guān)鍵，藍光勝算幾何？

??區(qū)域：南京對于藍光并非完全陌生。

??一方面早先已經(jīng)打入合肥、蘇州、無錫等城市，這些城市都屬于江浙滬經(jīng)濟圈，在市場環(huán)境研判、營銷渠道等方面有共同點，可幫助南京項目快速展開；另一方面與成都、重慶等城市同時屬于長江流域，受相同氣候、濕度、風(fēng)向等方面，產(chǎn)品方面或多或少有可復(fù)制、借鑒之處。

??競品借鑒：城南區(qū)域內(nèi)樓板價超過1萬的項目，在區(qū)域空間差異不大的情況下，開發(fā)商通過打磨產(chǎn)品力來拉高單價。

??選出禹州吉慶里、恒大華府、中南錦苑、金浦翡翠谷作為代表，均價在23000元/㎡-32000元/㎡：一種是以恒大為代表選擇奢裝大平層，面 向再改類客戶，另一種是以禹州為代表控制產(chǎn)品面積，通過注入住宅科技系統(tǒng)，改善住宅質(zhì)量的概念，面向首改類客戶。對比樓板價與售價差額，利潤可運作空間在 100%-105%浮動。

??有中高端產(chǎn)品可復(fù)制。

??綜合拿地成本，可以將板橋地塊作為藍光開啟南京市場，涉足中高端項目的試驗田；目前入市的雍錦系項目，有成都的雍錦閣和合肥的雍錦半島，因為拿 地成本、容積率、地塊配建指標(biāo)等差異，不能完全復(fù)制，但是我們關(guān)注到雍錦閣中的150㎡的“空中別墅”客廳挑高6.1m，后期可做各層贈送面積27.6 ㎡，贈送比超過15%，客廳開間6.9m進深4m實地體驗空間感強，可以作為引爆市場的產(chǎn)品推出。將“空中別墅”作為引爆市場的產(chǎn)品，一方面高贈送比降低 客戶價格抗性，另一方面戶型設(shè)計、空間感體驗好，利于吸引改善型客戶。

??總結(jié)：藍光地王NO.2015G70破局猜想：

??猜想一：純剛需，土地成本決定藍光利潤率攤薄，強產(chǎn)品力及成熟產(chǎn)品線提升周轉(zhuǎn)率，薄利高周轉(zhuǎn)藍光老路線，沒必要新進南京拿地王，品牌落位還要再費力。

??猜想二：純高端，利潤率提升，但短期內(nèi)板塊客戶認知認為剛需，外來客戶導(dǎo)入難度及本地客戶購買力限制，都會降低項目周轉(zhuǎn)率。

??猜想三：定位中高端，做區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿，我們認為可行性較高，產(chǎn)品品類以“空中別墅”為代表引爆市場，吸引外來客戶，拉高利潤率，同時配有對本地改善客戶兩房、三房，針加速周轉(zhuǎn)速度，幫助現(xiàn)金流回正。

??(注：項目收益率=利潤率*周轉(zhuǎn)率*杠桿率)