??導讀 

??銷售金額及面積雙雙上漲，但排名仍顯下降趨勢；環渤海區域仍是主力銷售區域，土地儲備均衡化，可滿足公司3年左右的開發需要。

◎ 作者 / 沈曉玲、楊燕

??2018年上半年，榮盛發展實現400.99億合同銷售額，業績同比增幅達46.76%。土地儲備上，環渤海區域雖仍是主要拿地區域，但占比有所下滑，中西部及長三角拿地占比上升，土地區域布局均衡化。財務方面，營業收入和毛利率雙雙上升，凈負債率達130%，高出安全值，公司財務風險控制情況需進一步改善。

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??銷售：業績同比增長46.76%

??自2014年，榮盛發展合同銷售業績保持穩定增長狀態，2018年上半年實現簽約金額為400.99億元，同比增長46.76%，略低于30強房企平均48.5%的增速。1-6月，累計實現簽約面積384.79萬平米，同比增長48.22%，其中，徐州、鄭州、重慶、蚌埠、嘉興、惠州等多地銷售勢頭強勁。

??上半年完成全年銷售目標的880億元45.57%，下半年還需完成479.01億元的銷售，由于企業項目布局主要分布在長江及隴海鐵路沿線、京滬、京廣鐵路沿線的二三四線城市，市場供需關系良好，如果下半年公司管理層繼續以年度經營計劃為目標，持續加強內部控制，且對城市結構、產品結構進行整合和調整，預計全年實現880億元銷售目標難度不大。

??銷售上漲難抵行業排名下降。隨著行業競爭的加劇，在2015-2017年間，榮盛發展的銷售金額行業排名略有下降，從2015年的20名下跌到2017年的26名。2018年上半年，榮盛發展的銷售排名為34位，月度銷售排名中，除了1-2月銷售排名位列28位外，其余月度排名均在30及30開外，如果榮盛年底銷售業績排名需保持在30強以內的話，下半年榮盛需要加大銷售力度。

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??投資：土地儲備足夠近三年發展

??新增土地儲備權益建筑面積402.76萬平方米，合作拿地增多。2018年上半年，榮盛緊緊抓住市場的有利時機，通過充分利用招拍掛、城中村改造、股權收購等方式多管齊下加強土地儲備，先后在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地53余宗，建筑面積476.83萬方，規劃權益建筑面積402.76萬平方米，為公司未來發展打下了堅實基礎。

??對比近幾年，榮盛新增土地權益占比情況，可以發現，近年來，隨著土地成本的不斷上升，從2015年開始榮盛拿地權益占比逐年下降，更多的采用合作的運作方式，從而分散市場風險，減輕資金壓力。

??聚焦優質三四線城市，集中布局長三角、環渤海和中西部區域。根據企業月度公布的企業拿地信息，2018年上半年，企業新增土地仍主要集中于環渤海及三四線城市。

??分城市來看，二線城市占比9%，僅在石家莊新增土地，三四線城市的新增土地占比達到91%左右，集中在長三角、環渤海和中西部區域。

??從區域來看，和2017年相比，2018年上半年新增土地環渤海占比有所下降，京津冀仍為環渤海主要拿地區域，中西部及長三角拿地占比上升。結合2017年的新增土地儲備，可以發現近一年半的時間，企業在珠三角區域沒有新增土地。

??總土儲建面3630.13萬平方米，可以滿足公司近3年左右的開發需要。截至 2018年上半年，榮盛發展土地儲備建筑面積3630.13萬平方米，根據估算，貨值超過3783億元，如今年完成880億元銷售目標，按照年銷售30%的增速，可滿足未來近3 年左右的銷售量，也保證了后續銷售規模的擴張。

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??財務：盈利能力穩步提升

??營業收入穩定增長，毛利率上升至32.3%。2018年上半年，榮盛的營業額實現人民幣193.88億元，同比增長44.51%。營業額的增長主要是受毛利率回升影響，公司實現營業利潤37.07億元，同比增長60.69%。 

??2018年上半年榮盛的毛利潤為62.7億元，毛利率上升至32.3%，高于2015-2017年三年的年度毛利率；凈利潤達27.6億元，同比增長49%，凈利率約14.2%，較2017年降低1.5個百分點；歸屬于母公司所有者凈利潤22.47億元，同比增長33.38%。整體來看，榮盛的盈利能力呈穩步上升的趨勢。

??在資本運營方面，凈負債值高出安全值，財務風險狀況需進一步改善。2018年上半年，榮盛凈負債率達130%，高于2014年以來各年度負債率，整體負債情況有待改善。

??從企業的負債結構來看，2018年上半年榮盛的長短期債務比降至1.38，多數為一年以后需要償還的債務，現金短債比為0.79，短期內存在一定的償債壓力。目前榮盛凈負債率超出行業正常的水平，未來財務風險值得警惕。??

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??戰略：“3+X” 格局初步形成

??主、輔業的協同發展，實現公司收入、利潤的快速增長。2015年以來，在對行業格局和發展趨勢進行深入分析的基礎上，公司制定了由傳統的房地產開發企業逐漸轉型為“大地產、大健康、大金融”以及新型產業全面發展的“3+X”戰略格局。

??公司目前已初步形成了以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、互聯網、房地產金融等業務為一體的全方位、綜合性的全產業鏈條。

??從2018年上半年，榮盛發展營業收入分行業占比來看，房地產業貢獻率仍最高，2018年上半年占營業收入比91.9%，其它各行業占比未有明顯上漲。