??近年來，在電商行業高速發展、一二線城市高端倉儲需求增加以及國家政策的支持下，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、華夏幸福、遠洋等房企在內的傳統住宅開發企業都已對物流地產有所布局。

??目前國內房企涉足物流地產領域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導運營、收購參股物流企業、與傳統物流企業合作、與電商企業合作這四種類型。

??在《物流地產系列研究二：從投資布局和參股普洛斯看萬科物流地產發展戰略》中，我們已經分析了萬科投資布局國內物流地產，以及參股普洛斯私有化的多元化戰略。本文我們將從其他房企物流地產開發的不同參與模式以及具體案例加以解讀。

??01 房企主導運營：設立獨立物流地產板塊開發運營

??目前房企布局物流地產較為主流的模式是房企主導，通過設立獨立的物流地產板塊開發運營物流地產，如萬科、招商等。萬科作為房企進軍物流地產的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司。目前萬科累計獲取物流地產項目50多個并設立物流地產基金，發展至今已初具規模。

??除了萬科之外，招商物流作為招商局子公司于2000年正式組建。截至2015年底，招商物流擁有倉庫面積217萬平方米，運作網點1148個，分布在全國65個城市，已形成遍布全國的物流網絡實體。近年來，招商物流體系內先后增加了招商美冷、恒路物流、招商路凱等新成員，招商美冷作為國內大型公共冷鏈服務商，在國內主要一線城市擁有和管理14座冷庫，自有冷藏車106臺，同時整合管理500余臺外協冷藏車，運輸網絡覆蓋國內主要省市地區。2016年招商還根據國資委部署和集團要求與中外運長航實施戰略重組，并于今年8月將招商局物流版塊整合并入中外運長航的上市平臺。招商局集團與中外運長航戰略重組之后將在綜合物流、園區開發及港航聯運等多領域顯現其協同效應和規模效益。

　　02 收購參股物流地產商：股權合作、多元化投資戰略布局

??除了設立物流地產板塊獨立開發物流地產之外，房企還可以通過收購物流地產商股權、與國內的外資物流企業合作開發經營的模式布局物流地產。

??萬科經過了近2年的布局，聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創始人梅志明先生共同參與了普洛斯的私有化。其中萬科占股21.4%成為第一大股東，目前普洛斯已正式完成私有化退市。萬科進軍物流地產的優勢在于品牌與拿地開發，而普洛斯擁有運營物流地產的豐富經驗。與萬科自己獲取工業物流用地并通過基金運營不同，參股普洛斯私有化更多的是一種協作發展的戰略。

??而同樣是收購參股新加坡物流地產商，海航實業股份于2017年4月以總價76.9億港元現金收購于新加坡上市的物流集團CWT集團共98.1%股份。CWT集團是新加坡倉庫及物流房地產資產的最大擁有人及管理人之一，截止2016年末于新加坡管理近1030萬平方英尺自有及租賃倉儲空間。同時，CWT集團也管理新加坡境外約610萬平方英尺的倉儲空間。

??在目前中國物流地產的存量項目中，早期進入行業的物流地產商擁有絕對優勢。對于傳統房企而言，通過收購現有的物流地產商股權，結合雙方的資源和優勢，通過進一步合作開發布局物流地產并獲得回報是最直接方式。

??03 與物流企業合作：資源互補、協同開發存量土地資源 

??第三類是房企與物流企業戰略合作的模式。這種模式并不涉及股權收購，房企所選擇的合作企業一般是有較大規模物流地產儲備，且布局優質的國內企業。在這種模式下，雙方共同出資，共同承擔風險，并且負責各自擅長領域。房企負責項目開發，項目建成后轉租物流商，而物流企業租賃園區，負責運營和管理。合作過程中，結合房企本身在基礎建設領域的經驗與優勢，通過開發存量工業物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過這種戰略合作的模式進軍物流地產。

??2017年7月，碧桂園與中集集團就中集企業產城業務板塊簽署增資協議，中集集團以近9.3億元引入碧桂園作為戰略投資者。碧桂園與中集合作的關鍵是存量土地和產業資源。中集目前擁有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個項目，土地資源優質。并已布局珠三角、長三角和環渤海近10個城市的產業園區、商業及住宅綜合開發項目，土地儲備面積近千萬平方米。未來碧桂園和中集將就這些有價值的存量土地資源，以合作開發的形式整合項目實施落地。

??而綠地集團早在2014年就已逐步將工業物流地產作為房地產主業轉型升級的主要方向加以推進。作為實現涵蓋地產、消費、基建、金融等多元化產業的一部分，綠地積極通過合作和參股等多種形式加大在物流板塊的資源布局。2017年2月，綠地控股與中遠海運簽署戰略合作，將在全國主要港口城市獲取土地開發建設物流產業地產項目。物流地產作為多業務板塊一部分對綠地的重要性不言而喻，并將為企業的持續增長提供動力。

??04 與電商企業合作：品牌集聚、共建規模化產業園區

??第四類是房企與電商平臺合作的模式。傳統住宅開發企業在這類合作中可以發揮在園區投資建設、招商引資以及成本管控上的優勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區招商及品牌集聚的效果。

??榮盛發展2017年8月與菜鳥網絡簽訂了戰略合作。根據協議，榮盛興城與菜鳥網絡首個合作項目擬定于榮盛興城旗下的固安產業園區，用地面積525畝。榮盛產業新城在園區投資建設、招商引資、聯盟運作、項目運營等方面優勢突出。在此次合作中榮盛興城負責園區一級開發并推進土地供應，并在項目建設過程中和項目落成后負責協助菜鳥網絡，保障菜鳥網絡的各項業務正常運營。而阿里巴巴菜鳥網絡則在物聯網、云計算、網絡金融、電商平臺整合構建等多方面都具有優越資源。

??除了電商資源互補之外，目前在標準倉儲設施市場外資開發商占據超半數份額，剩下的市場空間有限。部分房企選擇通過具備專業性、差異性特點的冷鏈、醫藥等細分市場進入物流地產行業。復星旗下星泓資本2014年與國藥控股合作，通過醫藥倉儲設施切入物流地產，意圖打造醫藥物流網絡體系。雙方成立的合資公司現已發展成為中國最大的藥品、醫療保健產品分銷商及領先的供應鏈服務提供商。復星與國藥的戰略合作在國藥已建立的醫藥資源和物流網絡上，憑借復星在金融投資和物流項目的運營優勢，提升倉儲設施的效益和安全性，并進一步提高了醫藥物流體系的專業性。