??2016年，上半年的地產(chǎn)市場(chǎng)處在 “漲聲一片” 的情緒當(dāng)中，在外部銀子多多和“資產(chǎn)荒”的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷(xiāo)售情況和盈利能力都有了顯著的提升，房企的拿地動(dòng)作也隨之不斷加快。在重點(diǎn)房企公布業(yè)績(jī)之前, 我們先來(lái)看看截至8月21號(hào)，各大房企的具體表現(xiàn)如何？哪家房企的業(yè)績(jī)會(huì)又值得一去？

??一、業(yè)績(jī)總結(jié)

??◆ 銷(xiāo)售火爆，超額完成年初目標(biāo)

??延續(xù)了15年下半年的市場(chǎng)熱度，16年上半年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可謂是個(gè)豐收年。截至8月21號(hào)，房企大部分合同銷(xiāo)售都創(chuàng)下歷史新高，同比增幅超過(guò)50%。借著火爆市場(chǎng)的東風(fēng)，房企表現(xiàn)大多超出銷(xiāo)售預(yù)期，半年即完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)逾六成，其中碧桂園、新城發(fā)展、旭輝地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)更直接上調(diào)了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　◆盈利上升，加速去庫(kù)存

　　受益于房?jī)r(jià)整體飆升，部分房企毛利率有不同程度上升，如龍光、龍湖、旭輝以及新城。其他房企則趁房市回暖、成交量普遍上升的時(shí)機(jī)加速去化三四線城市物業(yè)，雖毛利率受到一定影響，但優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一定程度上消除了未來(lái)存貨周轉(zhuǎn)的隱患，暫時(shí)性以量換價(jià)也不失為好計(jì)策，典型房企如處在剔除三四線存貨階段的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　表現(xiàn)頗值得一提的是旭輝，合約銷(xiāo)售、確認(rèn)收入同比增速大幅領(lǐng)跑行業(yè)的同時(shí)毛利率也不落下，在成本上嚴(yán)格控制土地支出、降低融資開(kāi)銷(xiāo)，同時(shí)積極營(yíng)銷(xiāo)、并提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，27.1%的毛利率表現(xiàn)在物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占比大的房企中頗為靚麗，是規(guī)模和盈利兩手抓的標(biāo)桿。

　　另一家典型房企當(dāng)代置業(yè)，雖然由于收入結(jié)算重心從北京轉(zhuǎn)至長(zhǎng)沙和武漢，導(dǎo)致毛利率下滑較多，但通過(guò)嚴(yán)格管控銷(xiāo)售和行政支出，仍基本保住了凈利潤(rùn)根據(jù)地的擴(kuò)張，在16年上半年去化大軍中應(yīng)算交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

　　◆聚集一二線，“舊改”+“合作”

　　2016年土地市場(chǎng)也相當(dāng)火熱，房企加快拿地節(jié)奏，地王頻出。在整體飄紅的大環(huán)境下，城市間分化加劇，一線及重點(diǎn)二線城市在樓市調(diào)控下仍難降溫，房企也爭(zhēng)先恐后地來(lái)到熱點(diǎn)城市搶一杯羹，如龍光地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持深耕深圳及周邊珠江三角洲地區(qū)的策略，當(dāng)代置業(yè)聚焦京津冀及長(zhǎng)三角的一線及強(qiáng)二線城市，碧桂園也在“農(nóng)村”包圍“城市”的進(jìn)程上前進(jìn)了一大步，主抓一線城市周邊、二線城市近郊和三四線城市中心。

　　由于地價(jià)飆升超出預(yù)期，企業(yè)拿地負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，越來(lái)越多房企開(kāi)始以合作方式共同拿地并進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一方面降低了成本負(fù)擔(dān)，另一方面也分散了一定風(fēng)險(xiǎn)，如綠地、雅居樂(lè)和平安、寶豐資本合作開(kāi)發(fā)南舊金山項(xiàng)目，除了上述優(yōu)勢(shì)外更能獲益于平安在融資渠道的便利。爭(zhēng)取舊改項(xiàng)目也是降低土地支出的一個(gè)新方向，尤其在深圳的地方房企，由于正常招拍掛的土地供應(yīng)稀缺且價(jià)格高不可及，舊改項(xiàng)目便成為重要拿地渠道。

