??導 讀 

??佳兆業物業成功上市，多業態服務美好生活。

◎  作者 / 沈曉玲、袁千惠

??2018年12月6日，佳兆業物業集團有限公司（股份代號：2168）正式于香港交易所主板掛牌上市，成為繼雅生活、碧桂園服務、新城悅之后，今年第四家赴港上市的內地物業公司，標志著佳兆業物業正式邁入國際資本市場。佳兆業物業自1999年成立以來，經過近二十年的發展，目前業務范圍已覆蓋物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務、智能解決方案服務。從佳兆業物業近三年的營收來看，營業收入、毛利率、凈利率均有所提升，和同樣港股上市的物業管理公司相比，佳兆業物業的盈利能力處于行業中上游水平。

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??規模發展

??母公司賦能與主動向外擴張 推動規模可持續增長

??管理項目重點布局粵港澳大灣區。截至2018年6月底，佳兆業物業擁有146家分支機構管理在管物業，覆蓋中國12個省、直轄市和自治區的37個城市，管理建筑面積達到2542萬平方米，過去三年復合增速為14.4%。在區域布局上，粵港澳大灣區在管項目建面占比最多，達42%。并且從近三年數據來看，粵港澳大灣區始終為主力區域，在物業管理服務的收入上，該區域也是公司的主要收入來源，18年上半年該區域收入占比為58.6%，這與母公司佳兆業集團項目布局基本相符。

??母公司賦能，為物業規模拓展提供支撐。據招股書顯示，自2015年以來控股股東佳兆業集團持續為佳兆業物業輸送管理項目。截止到2018年6月底，母公司為佳兆業物業輸送的管理面積已達2166萬平，占總管理建面的85%。更值得一提的是，母公司佳兆業集團的土地儲備充裕，截至2018年6月佳兆業集團的土地儲備約為2216萬平方米，此外還擁有舊改項目儲備占地面積約2680萬平方米（未計容積率），說明未來佳兆業物業仍能從母公司得到規模的支持。

??主動向外擴張，募得資金的50%將用來投資或收購物管公司。雖然能夠得到母公司的支持，但為保持良好的競爭力，佳兆業物業依然保持主動向外的態度。自2015年以來，佳兆業物業來自第三方的在管面積持續增加，且占比也持續提升，到18年6月底第三方在管建面占比已達15%。而隨著上市的完成，企業表示將會以募得資金的約50%用于收購或投資其他在市場地位上與其相若的物業管理公司，未來企業的業務將進一步向外延伸。

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??經營績效

??30%以上的毛利率 在行業屬于中等偏上水平

營業收入持續增加，17年同比增幅24%。2017年佳兆業物業實現營業收入6.7億元，三年復合增長率為18.3%。且2017年營業收入增幅最為明顯，同比增長24.1%。17 年實現快速增長，主要是因為公司業務擴張所致，致力于開拓新委聘工作所帶動。2015年至2018上半年，佳兆業物業的毛利率始終保持在30%以上的水平，盡管2016、2017年佳兆業物業的毛利率有所下滑，但在2018年上半年，其毛利率再次回升至34.2%。

??30%的毛利率處于中等偏上水平。相較于同樣登陸港股市場的物管公司相比，雖然佳兆業物業上市時間最晚，但是在盈利方面卻依然有優勢，其30%左右的毛利率水平優于新城悅、中海物業、綠城物業等，整體來看，佳兆業物業的盈利水平處于行業中上游水平，反應了其較好的運營效率。

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??服務模式

??利用專有一站式K生活服務平臺 構建閉環社區價值鏈

??四大業務板塊聯動，物管服務對象更為多元。佳兆業物業目前的物業服務涉及面較廣，已構建起涵蓋物業管理服務、交付前及顧問服務、小區增值服務及智能解決方案服務四大業務板塊。且物業管理服務對象也更為多元，除了針對住宅社區外，非住宅物業還涵蓋至商用物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建筑物、公共設施及工業園等。甚至包括深圳世界大學生運動會體育中心及廣州中石化大廈等地標建筑物，物業管理組合十分豐富。

??未來社區增值服務、智能解決方案服務是重點發展方向。佳兆業在保障傳統服務領先的同時，在服務上也不斷創新，在將“小區管家”作為小區產品及服務的在線門戶之后，其在今年3月持續推出“K生活”， 以鞏固其原有平臺及提供一站式服務。目前已覆蓋所有在管住宅小區約60萬名注冊用戶。同時為提升服務質量和運營效率，今年3月還上線了“K服務”移動應用程序，員工可以更加及時進行質量控制。更值得一提的是，佳兆業物業還在深圳總部設立中央信息控制中心，以此更加高效的管理全國運營。

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??發展潛力

??拓寬融資渠道 為實現規模擴張提供保障

??機遇與挑戰并存，佳兆業將進一步擴大管理規模。佳兆業物業板塊拆分上市成功登陸資本市場，意味著能夠通過融資平臺為公司進行收并購和開展新的業務提供資金保障，為業務跨越發展提供強力支持，助推物業轉型升級，有利于整合資源，為實現規模擴張提供保障。發揮其業務在布局上覆蓋主要經濟區及城市的優勢，通過物業管理組合和服務組合多元化，使收益來源更為廣泛，并利用其專有的一站式K生活服務平臺，構建閉環社區價值鏈，提升用戶體驗。佳兆業物業表示，未來將多管齊下擴大業務規模，在非住宅物業業務規模、增值服務產品、智慧社區智能家居等方面繼續發力。