◎  研究員 / 朱一鳴、汪慧

??2019年，深圳發展迎來新的轉折點，繼年初《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺之后，8月18日，中共中央、國務院又發布了《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》，國家級政策利好疊加，深圳的戰略地位再次升級，城市發展優勢和潛力進一步提升。

??作為城市建設和運營的重要組成部分，深圳房地產市場的發展備受關注。先行示范區地位的確立，對深圳房地產市場的發展有著短期刺激和中長期驅動的積極作用。值得注意的是，10月10日，在先行示范區建設推進的背景下，深圳市規劃和自然資源局發布關于公開征求《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》（征求意見稿）意見的通告。根據《暫行規定》，住房用地供應需落實2035年前籌集建設各類住房170萬套的任務，這無疑為住房市場提供了更大的增長空間。對于房企來說，如何有效參與到深圳先行示范區建設之中，將是分享市場增長紅利的關鍵。

??01 政策利好機遇下，房企分享紅利面臨挑戰

??在先行示范區建設的政策支持下，深圳房地產市場增長預期向好，充滿機遇，但同時，介于深圳市場發展特點、現狀與趨勢走向，房企也面臨了相當挑戰。

??一方面，在市場需求基數和購買力支撐下，深圳土地資源向來備受房企爭搶，高價項目頻現，且面臨較高的拿地門檻。相比粵港澳其他城市，深圳市場確定性高，加劇了土地市場的競爭。較為典型的是，今年6月深圳成交的5宗宅地，地塊采取“單限雙競”掛牌方式出讓，萬科、華潤、招商、龍光等數十家房企都參與了競拍，最終5宗土塊均觸及最高限價，總成交價達223.8億元。其中，龍光自2003年進駐深圳，多次拿下地王項目，今年在疊加政策利好的驅動下，再次以總價65.85億元拿下龍華民治街道宗地，可售樓面價達6.7萬元/平方米，甚至與周邊樓盤售價相當。政策利好進一步推高了市場預期，地價高企無疑會加劇房企拿地負擔，高成本下如何實現利潤將是房企面臨的挑戰之一。

??另一方面，深圳市場成熟相對較早，土地資源日益稀缺，土地儲備量將是決定房企在深圳市場表現的關鍵因素。近年來，深圳公開市場新房土地供應已經不多見。根據深圳市土地房產交易中心，截至9月底，今年深圳土地市場共成交26宗，從土地用途結構來看，主要為工業用地、商業用地及綜合用地，住宅用地鮮少。雖然在政策推動下，各房企積極布局大灣區，但就深圳市場而言，房企土地儲備較為有限。其中，本土起家的老牌粵系房企萬科2018年末深圳土儲410.5萬平方米，但2019年以來并未在公開市場上拿地。還有龍光，作為深耕型房企，截至2019年上半年末，在大灣區的土儲達2169.4萬平方米，深圳土儲為193.3萬平方米，占比8.9%，今年更是在深圳積極加倉，增強自身的儲備。土地儲備作為房企業績增長的推動力，在供不應求的狀況下，如何提高自身儲備能力將是房企立足深圳市場的另一挑戰。

??此外，先行示范區的定位對房企在城市更新與運營中提出了更高的要求。在《意見》的指導下，深圳將建成高質量發展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標桿和可持續發展先鋒，未來深圳發展必然兼顧城市功能的綜合性和發展的協同性。在高標準的政策目標和城市定位下，房企的產品服務、運營管理、開發模式也要更加適應發展趨勢，在建設的推進下更加強調參與性和互動性，這是分享政策紅利的保證。

??02 房企參與到深圳先行示范區建設的切入點

??房企參與到深圳先行示范區面臨的挑戰主要可以總結為三點：一是投資開發的成本與利潤，二是土地儲備，三是城市建設與運營的質量與效率。

??針對以上問題，房企尋找市場機會，找到可行的切入點是重點。深圳先行示范區建設的著力點在于產業的導入和創新，對于房企來說，需要兼顧自身效益和城市建設兩大方面的互動性，當前大致可以從存量土地、開發模式兩大方面進行切入，具體途徑主要包括參與城市更新、打造TOD項目等。

??1、參與城市更新。深圳已經踏入存量時代，特別是6月11日，《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》正式印發，明確全市城市更新規劃期增加至2035年，利好城市更新開發中長期發展。根據深圳市規劃和自然資源局數據披露，近兩年來，城市更新供地都維持了一定的規模，2018年全市完成拆除重建供應用地257公頃，今年計劃全年城市更新改造供地246公頃，截至今年上半年末，深圳城市更新單元項目簽訂土地出讓合同25項（不含補充合同），累計供應用地面積69公頃，城市更新成為深圳土地供應重要來源。