　　雖然土地市場(chǎng)大環(huán)境非常火熱，大多數(shù)房企依然保持了審慎的拿地態(tài)度，緊隨政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化來(lái)調(diào)整拿地策略，即使在一二線城市也盡量追求低溢價(jià)，保證足夠的利潤(rùn)空間來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)風(fēng)云變幻。例如龍湖地產(chǎn)，一直以來(lái)持防守策略，避免過(guò)于激進(jìn)，追蹤一二線城市價(jià)格洼地來(lái)實(shí)現(xiàn)在周期更替中的長(zhǎng)久不衰。在上述房企中，拿地較為激進(jìn)的僅碧桂園和中駿置業(yè)，碧桂園上半年拿到了武漢單價(jià)地王和溫州總價(jià)地王，中駿置業(yè)為在這趟地王潮中加速擴(kuò)張更定下了凈負(fù)債率100%的上限。

　　◆貨幣環(huán)境寬松，借貸成本下降

　　上半年融資環(huán)境寬松，房企的平均借貸成本基本都下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，借貸負(fù)擔(dān)大大下降，幾乎所有房企都成功用低成本境內(nèi)債務(wù)替換了高成本境外債務(wù)，一些借了永續(xù)債的房企也計(jì)劃趁這個(gè)大好時(shí)機(jī)解決掉手中的燙手山芋，如碧桂園上半年已還清超過(guò)30億，業(yè)績(jī)會(huì)上也稱(chēng)下半年將一并還掉剩下的166億永續(xù)債。而從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，凈負(fù)債率大幅上升或下降的都大有人在，一些房企由于項(xiàng)目擴(kuò)張而融資，如當(dāng)代置業(yè)；其他則在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)加快了現(xiàn)金回款率，如奧園地產(chǎn)。

　　二、業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答風(fēng)云榜

　　今年投資者的問(wèn)題大多集中在公司的財(cái)務(wù)狀況以及項(xiàng)目推進(jìn)層面。在財(cái)務(wù)層面上，今年隨著大環(huán)境中貨幣“大水漫灌”和信貸政策寬松的影響，各家公司的融資成本都有了進(jìn)一步的下降。然而由于人民幣貶值預(yù)期，各家公司都在利用可能的工具，或提前贖回美元港元債務(wù)，或利用匯兌工具，以減少由于匯率浮動(dòng)造成的財(cái)務(wù)損失。在項(xiàng)目層面，一線城市繼續(xù)一枝獨(dú)秀，然而二線城市的房市卻出現(xiàn)“冰火兩重天”的局面，房企在一線城市、重點(diǎn)二線城市的布局和推進(jìn)以及三四線城市的去庫(kù)存進(jìn)度繼續(xù)成為分析師聚焦的核心。

　　本次獎(jiǎng)項(xiàng)將對(duì)8月21日前舉行半年業(yè)績(jī)會(huì)的各家公司做一個(gè)綜合盤(pán)點(diǎn)，從分析師的觀感和管理層的回答兩個(gè)角度出發(fā)，挖掘出各家房企在投資者關(guān)系工作上的亮點(diǎn)，為大家評(píng)選出最佳互動(dòng)獎(jiǎng)和最佳形象獎(jiǎng)兩個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，希望這些信息能給各家房企在進(jìn)行投資者關(guān)系工作時(shí)提供一個(gè)有益的借鑒。

　　最佳互動(dòng)獎(jiǎng) — 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、碧桂園

　　1、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

　　真正的武林高手，往往面對(duì)不同的對(duì)手，都能在多變的險(xiǎn)境中輾轉(zhuǎn)騰挪，游刃有余。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的管理層在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，面對(duì)來(lái)自分析師的各種問(wèn)題，或咄咄逼人，或角度刁鉆，都能利用自身深厚的行業(yè)積淀和管理層的精誠(chéng)配合，深入淺出，妙語(yǔ)連連，彰顯出管理層對(duì)于企業(yè)優(yōu)異業(yè)績(jī)的滿(mǎn)滿(mǎn)信心和與資本層面溝通的充分準(zhǔn)備，著實(shí)令參會(huì)者印象深刻。

