??年報(bào)系列點(diǎn)評(píng)之二十七：權(quán)益銷(xiāo)售占比37%，全年凈利潤(rùn)26.7億元；去化速度顯著提升；拿地規(guī)模大幅增加，重點(diǎn)布局一二線(xiàn)；去除影響后毛利率明顯提升，凈負(fù)債率繼續(xù)降低，融資空間較大。

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

??綠城中國(guó)2017年銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)28.45%至1463億元，代建項(xiàng)目是促進(jìn)其銷(xiāo)售增長(zhǎng)的重要原因，占比達(dá)29%。由于合作、代建項(xiàng)目較多，綠城的權(quán)益銷(xiāo)售比例較低，2017年僅為37%，企業(yè)利潤(rùn)總額也相對(duì)較低。從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，綠城目前較低的凈負(fù)債率、較好的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及較低的融資成本，都為企業(yè)加快未來(lái)發(fā)展鋪平了道路。

??銷(xiāo)售：權(quán)益銷(xiāo)售占比僅為37%

??2017年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約1463億元，同比增長(zhǎng)了28.45%；合約銷(xiāo)售面積約827萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了32.11%。其中，代建項(xiàng)目帶來(lái)的合約銷(xiāo)售額約為430億元，同比增長(zhǎng)了138%，對(duì)綠城合約銷(xiāo)售額的貢獻(xiàn)度由2016年的16%增長(zhǎng)到了2017年的29%。綠城目前的可售儲(chǔ)備貨值中代建項(xiàng)目幾乎占一半，未來(lái)代建項(xiàng)目的貢獻(xiàn)可能還會(huì)提高。由于合作、代建項(xiàng)目較多，綠城權(quán)益銷(xiāo)售占比較低，利潤(rùn)總額跟同等規(guī)模企業(yè)相比也較低。2017，綠城總的權(quán)益銷(xiāo)售額占比約為37%，其中非代建項(xiàng)目的權(quán)益銷(xiāo)售額占比約為53%。

??綠城目標(biāo)2019年要達(dá)到2000億的銷(xiāo)售規(guī)模，而根據(jù)目前的自然增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)2018年可以做到1700-1800億。2018年綠城可售貨值為2351億元（包括代建項(xiàng)目的778億元，占比達(dá)33%），去化率需要達(dá)到72.3%才能達(dá)成目標(biāo)。

??2017年綠城加快去化速度的舉措卓有成效，全年實(shí)現(xiàn)整體去化率達(dá)72%，較2016年的55.4%提高不少。在2017年的1033億元的合約銷(xiāo)售額中，一二線(xiàn)城市房源去化約為人民幣696億元，去化率達(dá)75%；三四線(xiàn)城市房源去化約人民幣337億元，去化率達(dá)67%。而杭州楊柳郡、北京西山燕廬等15個(gè)項(xiàng)目全年單盤(pán)銷(xiāo)售額就超過(guò)了20億元。值得注意的是，一些以往去化速度較慢的項(xiàng)目，比如臺(tái)州寧江明月、海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)也位列其中，去庫(kù)存成效顯著，基本甩掉了歷史包袱，從而可以在未來(lái)的發(fā)展中輕裝上陣。

??投資：一二線(xiàn)城市拿地規(guī)模大幅增加

??2017年綠城在土地投資方面十分積極，拿地總面積幾乎相當(dāng)于2014-2016年之和。2017年綠城總共新增了37個(gè)項(xiàng)目，其中有7個(gè)是收并購(gòu)所得。新增土地儲(chǔ)備總建面約859萬(wàn)平方米，其中新增土地權(quán)益建筑面積約570萬(wàn)平方米；新增土地儲(chǔ)備總價(jià)約為644億元，新增土儲(chǔ)的貨值為1547億元，歸屬于綠城的權(quán)益金額約為986億元。綠城在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，新增土地貨值中75%都是在一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的空間將主要騰挪給代建項(xiàng)目。

??根據(jù)綠城的發(fā)展戰(zhàn)略，綠城要重點(diǎn)布局北上廣三大一線(xiàn)城市，深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，戰(zhàn)略性進(jìn)入中西部，同時(shí)也要布局一些位于核心城市輻射區(qū)域內(nèi)并極具發(fā)展?jié)摿Φ娜木€(xiàn)城市。2017年綠城新增土儲(chǔ)的地區(qū)分布很好地體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略：在長(zhǎng)三角地區(qū)的新增土地占比最高，達(dá)到了45%左右，主要是對(duì)杭州、寧波進(jìn)行深耕；在中西部重點(diǎn)進(jìn)入了西安、成都等大城市；在環(huán)渤海和珠三角則各自在該地區(qū)的核心城市北京和廣州、佛山進(jìn)行布局。在海外，綠城在印尼雅加達(dá)也收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目的10%的權(quán)益。

??截至2017年，綠城土地儲(chǔ)備總建面為3032萬(wàn)平方米，較2016年有所增加，結(jié)束了2013年以來(lái)的總土儲(chǔ)逐年減少的趨勢(shì)。綠城在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前總可售貨值約8550億元，其中代建項(xiàng)目幾乎占一半，達(dá)到了4200億元，而一二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)到了70%。

??財(cái)務(wù)：較大融資空間為增長(zhǎng)鋪路

??綠城在2017年的毛利率為19.2%，主要是因?yàn)榫G城在收購(gòu)附屬公司時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值調(diào)整對(duì)成本造成了一定的影響。若是去除這些影響，2017年綠城的毛利率為32.3%，較2016年的21.4%有明顯增長(zhǎng)，主要是因?yàn)?017年交付的上海黃浦灣等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的物業(yè)銷(xiāo)售毛利率較高所致。

??凈負(fù)債率繼續(xù)降低，融資空間較大。2017年，綠城的凈負(fù)債率又下降了12個(gè)百分點(diǎn)，降到了36%。自2014年以來(lái)，綠城的凈負(fù)債率持續(xù)降低，從77%降到了36%，現(xiàn)金短債比則升至了2.83。這表明綠城的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，幾乎沒(méi)有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在中交成為綠城的大股東后，綠城的商業(yè)信用又得到了增加，可以更容易地獲得銀行貸款以及各類(lèi)投資者的青睞。由于有著較好的負(fù)債結(jié)構(gòu)，較低的凈負(fù)債率以及更強(qiáng)的商業(yè)信用，綠城可以考慮在市場(chǎng)上獲取更多的融資，促進(jìn)未來(lái)的發(fā)展。