研究員 / 朱一鳴、齊瑞琳

△ 奧園集團(tuán)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

??2017年奧園集團(tuán)銷(xiāo)售金額402.91億元，同比增長(zhǎng)143%。通過(guò)收并購(gòu)、城市更新等拿地方式，奧園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市全布局，規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴佟?018年奧園銷(xiāo)售目標(biāo)730億，較2017年的目標(biāo)增長(zhǎng)率為60%，2018年可售貨值預(yù)計(jì)1215億元，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可期。全年凈利潤(rùn)保持穩(wěn)定，但短期負(fù)債比例上升，凈負(fù)債率67.5%相較去年年末的51%有所上升。

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??銷(xiāo)售：業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)143% 6月創(chuàng)單月銷(xiāo)售歷史新高

??奧園集團(tuán)2018年上半年，合同銷(xiāo)售金額約為402.91億元，同比增長(zhǎng)143%，完成全年730億元銷(xiāo)售目標(biāo)的55%。2018年6月單月銷(xiāo)售金額為119.7億元，同比增長(zhǎng)125%，創(chuàng)下單月銷(xiāo)售歷史新高。

??合同銷(xiāo)售面積約 393.8 萬(wàn)平方米，同比上升約 152%；平均售價(jià)每平方米人民幣10231元。其中，住宅與商業(yè)物業(yè)（商業(yè)性公寓、商鋪）的銷(xiāo)售占比分別為77.1%和22.9%。

??奧園集團(tuán)2018年上半年的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主要來(lái)自深圳奧園翡翠東灣、成都成華奧園廣場(chǎng)、寧波奧園譽(yù)景灣、成都奧園公園府邸、廣州奧園譽(yù)峰、揚(yáng)州奧園觀湖尚居等12個(gè)項(xiàng)目，其中上述6個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售金額均在10億元以上，相比2017年上半年銷(xiāo)售金額10億元以上項(xiàng)目增加3個(gè)。

??與2017年上半年相比，在奧園集團(tuán)2018年上半年的銷(xiāo)售區(qū)域分布中，華東地區(qū)占比上升16%，中西區(qū)核心區(qū)的合約銷(xiāo)售金額占比增加約3%。這與奧園以一二線城市為主、三四線城市為輔的均衡性策略相一致，近一步展現(xiàn)其布局的多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。

??2018年奧園集團(tuán)預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售金額占比分別為華南區(qū)域45%、華東區(qū)域21%，中西部核心區(qū)19%、環(huán)渤海9%，境外5%。

??目前奧園集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)9+2城市全覆蓋，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目55個(gè)，可售貨值約為1050億，是2018年全國(guó)范圍內(nèi)可售貨值的供應(yīng)主力。

??今年全年的可售貨值目標(biāo)為1215億元，銷(xiāo)售目標(biāo)為730億元，同比增長(zhǎng)需達(dá)60%。按照奧園集團(tuán)2017年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率來(lái)看，預(yù)期其可以超額完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

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??投資：土地儲(chǔ)備充足，舊改項(xiàng)目利潤(rùn)可期

??2018年上半年，奧園集團(tuán)通過(guò)收并購(gòu)、招拍掛等新增31塊商住項(xiàng)目，其中89%為收并購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目多為并表項(xiàng)目，權(quán)益比為86%，新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約為727萬(wàn)平方米，每平方米平均土地成本約為每平方米2065元，新增貨值812億元。

??奧園集團(tuán)根植廣東，聚焦粵港澳大灣區(qū)，布局中國(guó)華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域。筑面積約為3001萬(wàn)平方米，權(quán)益占比81%，其中292萬(wàn)平方米為已竣工物業(yè)，1220萬(wàn)平方米處于在建階段，1489萬(wàn)平方米為持續(xù)未來(lái)發(fā)展土地。相對(duì)充裕的土地儲(chǔ)備為奧園集團(tuán)未來(lái)的擴(kuò)張發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

??在城市舊改方面，奧園集團(tuán)擁有15個(gè)處于不同階段的主要城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約800萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售資源約人民幣1290億元。城市更新項(xiàng)目可通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、一級(jí)開(kāi)發(fā)乃至出售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，未來(lái)利潤(rùn)可見(jiàn)性高。

??珠海市最大的城中村翠微村舊改項(xiàng)目，奧園集團(tuán)在2018年8月通過(guò)政府批準(zhǔn)，成為更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可售面積為70萬(wàn)平方米，可售貨值約為240億元。珠海的其他舊改項(xiàng)目也比較多，接下來(lái)繼續(xù)推進(jìn)的拱北口岸三個(gè)村的改造項(xiàng)目，爭(zhēng)取今年第四季度成為開(kāi)發(fā)主體。

??此外，廣州的氮肥廠的舊改項(xiàng)目已經(jīng)獲得政府批準(zhǔn)，該項(xiàng)目已通過(guò)更新改造方案，預(yù)計(jì)可售面積約30萬(wàn)平方米，可售資源約為150億元，準(zhǔn)備明年初進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)的階段。

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??財(cái)務(wù)：盈利能力增強(qiáng)，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

??2018年上半年，奧園集團(tuán)實(shí)現(xiàn)中營(yíng)業(yè)收入為136.67億元，同比上升67.6%。營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源為物業(yè)發(fā)展收益，占營(yíng)業(yè)收入的94.7%，約為129.5億元，其余收益來(lái)自經(jīng)營(yíng)酒店等其他收益以及物業(yè)投資收益，分別占4.9%和0.4%。

??盈利指標(biāo)方面，凈利率以及歸母凈利率較2017年相對(duì)穩(wěn)定，均有小幅上升。奧園集團(tuán)在2018年上半年毛利潤(rùn)約為14.75億元，同比增長(zhǎng)78.1%，毛利率約為26.6%。凈利率較今年年初上漲1.86個(gè)百分點(diǎn)，為28.6%。歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)率8.90%，三者均較2017年有小幅上升。

??資本運(yùn)營(yíng)方面，凈負(fù)債率有所上升。2018年上半年奧園集團(tuán)凈負(fù)債率為67.5%，相較于2017年的51.0%有所上升。截止2018上半年現(xiàn)金持有量為258.23億元，現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比為1.03，長(zhǎng)短期債務(wù)比為0.8,較去年下降17.3%。

??短債占比較多主要是與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期掛鉤，奧園過(guò)去兩年期間項(xiàng)目增加速度快，因此債務(wù)到期日相應(yīng)縮短，公司七八月已經(jīng)償還了一部分短期債務(wù)，包括24億的公司債到期。

??2018年上半年，企業(yè)公告的借貸利率為是7.3%，與2017年的7.2%基本持平，主要是由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境趨近，貸款利率有向上的壓力，奧園集團(tuán)對(duì)借貸利率的目標(biāo)為全年控制在7.5%以下。