　　Q：公司從2010年以后，從不同指標(biāo)來(lái)看更大感覺(jué)是迷失，各方面謹(jǐn)小慎微，但反映不到指標(biāo)上，在這么多公司是盈利和股價(jià)跌最多的，公司是否體制方面有問(wèn)題？盈利還有機(jī)會(huì)放出來(lái)嗎？

　　A：2010年到2013年這個(gè)階段，是遠(yuǎn)洋的股權(quán)結(jié)構(gòu)面臨重大變化的階段。此前的20年，遠(yuǎn)洋都是在原股東中遠(yuǎn)的體系之下，在發(fā)展戰(zhàn)略、公司治理、企業(yè)文化方面，與中遠(yuǎn)的聯(lián)系比較緊密。從2010年開(kāi)始，由于股東變更，我們相應(yīng)制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略，也順應(yīng)行業(yè)變化進(jìn)行了一系列的調(diào)整。我們認(rèn)為，公司在調(diào)整階段需要更加穩(wěn)健一些。

　　同時(shí)，2010到2013年這個(gè)階段，也是行業(yè)整體發(fā)生重大轉(zhuǎn)折和變化的時(shí)期，我們更多著眼于在行業(yè)巨變中保持公司正常發(fā)展。因此，我們?cè)谥笜?biāo)上并不是疾風(fēng)暴雨式的，并不追求名義上的高增長(zhǎng)，而是保持了穩(wěn)健的態(tài)度。例如那種使用八、九倍杠桿的資金去拿地的方式，我本人并不贊同。

　　今年的中期業(yè)績(jī)，盡管在營(yíng)業(yè)收入上表現(xiàn)不盡如人意，但我個(gè)人反而是非常樂(lè)觀的。公司已經(jīng)渡過(guò)了最艱難的調(diào)整期，各項(xiàng)指標(biāo)都會(huì)逐步向好，在業(yè)績(jī)指標(biāo)上也會(huì)逐步體現(xiàn)。

　　Q：人壽進(jìn)來(lái)這么多年了，安邦剛進(jìn)來(lái)，就一兩塊地合作，雙方能否說(shuō)一下后續(xù)會(huì)怎樣進(jìn)行合作？?jī)晌淮蠊蓶|進(jìn)來(lái)公司連回購(gòu)保護(hù)股價(jià)都不行了，兩位有什么看法？

　　A：大多數(shù)公司買(mǎi)地的錢(qián)沒(méi)多少，但還是大膽買(mǎi)地，但讓我使用8倍9倍的杠桿，我是做不到的。你提的問(wèn)題我們回去好好反思，爭(zhēng)取下個(gè)十年能表現(xiàn)得好點(diǎn)。一方面我們要培養(yǎng)企業(yè)的獨(dú)立性，如果完全依附于某個(gè)股東，咱們行業(yè)也有很多新的熱點(diǎn)，家長(zhǎng)如果也有想法，家里就會(huì)亂，人壽和安邦都是國(guó)際化的公司，有他們投資的定義。發(fā)展慢、困難的時(shí)候家長(zhǎng)就多管管，發(fā)展好的時(shí)候孩子就自主拓展，哪個(gè)公司最聽(tīng)話，哪個(gè)公司肯定沒(méi)做好，這都是兩方面要看的。

　　中國(guó)人壽：作為中國(guó)人壽，在09年入股遠(yuǎn)洋以來(lái)還有兩次增持，這是人壽對(duì)遠(yuǎn)洋的認(rèn)可，堅(jiān)持長(zhǎng)期穩(wěn)健的資金投資要求，所以我們?cè)诤瓦h(yuǎn)洋合作當(dāng)中，從投資方面我們還是保持一些定力。指標(biāo)不理想我們也知道是因?yàn)榍岸螘r(shí)間做了調(diào)整，沒(méi)有在指標(biāo)上反映出來(lái)，我們?cè)诤献魃线€是很多的，比如不斷加大投資，在發(fā)債上支持，在不動(dòng)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，包括在河南即將落地的項(xiàng)目，也有一塊養(yǎng)老項(xiàng)目的合作，待建業(yè)務(wù)中的四個(gè)項(xiàng)目也會(huì)有合作，也在溝通和積極擴(kuò)展，從大股東支持合作方面，應(yīng)該算是涵蓋了各個(gè)方面。人壽是金融機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是我們的短板，遠(yuǎn)洋是專(zhuān)業(yè)的，雙方希望利用好各自的優(yōu)勢(shì)，在不動(dòng)產(chǎn)投資布局上借助遠(yuǎn)洋的專(zhuān)業(yè)為我們進(jìn)行配置，對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)也是大股東提供的支持。

