2016年1-12月,上實發展實現營業收入64.89億元,同比下降1.97%,歸屬于母公司凈利潤5.92億元,同比增加13.89%,每股收益0.32元/股,擬每10股派發現金紅利0.38元。去年公司房地產銷售全年簽約金額110億元,同比增長170%,銷售回款歷史上首次突破百億,賬面預收款63億元已基本鎖定今年業績,且凈負債率大幅下降至36%,在手現金高達100億元。公司作為上實集團的A股地產上市平臺,坐擁優質地產開發和持有資源,近年積極探索上下游產業鏈的延伸和多元化協同發展,未來成長空間可期。16年初公司通過定增完成集團項目資產注入,貢獻銷售額占比達20%,而目前股價已較集團參與定增價8.92元/股折價近10%,隨著近期地方國企改革的積極推進,我們認為公司的優質資產顯著低估并存在資源整合預期。我們預測公司2017-2018年每股收益分別為0.35元和0.39元,目標價格下調至9.90元/股,相當于10%的RNAV折價,維持買入評級。
       支撐評級的要點
        16年營業收入65億元,歸母凈利5.9億增14%。公司2016年實現營業收入64.9億元,同比減少2%,其中房地產銷售結算收入49.8億元,主要結轉上海、蘇州、湖州、青島、成都等項目;2016年新開工面積29萬平方米,竣工面積62萬平方米。2017年,公司力爭實現營業收入65億元,預計新開工面積90萬平方米,竣工面積50萬平方米。
        16年銷售首破百億,預收款鎖定17年業績。公司2016年房地產銷售簽約金額109.9億元,同比增長170%;簽約面積75萬平方米,同比增長184%,銷售均價14,653元/平米,實現銷售額百億的歷史性突破,其中通過定增收購的上投控股的項目銷售額貢獻占比20%。公司目前預收房款高達到62.1億元,已完全鎖定2017年的房地產結轉收入。
        優質物業資產低估,負債大減現金充裕。公司2016年實現房地產租賃業務收入2.1億元,坐擁實業大廈(3.3萬平米)和金鐘大廈(6.1萬平米)等上海核心商業地段老牌辦公物業,合計持有商辦物業27.4萬平米,賬面成本29.4億元租金回報率超過8%,重估價值可觀。此外,隨著去年銷售回款創歷史新高以及公司債發行和定增的實施,公司目前賬面在手現金高達100億元,凈負債率大幅下降至36.3%。
        “產業X+地產”多元化發展,優質國企成長可期。公司以智慧城市、聯合辦公、健康養老等新興產業實現跨界融合。其中,龍創節能2016年實現智能建筑工程收入8.5億元,凈利7,107萬元。公司作為優質上海國企上實集團的A股地產上市平臺,有望乘著上海國企改革東風實現優質資源和資產整合,未來成長空間可期。
       評級面臨的主要風險
       房地產銷售受到限購和貨幣政策影響,上海國企改革推進低于預期。
       估值
       我們預測公司2017-2018年每股收益分別為0.35元和0.39元,目標價格由11.00元下調至9.90元,相當于10%的RNAV折價,維持買入評級。