??★ 本月關注 ★

??政府實施穩健貨幣政策

??加強投機性房地產貸款控制

??3月9日，中國銀保監會副主席表示，房地產金融是防范風險的重點領域，加強對投機性房地產貸款的嚴格控制，也要防止通過影子銀行渠道的進入房地產。同時央行也表示將繼續實施穩健的貨幣政策，引導優化信貸結構，更好地服務實體經濟。對于房企融資而言，這意味著短期之內房企的融資渠道仍然處于合理收緊的態勢，基本維持現狀。

??單月融資較為活躍

??境外發債成本為近幾個月最低

??本月85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環比上升18.5%，同比增長13.7%。其中，房企境內外發債總量764.6億元，環比上升11.8%，主要由于2018年年初以來央行先后五次降準，房企抓住融資環境較為寬松的窗口進行融資。在發債成本方面，本月房企發債融資成本為5.94%，環比下降1.51個百分點。

??銀城國際掛牌上市

??擬上市房企及物業公司為5家

??本月銀城國際于3月6日在香港掛牌上市，房企旗下的物業公司則有奧園健康生活和濱江服務成功上市。此外，藍光發展旗下物業藍光嘉寶服務在3月4日遞交了上市申請。因此截至2019年3月底，排隊上市中的房企和物業公司分別為4家和1家。

??3月有多家房企與金融機構進行合作

??本月有多家房企和金融機構達成了合作，遠洋集團、綠地控股以及正榮集團都和金融機構達成了戰略合作。其中，遠洋集團與大股東中國人壽的合作框架協議，對于改善遠洋的債務結構，增強其資金靈活性有著一定的幫助。

??克而瑞出品

??企業發債

??債券發行：境外發債成本達2018年下半年以來谷值

??本月85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環比上升18.5%，同比增長13.7%。3月房企融資環境延續2018年11月份以來的氣氛，房企融資活動較活躍，房企融資迎來“小陽春”。 2019年3月，融資總量最高的企業為萬科，融資總量127.9億元，主要是于3月27日進行的一筆增發，募集金額77.8億港元，以及3月8日發行的一筆6億美元的中期票據。

　　其中，本月企業境內外發債總量764.6億元，環比上升11.8%，主要由于2018年年初以來央行先后五次降準，加強銀行間流動性，房企抓住融資環境較為寬松的窗口進行融資，以及由于債券陸續到期，房企發債意愿較強，特別是境內房企的發債量級增大，次數頻繁。具體的融資方式來看，境外債發行量最大，為402.9億元，環比下降25.9%。本月境內債方面均實現了不同程度的環比上漲，公司債發行量環比上升68.7%到186.1億元，其他境內債環比上漲342.0%至132.6億元，境內各發債方式均達到近半年以來的較高水平。

　　本月房企發債融資成本為5.94%，環比下降1.51個百分點，降幅較大的原因主要由于境內發債占比增大；同時房企于境外發債成本微降，此外，境外發債方面本月有一些融資能力較強的房企如萬科、保利發債，也進一步拉低了發債成本。具體來看，境外發債成本高達6.77%，環比下降1.46個百分點，達到2018年下半年以來的最低值；境內發債成本5.05%，環比上升0.58個百分點，而占比上升27.4個百分點。

　　具體企業表現來看，發債最高的企業為碧桂園，發債總量100.6億元，主要為其于3月29日發行的共計15億美元的境外優先票據。本月融資成本最低的為廈門國貿發行的一筆20億元的超短融，利率為3.00%，此外，保利發展發行的一筆5億美元的境外債券利率也較低，僅為3.875%。本月房企的融資成本較高的為8%左右，如華夏幸福3月2日境外間接子公司發行了一筆5.3億美元的美元債，利率8.63%。

??債券期限：本月到期債券類287.5億元

??本月房企有22筆發債到期，金額共計287.5億元，到期金額最高為中國金茂2014年3月10日發行的一筆5億美元的境外債券及，此外，泰禾集團于2016年3月發行的共計30億元公司債也到期。金科股份提前于2017年3月和2018年3月分別贖回了部分公司債。 