　　安邦保險(xiǎn)：安邦非?？春眠h(yuǎn)洋的管理團(tuán)隊(duì)、股權(quán)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)洋成立23年，運(yùn)營(yíng)一直穩(wěn)健，房地產(chǎn)無(wú)論從政策和市場(chǎng)層面，可能短期有一些好的表現(xiàn)，可能會(huì)陷入投資的周期和低谷，如果失敗了幾次，對(duì)于長(zhǎng)期投資的金融機(jī)構(gòu)是不愿意看到這樣的情況，我們不期望暴利和抄底，遠(yuǎn)洋符合安邦長(zhǎng)期持有的投資預(yù)期。

　　同時(shí)參會(huì)的管理層中不僅僅有傳統(tǒng)的首席執(zhí)行官，首席財(cái)務(wù)官，投資關(guān)系總監(jiān)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的兩位股東(人壽和安邦)在董事會(huì)里面的執(zhí)行董事也在問(wèn)答環(huán)節(jié)中扮演著積極參與者的角色。用 “家長(zhǎng)”和“學(xué)習(xí)好的孩子”來(lái)比喻大股東和遠(yuǎn)洋之間的合作關(guān)系，足以體現(xiàn)大股東和管理層之間的相互信任和精誠(chéng)合作，同時(shí)董事長(zhǎng)虛懷若谷的態(tài)度，對(duì)投資者提出的問(wèn)題提出“好好反思”，也令投資者對(duì)公司內(nèi)部的治理充滿(mǎn)希冀。

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　　2、碧桂園

　　碧桂園今年的表現(xiàn)可以用 “春風(fēng)得意馬蹄疾” 來(lái)形容。無(wú)論是國(guó)內(nèi)的合同銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是國(guó)外的產(chǎn)業(yè)布局，都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展。面對(duì)投資者對(duì)于其之前毛利率的疑惑，管理層開(kāi)誠(chéng)布公，對(duì)自己在2011年的過(guò)快擴(kuò)張?jiān)斐擅食袎旱慕逃?xùn)做了總結(jié)和歸納。并強(qiáng)調(diào)自己之后的增長(zhǎng)都是“有質(zhì)量”的增長(zhǎng)，不會(huì)再走為了擴(kuò)大規(guī)模而犧牲毛利率的老路。追求完美，永不止步！

　　Q：這是一個(gè)關(guān)于毛利率的問(wèn)題，2013年毛利率有過(guò)增長(zhǎng)，之后的毛利率就下降了？這一次增長(zhǎng)和上次有什么不同，會(huì)不會(huì)延續(xù)之前毛利率先升后降的情況？

　　A：2013年翻倍增長(zhǎng)帶來(lái)毛利的下降。這對(duì)于我們土地的選擇有更多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。當(dāng)時(shí)貨量太多，財(cái)務(wù)承壓?，F(xiàn)在我們推行的就是成就共享和同心共享，所有項(xiàng)目從14年的10月份開(kāi)始的都是盈利的。管理層強(qiáng)制參股和跟投項(xiàng)目，其中353個(gè)項(xiàng)目全部盈利。凈利率12.5%，今天數(shù)字還在上升。今年上半年的毛利是21%，這已經(jīng)是公司的最低點(diǎn)。今年的確認(rèn)收入主要是下半年和明年出現(xiàn)的。對(duì)每一塊地都要跟投，強(qiáng)制跟投和自愿跟投相結(jié)合。提升了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，面對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)的需求。我們有勞斯萊斯的產(chǎn)品，同時(shí)也有在惠州做深圳外溢的盤(pán)，一般平均是5.3個(gè)月完美開(kāi)盤(pán)。我們管理層提出三個(gè)持續(xù)，三個(gè)完美(開(kāi)盤(pán)完美，交樓完美，收官完美)，兩個(gè)目標(biāo)(價(jià)值雙響，口碑相傳)的概念并將繼續(xù)維持。

