??近年來，在高標倉儲需求增加、國家政策支持以及房企自身多元化、提升盈利能力的需求下，越來越多的傳統住宅開發企業加入了物流地產開發運營的行列。萬科作為房企進軍物流地產的先行者之一，發展至今已初具規模。目前萬科已累計獲取物流地產項目50個并設立物流地產基金，其中一二線城市建筑面積占比較大達74.9%。另外，萬科在大量拿地的同時還通過參股普洛斯私有化加速了其物流地產版圖的擴張，未來或將形成與普洛斯協同發展的態勢。

??多元化戰略布局物流地產，目標行業領先

??萬科近年來加速了多元化業務的發展，收購印力集團商業地產、參股普洛斯私有化都極大地豐富了萬科的多元化布局。從萬科物流地產的發展軌跡來看，萬科早在2014年就涉足物流地產，先后進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司，并在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產，而產業地產的業務重點方向之一就是物流地產。

??目前，萬科已累計獲取物流地產項目50個，總建筑面積370萬平方米，權益建筑面積283萬平方米，分布在23個城市。這些物流地產項目大都選址在各城市產業集聚的空港物流園，電子商務物流園或高新技術開發區中，目前的客戶主要來自于快遞業和電商零售行業。其中，武漢陽邏物流項目、南京溧水物流園、南京江寧空港物流園、天津武清電子商務園等多個項目在獲取項目的當年都已完工出租。

??在2017年11月新獲取的項目中。西安灃東項目通過收購股權獲得，區位優勢明顯，是現存物流地中距離市中心最近的點，臨近機場，可有效降低物流成本。天津濱海天津港項目位于濱海新區經濟開發區，周邊非高標的物流出租率在75%以上，未來會改造成為高標庫，租金收益會有增長。

??截止2017年上半年，萬科物流地產已經有11個項目建成運營，其中9個在穩定運營。這9個穩定運營的項目出租率達98%，在行業中達到了一個比較高的出租率水平，凈運營收入（NOI）也處于較好水平。物流地產作為萬科多元化戰略的一個重要組成部分，目前的規模在國內已具有一定的影響力。萬科管理層曾表示，物流地產板塊未來的目標是成為行業領先，全球第一也可預期。

??投資布局逐年增加，聚焦一二線城市高標倉儲需求

??2015年以來，萬科新增物流倉儲用地的投資布局逐年增加，不斷強化在物流地產市場的份額。2015年和2016年萬科分別新獲取物流地產項目建筑面積50.7萬方和99.3萬方。2017年1-11月萬科物流地產投資步伐明顯加快，新增物流地產項目32個，累計獲取220萬方物流用地。這主要是因為經過了近一年的商談，大部分項目都集中在今年簽約。

??萬科對物流地產項目的布局更傾向于一二線城市。2015年至今萬科在一二線城市新增物流地產項目的建筑面積和成交金額占比分別達到了74.9%和81.1%，其中二線城市占到了較大的比重。這主要是因為萬科物流地產聚焦品牌大客戶、主打高標準的現代化倉儲物流服務的定位。而顯然，受區域經濟水平和電商發展影響，一線及周邊衛星城市將會有更多高標倉儲的需求。

??值得注意的是，萬科新獲取物流地產項目的權益占比也在逐年增加，新增物流地產用地的加權平均權益從2015年的50.4%上升至今年的83.3%。2017年新獲取的項目中有數量近7成的項目權益在90%以上，不斷上升的權益占比也說明萬科物流地產的布局在2015、2016年的試水之后更傾向于獨立開發運營的模式。

??從城市分布來看，目前萬科在西安、天津、嘉興、佛山、沈陽這五大城市布局的建筑面積排在前五位。分區域來看，萬科目前物流地產的新增土地重點布局在長三角和中西部區域，建筑面積分別占到了36.7%和34.3%。目前在長三角地區，上海擁有最優質的物流倉儲設施，而隨著租金水平的高企和需求外溢，經濟發達的一線城市也會帶動了周邊二線及三四線城市的物流地產發展。

??土地獲取優勢、物流地產基金，加速萬科物流地產布局

??目前一二線城市工業物流用地的資源稀缺性也是萬科近兩年戰略布局物流地產、搶占一二線城市市場份額的重要原因。對于物流地產而言，土地資源是最為重要的資源之一。而受工業用地新政及供給側改革影響，土地供應市場收緊，目前在一二線城市能通過開發以滿足高標倉儲需求的物流地產用地顯得尤為稀缺。從2015年至今萬科新增物流用地的結構來看，萬科作為國內地產開發的龍頭企業，憑借品牌和開發能力，相比傳統物流企業在一二線城市工業物流用地的獲取上有較大優勢。通過這兩年的土地儲備，萬科在一二線城市的物流地產項目布局也已初具規模。對于萬科而言，提前搶占一二線城市物流用地對萬科物流地產戰略發展的重要性不言而喻。

??此外，萬科不僅在土地獲取方面占有優勢，還借力物流地產基金加速物流地產投資布局。2017年10月，萬科產業園認繳15億元參設物流地產投資基金。該基金認繳出資總額為人民幣60億元，未來將投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。物流地產相比傳統的住宅開發而言投資回報周期長、收益較為單一且需要一定的資金沉淀。因此物流信托是目前國內外物流地產后期運營的主流模式。設立物流地產投資基金可以借助外部合作方力量，通過高杠桿實現資產的周轉、加快公司在物流地產領域的投資運作。

??參股普洛斯私有化，協同發展、資源互補

??萬科在大量拿地的同時、經過了近2年的布局，2017年7月聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化，交易總價約159億新加坡元（合784億元人民幣）。其中萬科占股21.4%成為第一大股東，11月末該收購要約已獲普洛斯股東批準。

??普洛斯的業務范圍涵蓋中國、日本、美國和巴西，包括了5500萬平方米的物流基礎設置。其中，中國市場占普洛斯總資產價值的57%，為普洛斯最大的市場。截止10月，普洛斯在中國有38個市場，建設和管理了254個物流園區和輕工業園區，覆蓋了中國主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等地。

??與萬科自己獲取工業物流用地并通過基金運營不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協作發展的戰略。萬科區別于厚樸投資、高瓴資本以及中銀投等財務投資者，其與普洛斯中國的物流地產業務在戰略層面有一定的協同效應。

??萬科進軍物流地產的優勢在于品牌與拿地開發，而普洛斯擁有運營物流地產的豐富經驗，在國內物流地產市場的客戶資源和物流網絡也將為萬科帶來更多的業務發展機會。除了物流地產的開發及運營外，普洛斯的業務還涉及物流地產基金管理。雙方通過資源互補、發揮各自的優勢可以帶來更大的價值增量。另外，普洛斯在私有化并新加坡退市之后、未來可能謀求在港股上市。萬科作為第一大股東，對港股上市的也會有一定的幫助。

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??我們認為中國的物流地產行業正處于成熟期并穩定增長，機遇與挑戰并存。而萬科作為房企進軍物流地產的先行者，在高標倉儲需求增加和工業物流用地日益稀缺的背景下，目前在一二線城市的重點布局已初具規模。相信未來在自有物流地產基金和參股普洛斯的協同效應下，萬科物流地產離行業第一的目標將越來越近。