??提前關注到2019年4月將有19筆債券到期，金額共計268.9億元，金額最高的企業為中海地產于2014年4月發行的一筆5.5億美元的境外美元債。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及物業公司為5家

??本月沒有房企在港遞交上市申請。截至3月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創國際四家。進入2019年以來，還沒有一家房企遞交上市申請，房企上市的熱情有所降低。

??在房企旗下物業管理公司方面， 藍光發展旗下的物業公司藍光嘉寶服務在3月4日向港交所遞交了上市申請。由于，奧園健康生活和濱江服務的掛牌上市，截至三月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司僅有藍光嘉寶服務一家。

??IPO和增發：銀城國際于3月6日掛牌上市

??本月6日，銀城國際在港交所掛牌上市，每股發售價2.38港元，按該發售價計算，經扣除公司就全球發售應付的承銷費、傭金以及預計開支，全球發售所得款項凈額估計約為7.705億港元。銀城國際的成功上市，對于企業繼續推進深耕長三角地區有著較大的幫助。銀城在2018年前10個月的凈資產負債率高達380.1%，在成功上市之后由于企業的融資渠道得到了拓寬，財務狀況預計將會有所改善，從而促進企業的發展。

　　而在房企旗下物業管理公司方面，本月濱江服務于15日上市，全球發售6670萬股，所得款項凈額為3.9億港元。此外奧園健康生活也在18日正式掛牌上市，全球發售1.75億股，所得款項凈額為6.405億港元。

??在增發配股方面，本月27日萬科與配售代理就配售2.63億股新H股股份訂立配售協議，配售價為每股29.68港元，配售所得款項凈額總額預計約為77.8億港元。這是今年以來香港資本市場規模最大的再融資，萬科通過此次增發配股增強了其H股股份的流通性，同時配售所得款項凈額也將被用于償還公司境外債務，對于企業的現金流也是一個較大的補充。

??股權變動：多家房企宣布股份回購進展

??本月有多家房企宣布了股份回購的進展，如格力地產、陽光城、新城控股、招商蛇口等房企。由于股權回購可以起到幫助房企穩定股價、進行員工股權激勵、優化企業的股權結構以及財務指標的作用，目前已經有較多的房企宣布了自己的股權回購計劃，并且正在實施。此外，萬科H股在增發之后就獲得了新加坡GIC Private Ltd的增持，企業H股流通性增強之后未來的交易動向也較為值得關注。

??股價變動：H股年報季刺激房企股價上漲

??本月地產股在H股和A股都保持著強勢，90%以上的A股地產股繼續保持著2月份的上漲態勢。同時正值H股年報季，業績較好的房企漲幅都相對較大，比如時代中國在整個三月份的漲幅達到了59.61%，是漲幅最大的房企。尤其是在3月13日企業公布年度業績之后，由于其亮眼的業績表現，以及在粵港澳大灣區的優秀表現，當日就迎來了一波15.26%的大漲。此外，摩根大通、瑞銀等機構也紛紛上調了時代中國的目標價，也為企業之后的連續上漲提供了利好。 

??在A股房企方面，大名城在進入3月份之后就連續三天封漲停，此后雖有起伏，然而整體趨勢仍在上漲，最終在3月整體的漲幅達到了58.11%，是整個三月份漲幅最大的房企。

??其他資本運作

??本月有多家房企與金融機構進行合作，其中較為引人矚目的要數遠洋集團與其第一大股東中國人壽的合作。雙方商定，中國人壽可在2019年4月1日起至2021年12月31日止期間認購120億元的遠洋發行的金融產品。由于有股權關系，雙方一直在各業務板塊進行合作并發揮著協同作用。本次中國人壽對遠洋集團的合作框架協議，將會有利于改善遠洋的債務結構，增強雙方的資金靈活性。值得注意的是，近期遠洋集團在融資方面動作頻頻，本月就發行了29億元的公司債，兩個品種的產品利率分別低至4.06%和4.59%，期限則長達5年和7年。此外，遠洋還在一月底發行了3年期5億美元的優先票據，利率5.25%。企業較為不錯的融資能力將會對企業的發展起到促進作用。