　　除了在常規(guī)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)公告和問(wèn)答環(huán)節(jié)之外，不論是在會(huì)場(chǎng)之外還是在會(huì)場(chǎng)之內(nèi)，碧桂園都對(duì)自己馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目不遺余力地進(jìn)行宣傳。甚至在分析師會(huì)議結(jié)束之后，碧桂園董事長(zhǎng)莫斌先生還在會(huì)場(chǎng)上熱情邀請(qǐng)各位分析師去到碧桂園的森林城市項(xiàng)目實(shí)地考察走訪，“你們只有實(shí)地看到這個(gè)項(xiàng)目才知道它有多好”?？梢?jiàn)管理層對(duì)這一海外項(xiàng)目的重視程度和十足信心，值得資本市場(chǎng)的期待。

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　　最佳形象獎(jiǎng) — 龍湖地產(chǎn)

　　在市場(chǎng)的起起落落中，龍湖就像一個(gè)久經(jīng)風(fēng)霜的老將， 沒(méi)有一騎當(dāng)千的架勢(shì)，卻有著老驥伏櫪的沉著與冷靜。龍湖地產(chǎn)的董事長(zhǎng)吳亞軍女士說(shuō)，龍湖地產(chǎn)就是只是做一個(gè)“中等生”就好了，我們?cè)谑袌?chǎng)中就是要保證不墊底。然而面對(duì)行業(yè)的風(fēng)云變幻，龍湖一直堅(jiān)持著謙虛穩(wěn)健，目光長(zhǎng)遠(yuǎn)的防守式作風(fēng)，“十年磨一劍”的態(tài)度不僅僅給龍湖自身帶來(lái)令人矚目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，更在投資者心目中留下了“穿越周期的贏家”的美譽(yù)。

　　Q：龍湖是穩(wěn)健性選手，這一次提高銷(xiāo)售目標(biāo)提高大，背后是什么原因？這是不是代表龍湖之后的原則會(huì)有變化？

　　A：龍湖穩(wěn)健增長(zhǎng)的原則是沒(méi)有變化的。7月底完成473億的銷(xiāo)售額，620億對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)穩(wěn)健的目標(biāo)，這是根據(jù)市場(chǎng)和行業(yè)的決策。未來(lái)幾年中，政策向好，一些核心城市會(huì)出現(xiàn)反向調(diào)控，但是我們保持穩(wěn)健的策略不變。總體上的可售貨值提高，去化率提升至60%。風(fēng)格上沒(méi)改，總體穩(wěn)健。我們會(huì)堅(jiān)持和市場(chǎng)節(jié)奏一致，比如龍湖的蘇州項(xiàng)目，就是沒(méi)有按照周?chē)谋P(pán)慢售或惜售。我們堅(jiān)持正常銷(xiāo)售，反而避開(kāi)政府的調(diào)控措施。結(jié)果就是蘇州的去化率高于同業(yè)者。市場(chǎng)從來(lái)不是一帆風(fēng)順，我們就希望順境逆境都不要過(guò)于波動(dòng)。

　　Q：分紅派息方面，有沒(méi)有調(diào)整派息政策變化？

　　A：我們注重分紅的穩(wěn)定性。我們已經(jīng)在租金方面有20億的租金收入做保證，分紅有提高的空間，具體之后會(huì)進(jìn)行溝通。

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　　在穩(wěn)健地做好龍湖地產(chǎn)原有的三大優(yōu)勢(shì)：住宅、商場(chǎng)和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理之外，龍湖同樣在尋求新業(yè)務(wù)的拓展，其中今年成立的創(chuàng)新事業(yè)部就計(jì)劃在長(zhǎng)租公寓和近年的熱點(diǎn)聯(lián)合辦公上面一展拳腳。其中新增的公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”在北京上海和成都已經(jīng)開(kāi)始了自身的布局，計(jì)劃從社交生活?yuàn)蕵?lè)方面挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　總而言之，一場(chǎng)成功的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，一方面要有企業(yè)業(yè)績(jī)硬實(shí)力的支撐，另一方面也是管理層，IR和PR通力合作的最終結(jié)果。 作為一家獨(dú)立的第三方分析機(jī)構(gòu)，我們希望企業(yè)下半年經(jīng)營(yíng)中，把握市場(chǎng)銷(xiāo)售的動(dòng)向，利用寬松的融資環(huán)境，取得企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展，也希冀在未來(lái)的年報(bào)季中看到更加異彩紛呈的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。