??對于房企來說，在土地招拍掛市場供給有限、競爭日趨激烈以及土地一級市場價格高企的情況下，通過參與城市更新拓展土地儲備，適用于在深圳這樣核心城市的發展。城市更新具有低成本高售價的配比優勢，盈利空間較大，也能較好地保證企業的利潤。而從城市建設角度來看，城市更新有利于更新建筑設施，改善空間格局，整合城市功能，提高城市運營效率，是深圳建設和實現高質量成長的有效途徑，先行示范區的建設將會增加深圳城市更新需求，加快項目的推進。綜合來看，城市更新項目兼顧了效益和效率兩大優勢，發展前景可觀。今年下半年以來，越來越多的房企積極參與到深圳城市更新中，各區也披露多個城市更新項目情況，城市更新在今后深圳城市發展的地位將越來越突出。

??2、挖掘TOD開發模式價值。TOD模式是以“公共交通”為導向的開發模式，通過挖掘軌道交通物業的商業價值，提升物業溢價能力和實現價值增長，近兩年來在城市發展中越來越多地被關注，并逐漸成為城市更新與開發的首選模式。根據規劃，深圳至2035年將形成33條線路、總里程1335公里的軌道網絡，顯然由軌道交通發展延伸出來的TOD開發模式將有著巨大的發展前景和戰略意義。

??此外，TOD模式的最大的優勢在于在城市建設中具備參與性和互動性，一是TOD模式可以有效改善交通擁堵，實現高效資源配置，二是其本身可以實現高質產業的引進，制造新經濟中心，吸引更多的人才，三是通過整合多形態滿足需求，提升城市功能的綜合性。通過TOD開發，融合產業、公共服務資源，可以形成新的商業中心和生活中心，從而推動城市更新、改變城市發展格局，對示范區的建設進程起到了推進作用。

??房企挖掘TOD開發模式價值，可以在新的開發思路下打開市場，這符合城市建設的發展趨勢；另外，可以提升物業溢價能力，提高售價，一般TOD項目價格都較高，很好地覆蓋成本。

??隨著城市地位與建設的不斷升級，深圳的發展空間進一步被打開，TOD模式價值優勢凸顯。較為典型的房企即龍光，龍光在深圳發展的地鐵上蓋或沿線項目數量達到13個，包括位于深圳北中心紅山地鐵站上蓋龍光?玖鉆項目、坪山高鐵站的龍光?玖云著及光明高鐵站的龍光?玖龍臺等。

??03 收并購、合作開發，或成為重要的參與方式

??區別于傳統的項目，城市更新項目與TOD項目增長空間大，但在項目獲取與開發上都存在相當的難度和風險。由于各企業在規模、資源、能力上的差異性，造成風險收益有所不同，從而直接影響到企業的參與度。從風險控制和門檻角度，房企通過收并購、合作開發等方式是控制成本、收益共享、風險共擔的有效途徑。

??當前，深圳市場聚集本地房企與外來房企，從深圳市場成交數據來看，本地房企表現強勢,占據市場較大的份額。克而瑞深圳區域成交榜單顯示，1-9月流量銷售前五位分別是萬科、華僑城、華潤置地、佳兆業、招商蛇口，緊隨其后的是新錦安、華強永興、勤誠達，都是深圳本地企業。本地房企在深圳市場的競爭優勢主要體現在兩方面，一是先發布局，土地儲備的量和質上占據比較優勢；二是對于區域的市場以及客戶需求更加熟悉和了解，并且擁有一定的品牌沉淀，市場接受度高。

??從比較優勢來說，越秀、恒大等外來房企積極尋求與本地房企合作，有助于充分借助本地企業市場積累與品牌沉淀的優勢立足當地市場，特別對于城市更新項目，本地房企對于政策、資源、渠道及產業、人口規劃方面擁有顯著的競爭優勢，更有利于城市更新項目的獲取和推進。而對于本地房企來說，特別是中小房企，市場集中度高，但是由于市場預期較高，項目獲取與開發的風險也加劇，因此持續能力難以支撐，通過合作分攤自身投資、開發等環節的壓力，增強可持續能力。今年以來，深圳市場拿地和城市更新項目合作的案例頻出，包括萬科、碧桂園、華發等房企都積極參與其中。

??總結：先行示范區的建設是一項中長期系統工程，房企的參與性必不可少，但同時面臨市場機遇與風險，找好切入點和參與方式，是實現收益和降低風險的第一步。這個過程也是動態的，房企也需不斷調整與創新，與趨勢接軌，增強可持續能力。